Значение денежной оценки земельного участка
Денежная оценка земель является одной из самых актуальных задач в осуществлении земельных и экономической реформ в РФ. Она выступает интегральной характеристикой количественных, качественных, экономических, правовых, региональных и других показателей земельных участков и служит основой единого механизма в налогообложении земель и осуществления других платежей при гражданском обороте земельных участков.
Значение оценки земельных участков состоит в достижении наибольшего эффекта от использования земельных ресурсов государства. Главным условием при оценке земельных участков – является установление адекватной и обоснованной платы.
Случаи, когда оценка земельных участков актуальна следующие (см. рис.1)
Оценка земельных участков осуществляется исходя из определения рыночной стоимости земли. Для того, чтобы произвести оценку земельного участка, собственник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности, а именно:
- договор купли-продажи, или свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- Паспорт на земельный участок с кадастровым номером такого участка
- при наличии обременений на земельный участок, сведения о них.
Виды оценки стоимости земельных участков
Существует два основных вида оценки земельных участков:
- массовая оценка
- индивидуальная оценка
Массовой оценке, как правило, подлежат объекты, расположенные на значительной территории по площади. Модель такой оценки ориентирована на воспроизводство рынка вариантов землепользования. Поэтому, для массовой оценки земельных участков, необходимо привлекать специалистов-оценщиков, которые хорошо ориентируются в этой области.
Массовую оценку осуществляют с применением методики расчета Государственной кадастровой оценки земельных участков. Тем не менее, оценка каждого земельного участка унифицирована, определяется на конкретную дату и классифицируется в разрезе категорий земельных участков. В массовой оценке земельных участков принимают участие несколько специалистов-оценщиков. Основным нормативным документом, на основании которого производится оценка земельного участка, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Индивидуальная оценка земельных участков осуществляется исходя из тех же правил оценивания, которых придерживаются при массовой оценке, но адекватность оценки проверяется путем сравнения с оценкой аналогичных объектов.
Принципы проведения оценки земельных участков
Процедура оценивания земельных участков в РФ строится на определенных принципах:
- Принцип полезности. Данный принцип ориентирован на удовлетворение интересов собственника земельного участка в получении выгоды от его сдачи в аренду, реализации и т.п.
- Принцип ожидания. Данный принцип предусматривает расчет ожидаемой прибыли от эффективного использования земельных участков.
- Принцип остаточной продуктивности. Придерживаясь данного принципа, оценка земельных участков осуществляется с учетом ожидаемой чистой прибыли. То есть получение чистого дохода от эффективного использования земли за вычетом расходов (налогов и т.п.).
- Принцип замещения. Данный принцип предполагает сравнение затрат на покупку аналогичных земельных участков.
- Принцип зависимости или местоположения. Данный принцип учитывает физико-географические особенности расположения земельных участков и особенности его окружения (наличие вредных производств, болот и т.п.).
- Принцип спроса и предложения. Данный принцип является наиболее значимым, так как стоимость земельных участков так же зависит от соотношения спроса и предложения, как и любой другой предмет продажи.
