Оценка рыночной стоимости земельного участка – это процедура, призванная обеспечить определение рыночной стоимости земельного участка исходя из варианта его максимально эффективного использования.
Понятие рыночной стоимости земельного участка
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса России оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Этот закон под рыночной стоимостью земельного участка понимает наиболее вероятную цену, по которой земельный участок может быть отчужден в условиях конкуренции на открытом рынке при условии, что стороны сделки действуют разумно, располагают необходимой информацией, а на сделку не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, принципиальные основы рыночной стоимости земельного участка можно свести к следующим тезисам:
- во-первых, ни на одной из сторон сделки не лежит обязанности отчуждения земельного участка или принятия к исполнению;
- во-вторых, полноценная осведомленность сторон сделки о земельном участке и осуществление действий в своих интересах;
- в-третьих, представление земельного участка на открытом рынке посредством публичной оферты, которая типична для аналогичных земельных участков;
- в-четвертых, цена сделки выступает в качестве разумного вознаграждения за земельный участок и не подразумевает принуждения к совершению сделки какой-либо стороны этой сделки;
- в-пятых, платеж за земельный участок имеет денежное выражение.
Принципы оценки рыночной стоимости земельного участка
Методическую основу оценки рыночной стоимости земельных участков составляют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Министерством имущества России в 2002 году.
В основе оценки рыночной стоимости земельных участков находится несколько принципов, к числу которых можно отнести следующие:
- во-первых, принцип полезности. Рыночной стоимостью наделены только те земельные участки, которые могут удовлетворить определенные потребности потребителя в течение определенного периода времени;
- во-вторых, принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка формируется под воздействием спроса и предложения на земельном рынке, а также характера конкуренции на этом рынке;
- в-третьих, принцип замещения. Рыночная стоимость земельных участков не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта, характеризующегося эквивалентной полезностью;
- в-четвертых, принцип ожидания. На рыночную стоимость земельного участка влияют срок, вероятность получения дохода, его ожидаемая величина от использования этого земельного участка в течение определенного периода времени при максимально эффективном его применении без учета доходов от других факторов производства, привлекаемых вместе с земельным участком для осуществления бизнеса;
- в-пятых, принцип изменения. На динамику рыночной стоимости земельного участка оказывает влияние время, ее величина зависит от конкретной даты;
- в-шестых, принцип внешнего влияния. На рыночную стоимость земельного участка оказывают влияние различные факторы, к числу которых можно отнести местоположение, разрешенное использование, целевое назначение, разделение имущественных прав и так далее.
Общий порядок проведения оценки рыночной стоимости земельного участка
Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка осуществляется согласно Методическим основам.
Дата оценки стоимости земельного участка должна быть раньше даты проведения последнего осмотра земельного участка оценщиком. На оценщика возлагаются обязанности использования информации, обеспечивающей достоверность отчета об оценке в качестве документа, который содержит сведения, имеющие доказательное значение. Оценщик самостоятельно определяет объем информации, используемый при оценке земельного участка, выбор ее источников, а также порядок использования.
По результатам оценки оформляется письменный отчет. Отчет включает в себя приложение, состав которых оценщик определяет самостоятельно на основе требований, установленных в договоре об оценке.
Основное назначение материалов отчета состоит в обосновании рыночной стоимости земельного участка. В отчет не следует включать материалы и информацию, которые не связаны с оценкой рыночной стоимости.
Структура отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка включает в себя следующую информацию:
- во-первых, описание земельного участка, включая его разрешенное использование и целевое назначение, права других лиц на земельный участок и их разделение;
- во-вторых, описание построек и инфраструктуры, расположенные на территории земельного участка, антропогенных воздействий и результатов работ, оказывающих влияние на качественные характеристики земельного участка;
- в-третьих, фотографии земельного участка;
- в-четвертых, характеристику состояния земельного рынка;
- в-пятых, вариант максимально эффективного использования земельного участка.
Методы оценки земельных участков
Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с затратным, сравнительным или доходным подходом. Выбор подхода осуществляется оценщиком самостоятельно. Оценка рыночной стоимости земельных участков предполагает использование таких методов как сравнение продаж, вычисление, распределение, капитализация земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Метод сравнения продаж предполагает наличие информации о сделках по продаже аналогичных земельных участков. Метод выделения используется в случае оценки застроенных земельных участков. В этом случае используется информация о стоимости аналогичных по застройке участков как единого объекта. Метод распределения также применяется в случае оценки застроенных земельных участков. Основу оценки рыночной стоимости земельного участка составляет произведение рыночной стоимости единого объекта недвижимости и вероятного значения удельного веса земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
