Единая структура, в которую входят все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации и предназначенные для постоянного проживания граждан, независимо от формы собственности, называется жилищным фондом нашей страны. Данное понятие является краеугольным камнем действующего жилищного законодательства.
Жилищный фонд представляет собой важнейшее национальное достояние, все российское общество и органы государственной власти заинтересованы в его преумножении и сохранности. По целям использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды:
- социальный;
- индивидуальный;
- специализированный;
- коммерческий.
А в зависимости от формы собственности выделяют государственный, муниципальный и частный жилищные фонды.
Требования, предъявляемые к жилым помещениям
Статья $15$ Жилищного кодекса РФ содержит требования, предъявляемые к жилым помещениям. Они должны быть, в первую очередь, пригодными для проживания, соответствовать техническим, санитарным и иным установленным нормативам. Кроме того, эти здания и сооружения обязательно должны быть официально зарегистрированы и учтены именно как жилые.
Строительные нормы и правила относят к непригодным для проживания следующие дома и квартиры:
- расположенные в пределах санитарно-защитных, пожароопасных зон промышленных предприятий, а также на территории шахт и обогатительных фабрик;
- получившие значительные повреждения в результате землетрясений, аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных происшествий;
- находящиеся в зонах оползней, схода селевых потоков и снежных лавин, на регулярно затапливаемых территориях;
- бараки и другие подобные строения, предназначенные для временного проживания;
- достигшие предельного физического износа несущих строительных конструкций;
- имеющие незаконно размещенные в них производственные линии;
- признанные непригодными для проживания по санитарно-гигиеническим условиям;
- возведенные с дефектами планировки.
Согласно действующему законодательству, признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания вправе орган местного самоуправления. Данное решение принимается на основании соответствующего акта межведомственной комиссии, в состав которой входят представители всех заинтересованных организаций и учреждений.
Дома и квартиры, признанные непригодными для проживания, могут быть либо капитально отремонтированы, либо переоборудованы для использования в качестве нежилых помещений, либо снесены. Вопрос о переселении граждан, проживающих в этих зданиях и сооружениях, также решается в установленном законом порядке.
Рисунок 1.
Характерные признаки жилого помещения
Помещения, входящие в состав жилищного фонда Российской Федерации, обладают пятью основными характерными признаками:
- использование только для проживания граждан;
- пригодность для постоянного проживания;
- благоустроенность;
- изолированность;
- принадлежность к недвижимому имуществу.
А теперь рассмотрим вышеперечисленные признаки более подробно.
-
Статья $288$ Гражданского кодекса РФ разрешает использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. В то же время, часть $2$ статьи $17$ Жилищного кодекса РФ допускает осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в домах и квартирах россиян, если при этом не нарушаются законные интересы соседей и других лиц.
Данное положение Жилищного кодекса РФ является новеллой в действующем законодательстве, оно отменяет устаревшую гражданско-правовую норму.
-
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания в течение всего года, а не только в летний сезон, как дачные домики или вагончики для строителей. Факт пригодности помещения для проживания в зимний период подтверждается инженерно-техническими и санитарными заключениями соответствующих служб.
-
Благоустроенность жилого помещения – относительное понятие. Оно меняется по мере развития строительного комплекса и во многом зависит от климатических условий конкретного города или населенного пункта. По общему правилу, благоустроенными признают квартиры и дома, которые оснащены водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством, газом и другими дарами цивилизации.
-
Помещение должно быть надлежащим образом изолировано стенами, не имеющими проемов, от смежного жилья. Например, часть комнаты или комната, связанная общим входом с другой комнатой, а также ванная, коридор или кухня не могут быть признаны отдельным жилым помещением.
-
Пункт $1$ статьи $549$ Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу один из видов жилых помещений, а именно, квартиру. Стоит заметить, что жилое помещение в правовом поле является индивидуально-определенной вещью. В силу расположения дома на определенном земельном участке, необходимости проведения кадастрового и технического учета зданий и сооружений, жилые помещения становятся объектами недвижимости.
Помещения, не относящиеся к жилищному фонду
В состав жилищного фонда не входят следующие помещения:
- признанные непригодными для проживания;
- переведенные в состав нежилого фонда;
- магазины, офисы организаций, коммунально-бытовые и медицинские учреждения, расположенные в многоквартирных домах;
- посольства, представительства, консульства иностранных государств, находящиеся на территории Российской Федерации;
- гостиницы, базы отдыха, пансионаты;
- дачные домики;
- сооружения и конструкции, предназначенные для временного проживания рабочих;
- лагеря для беженцев и вынужденных переселенцев.
Собственник вправе размещать в своем помещении промышленные предприятия или организации, но только при условии перевода такого объекта недвижимости в состав нежилого фонда. Жилищный кодекс РФ разрешает и обратный перевод – из нежилого помещения в жилое, если будут соблюдены все установленные требования и нормативы, в том числе санитарные, технические и противопожарные.
