Жилищные отношения – это собирательная категория, которая включает в себя гражданские, семейные, финансовые, административные и иные общественные отношения, регулируемые различными отраслями законодательства.
Главной особенностью жилищного права является его комплексный характер. То есть, оно сочетает в себе нормы, методы и принципы, относящиеся к другим отраслям права. Их объединяет общий предмет регулирования – жилищные отношения.
Предмет жилищного права
Поводами для возникновения жилищных правоотношений являются:
- осуществление права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями;
- отнесение помещений к числу жилых и исключение их из жилищного фонда;
- учет жилищного фонда;
- управление, содержание и ремонт жилищного фонда, перепланировка и переустройство жилых помещений;
- деятельность жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья;
- внесение платы за коммунальные услуги;
- надзор за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Жилищные правоотношения разнообразны. Они могут складываться по вертикали, основываясь на началах власти и подчинения. Например, когда речь идет об управлении государственным жилищным фондом или распределением квартир. Кроме того, часть жилищных правоотношений стоится на равенстве участников. Так, при заключении договоров социального или коммерческого найма жилого помещения стороны равноправны.
Особенности жилищных правоотношений
В юридической науке выделяют следующие основные особенности жилищных правоотношений:
- объектом всегда выступает жилое помещение;
- длительность во времени;
- сложная структура, поскольку каждый из субъектов имеет свои права и обязанности по отношению к другому.
Основаниями для возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты, связанные с конкретными жизненными обстоятельствами граждан. Среди них:
- договоры и иные сделки с недвижимым имуществом;
- акты органов государственной власти и местного самоуправления;
- судебные решения, устанавливающие жилищные права и обязанности;
- приобретение в собственность жилых помещений;
- членство в жилищно-строительных кооперативах;
- действия (бездействие) участников жилищных отношений.
Любое жилищное правоотношение структурно состоит из его объектов и субъектов (участников), а также взаимосвязи их прав и обязанностей.
Рисунок 1.
Содержание жилищных правоотношений
Еще одной характерной особенностью жилищного законодательства является то, что права и обязанности участников данных отношений неразрывно связаны между собой. Например, гражданин, обладающий правом на получение жилой площади из социального фонда, может обратиться с соответствующим требованием к органу государственной или муниципальной власти. У этой структуры, в свою очередь, возникает обязанность поставить гражданина на учет и – при наличии определенных условий – предоставить ему конкретную квартиру.
Похожие правоотношения возникают при вступлении человека в жилищно-строительный кооператив. Особенность подобных правоотношений заключается в том, что их участниками являются гражданин и структура (организация), уполномоченная осуществлять свои функции в жилищной сфере на основании действующего законодательства.
Права пользователя жилой площади имеют вещный характер. Например, гражданин, получивший помещение по договору социального найма, наделен полномочиями:
- сдавать жилплощадь в поднаем;
- разрешать проживание в помещении временных жильцов;
- вселять в занимаемое жилье иных лиц;
- обменивать одно помещение на другое;
- требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта, надлежащего содержания имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В то же время наймодатель вправе:
- требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по целевому назначению;
- требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
А из вышеперечисленных прав, соответственно, возникают и обязанности сторон. Их взаимная обусловленность проявляется в том, что каждый из субъектов данного правоотношения может потребовать от другого исполнения возложенных на него обязанностей и в то же время сам должен совершать или не совершать определенные действия, в соответствии с правами контрагента.
Так происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения (квартиры или дома). Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое отношение относится к структурно-сложным.
Это нетрудно заметить, если перечислить обязанности сторон. Например, наниматель должен:
- обеспечивать сохранность помещения;
- использовать жилье по назначению;
- учитывать права и законные интересы соседей;
- соблюдать чистоту и порядок в помещениях общего пользования;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно оплачивать коммунальные услуги; В свою очередь, в обязанности наймодателя входит:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме;
- предоставить нанимателю коммунальные услуги надлежащего качества;
- осуществлять капитальный ремонт жилого дома.
Кроме того, возможна ситуация, когда наниматель расторгает договор социального найма в одностороннем порядке, если он, допустим, переезжает в другой город. В таком случае наймодатель не вправе препятствовать контрагенту и должен принять отказ нанимателя от занимаемой им жилой площади.
Жилищные правоотношения возникают с момента получения ордера на квартиру или заключения договора найма, а прекращаются со дня передачи помещения представителю наймодателя. При этом жилье должно соответствовать строительным, санитарным, экологическим и другим установленным нормативам.
