В России ипотечное кредитование развивается достаточно быстро, однако до сих не играет той роли, которая может быть ему отведена в вопросах обеспечения жильем граждан. Связано с различными причинами:
- Общеэкономические причины
- Социальные и миграционные проблемы
- Проблемы, связанные со сроком вложения
- Проблемы, обусловленные альтернативными вариантами вложений.
Общеэкономические проблемы
Поскольку ипотека относится к длительным кредитным продуктам, срок, на который кредитная организация вкладывает свои средства, измеряется десятилетиями. Поэтому для широкого предложения подобных программ экономическая ситуация должна быть стабильной. Вместе с тем, отечественная экономика во многом зависима от цен на сырьевые ресурсы в мире.
Когда доход страны и всех ее граждан подвержены колебаниям по причине волн мировых кризисов, оформление долговременных договоров несет существенные риски, которые большинство кредитных организаций вынуждено компенсировать высокой процентной ставкой.
Не последняя роль в данной ситуации отведена и вопросам политической стабильности и неизменности законодательной базы, что не всегда может быть обеспечено.
С учетом снижения уровня инфляции в последнее время, он все еще остается выше, чем во многих развитых странах. В результате этого цена привлечения ресурсов для банка не снижается.
Сегодня для кредитных организаций характерна ситуация когда, с одной стороны, на депозитах со ставкой ниже инфляции вкладчики деньги держать станут, а с другой, доход потенциальных заемщиков растет медленнее, чем уровень инфляции. Все это затормаживает развитие ипотечного кредитования как массового продукта.
Проблемы срока вложений
В настоящее время пассивы банков представлены в основном короткими деньгами: вкладами и счетами физических и юридических лиц. В качестве альтернативного варианта финансирования выступают программы поддержки со стороны государства. Однако ограниченность бюджета ограничивает этот вариант.
Другой альтернативой выступает использование различных инструментов фондового рынка. В перспективе возможно развитие секьюритизации ипотечного кредитного портфеля, что позволит кредитным организациям получать финансирование на длительный срок, а покупателям подобных ценных бумаг - возможность их продажи в любой момент для возврата своих денег.
Проблемы, связанные с альтернативой вложений
По своей сути коммерческие банки являются предприятиями, доходы которых складываются за счет разницы между привлечением и размещением средств. Формирование кредитного портфеля подразумевает наличие ряда альтернатив: кредитование предприятий или потребительское кредитование. Из всех банковских продуктов ипотеку считают самым наиболее длительным, но не самым выгодным с позиции процентных ставок, действующих на рынке.
Парадоксальная для финансового рынка ситуация заключается в следующем: ставки по длительному ипотечному займу ниже, чем по краткосрочному кредиту, выдаваемому под залог имущества.
Усложняет ситуацию и слишком быстрые темпы развития смежных сегментов банковского сектора.
Проблемы миграционной политики
Популярность займов на покупку или строительство жилья растет, однако далеко не в каждом регионе. До сих пор есть уровень жизни в крупных мегаполисов и остальных регионах существенно отличается. Как результат, наиболее благополучный центр привлекает поток мигрантов, тем самым увеличивая спрос на недвижимость.
Только благодаря выравниванию доходов возможно снизить стоимость жилья, что может положительно сказаться бы на развитии ипотечного кредитования.
Разрешение проблем ипотечного кредитования является комплексной задачей, которая затрагивает макроэкономику, социальную политику, сектор строительства, а также развитие банковской отрасли в целом.
Подобные цели сразу не могут быть достигнуты, для этого необходимо длительное время. Но рано или поздно экономическое состояние страны будет соответствовать уровню, когда инструменты ипотечного кредитования будут в равной степени выгодны как банкам, так и широкому кругу потребителей.
