Рынок вторичного жилья и его особенности
Рынок вторичного жилья – это рынок, на котором в качестве объекта купли-продажи выступают дома, квартиры или комнаты в готовых, полностью выстроенных домах, с уже оформленными правами собственности и соответствующей регистрацией в единой базе Росреестра.
Современный рынок недвижимости предполагает возможность реализации первичных и вторичных объектов, различающихся по таким признакам, как право собственности, степень износа и пр. Вторичные объекты жилой недвижимости реализуются в рамках рынка вторичного жилья. Под вторичным жильем в общем смысле принято понимать дома, квартиры и комнаты в общежитиях, которые уже зарегистрированы в собственности частных или юридических лиц или муниципалитета. Проще говоря, вторичное жилье представляет собой полностью построенное и зарегистрированное на владельце (или нескольких владельцах) жилое помещение.
На рынке вторичного жилья продаются квартиры и дома, что называется «с рук». Примечательно, что квартиры на вторичном рынке могут располагаться как в старых, так и в новых, только что сданных комиссии домах. Первичным собственником квартир в новостройках могут выступать как сами застройщики, так и любое другое лицо (физическое или юридическое), которой инвестировало деньги в строительство дома.
Продажа объектов вторичного жилья проходит от имени собственника. По результатам оформления сделки купли-продажи права собственности на объект вторичной жилой недвижимости сразу переходят от продавца к покупателю. Таким образом, покупатель может хоть на следующий день заселяться в квартиру, купленную на рынке вторичного жилья, чего нельзя сказать о покупке «первички».
Сам по себе рынок вторичного жилья имеет свои преимущества и недостатки. В общем виде они представлены на рисунке 1.
Рисунок 1. Преимущества и недостатки рынка вторичного жилья. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
В целом справедливо говорить о том, что рынок вторичного жилья отличается меньшими в сравнении с рынком первичного жилья рисками. Большая часть присущих ему рисков относится к категории юридических.
Методические основы проведения маркетингового анализа рынка вторичного жилья
Как известно, анализ является одной из основополагающих функций маркетинга. Анализу в маркетинге могут подвергаться различные объекты, будь то среда маркетинга, продукт, потребители, конкуренты или рынок в целом. Под маркетинговым исследованием рынка недвижимости в общем смысле следует понимать процедуру, опосредованную систематическим сбором, обработкой и критической оценкой полученных данных касательно компонентов рынка жилой недвижимости и аспектов маркетинговой деятельности, в которых требуется принять решение.
Анализ рынка жилой недвижимости призван не только составить его общую характеристику, но и определить тенденции его развития на близлежащую перспективу. Данные, полученные в ходе такого анализа, могут быть использованы различными субъектами, будь то агентства недвижимости, компании застройщики, рыночные эксперты или сами потребители.
На сегодняшний день единой методики проведения анализа рынка вторичного жилья не существует. Тем не менее, можно с уверенностью полагать, что он может и должен быть основан на сборе и изучении как первичной, так и вторичной информации. Сам анализ может быть проведен как собственными силами, так и с привлечением сторонних экспертов.
Инструментальную основу анализа рынка вторичной жилой недвижимости составляют маркетинговые исследования. По характеру исследуемой проблемы они могут быть зондирующими, дескриптивными или каузальными. Наибольшую популярность среди них получили первые и вторые.
Условно методики проведения маркетингового исследования рынка вторичного жилья делятся на три типа:
- количественные;
- качественные;
- смешанные.
Выбор той или иной методики определяется целью проводимого исследования, а также ресурсными возможностями и уровнем подготовки самого исследователя.
Маркетинговый анализ рынка вторичного жилья в Москве
Рынок вторичного жилья в столичном регионе, а именно – в Москве, развивается неоднородно. Объемы продаж вторичной жилой недвижимости продолжат расти даже несмотря на пандемию COVID-19 и общую нестабильность экономической ситуации в стране. Примечательно, что опережающими темпами дорожают бюджетные типы жилья, на которые и приходится основной спрос.
Вообще то цены на вторичное жилье в кризис обычно падают, что само по себе логично, ведь доходы потенциальных покупателей снижаются. Однако 2020 год в этом смысле оказался нестандартным - несмотря на снижение всех макроэкономических показателей, цены на вторичное жилье взмыли вверх. Случилось это во многом благодаря революционно низким ставкам по ипотеке, которые так щедро были обеспечены бюджетом.
Итак, в виду того, что стоимость столичных квартир в разы выше, чем по стране, спрос на них подогревался субсидированной ипотекой, которую, при определенных условиях, могут получить потребители (рекордно низкие проценты по займам). Свой вклад в рост спроса и цен на вторичное жилье внесла девальвация рубля и негативные ожидания граждан.
Сам по себе 2020 год для московского рынка вторичного жилья стал непростым. Вот лишь основные факторы, определившее исход его развития:
- дешевая ипотека;
- отложенный спрос, накопившийся в период карантина;
- инвесторы.
Не стоит забывать и о том, что участники вторичного рынка жилой недвижимости, естественно, отслеживают ситуацию на первичном рынке, цены на котором заметно поднялись. Все это в совокупности послужило поводом покупательской активности и весьма ощутимому для кармана граждан росту стоимости вторичного жилья.
В целом справедливо говорить о том, что рынок вторичного жилья в Москве в 2020 году оказался перегрет искусственным всплеском спроса. В результате произошел отрыв цен на вторичку от реального уровня покупательной способности граждан.
Ключевыми тенденциями развития рынка вторичного жилья в Москве на ближайшую перспективу можно считать дефицит предложения, продление льготных ипотечных условий, незначительный спад цен после нового года.
