Маркетинговые исследования рынка недвижимости

Понятие рынка недвижимости

Частью финансового рынка является рынок недвижимости. Это рынок, на котором передаются права на собственность и связанные с ней интересы, формируются цены и распределяется пространство между вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, которые обеспечивают формирование, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Это средство перераспределения земельных площадей, зданий, строений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе спроса и предложения. Рынок недвижимости посредством государственного регулирования обеспечивает следующее:

• передача прав на недвижимость от одного лица к другому;
• формирование одинаковых рыночных цен на объекты недвижимости в регионах;
• взаимодействие собственников и покупателей на основе интересов и экономической мотивации.

Рынок недвижимости – это связующее звено, без его существования не функционировали бы рынок труда, товаров и услуг, капитала и другие. Они должны иметь или брать в аренду помещения, земельные участки для ведения своей хозяйственной деятельности.

В состав рынка недвижимости входят следующие сегменты:

1. рынок жилья (городской и загородный жилищный фонд);
2. рынок земли (земля – это составная часть любого объекта недвижимости);
3. рынок нежилых помещений (небольшое количество операций, высокая стоимость объектов).

Рынку недвижимости присуще следующие черты, которые необходимо учитывать при проведении исследования данного рынка:

• локальность;
• сезонные колебания цен;
• невысокая взаимозаменяемость объектов;
• инвестиции в недвижимость;
• обязательная государственная регистрация сделок.

• 
  
  Рисунок 1. Классификация рынков недвижимости. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Рынок недвижимости состоит из первичного и вторичного рынка. На первичном рынке продавцами выступают государство и строительные организации. Они и поставляют новую, ранее никем неэксплуатируемую жилую и нежилую недвижимость. На вторичном рынке совершаются сделки с бывшими в употреблении товарами (жилье). В этом случае продавцами являются физические и юридические лица ка собственники недвижимости.

Первичный и вторичный рынок взаимосвязаны. Из-за экономической, политической и иной обстановки в регионе может вырасти предложение на вторичном рынке, что в автомате снизить спрос и цены на первичном рынке.

Особенности изучения рынка недвижимости

Специфика рынка недвижимости заключается в следующем:

1. высокий уровень трансакционных расходов (издержки, связанные с переходом прав собственности);
2. индивидуальный характер ценообразования;
3. взаимодействие первичного и вторичного рынков;
4. множество и разнообразие рисков;
5. низкая ликвидность товара;
6. высокая зависимость цен, доходов и рисков от экономического состояния в стране, регионе.

Поэтому рынок недвижимости и отличается рядом факторов, которые усложняют его изучение и анализ:

• трудности получения достоверной информации;
• многообразие факторов, которые определяют тенденции развития рынка недвижимости;
• ограниченное количество или полное отсутствие сделок.

Для оценки объема и структуры предложения жилья необходимо владеть информацией:

• сколько и каких помещений есть на рынке;
• сколько и какие готовятся к аренде;
• что уже сдано в эксплуатацию.

Статистика проданного жилья позволяет рассуждать о реализованной части спроса на рынке недвижимости.

Объектами исследования рынка недвижимости являются тенденции и процессы развития рынка (в т. ч. оцениваются экономические, правовые, демографические, экологические, научно-технические и другие факторы). Также изучается структура рынка, территориальное размещение, емкость, ограничения и барьеры, конкуренция, конъюнктура, динамика продаж и риски.

Результаты исследования рынка недвижимости:

1. прогнозы его дельнейшего развития;
2. определение факторов успеха;
3. анализ конъюнктуры;
4. эффективные методы конкурентной политики;
5. возможности выхода на новые рынки.

Следует отметить, что реакция рынка на определенный вид недвижимости зависит от спроса и предложений конкурентов на текущий момент и в перспективе. А рыночная цена объектов недвижимости определяется конкурентным потенциалом рынка.

Исследование характеристик недвижимости позволяет определить конкурирующие объекты, сделать сравнительное описание (плюсы и минусы). Выделяют три подхода к оценке недвижимости, которые помогают принять эффективное решение:

• сравнительный подход;
• затратный подход;
• доходный подход.

Первый подход заключается в определении конкурирующих объектов недвижимости, степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для адекватного изменения продажной цены такой же недвижимости в условиях неопределенной рыночной ситуации.

Затратный подход – это применение рыночной информации о текущих затрат строительной сферы. Эти данные необходимы оценщику для определения размера прибыли продавца, застройщиков, а также выявить уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения всех строительных работ.

Последний метод предполагает знания рыночной информации л занятости помещений, емкости рынка, арендным ставкам, расходов по эксплуатации и др.

Проведение исследования рынка недвижимости

Несмотря на различные ограничения, неопределенность внешней среды, рынок недвижимости не стоит на месте, а развивается быстрыми темпами. Вкладываются инвестиции в строительную сферу.

Процесс маркетингового исследования включает ряд этапов:

• определение целей исследования;
• выбор метода исследования;
• сегментация рынка;
• позиционирование;
• определение емкости рынка.

На первом этапе определяются краткосрочные и долгосрочные цели исследования рынка недвижимости. Далее выбираются способы исследования. Это мониторинг рынка недвижимости, а именно длительное и регулярное наблюдение за рынком на предмет ценовой политики, уровня арендной платы, числа, структуры и динамики следок с недвижимостью, уровня издержек на строительство, реконструкцию или модернизацию, а также количества строящихся объектов недвижимости.

На третьем этапе осуществляется сегментация рынка недвижимости на сегменты, которые отличаются параметрами и группами потребителями.

Критерии сегментации рынка недвижимости:

1. физические;
2. географические;
3. демографические;
4. социально-экономические;
5. функциональное назначение.

На четвертом этапе проводится позиционирование для отнесения объекта недвижимости к конкретному сегменту рынка, определения конкурентоспособности.

Последний этап – это определение емкости рынка, т.е. установление возможного числа видов объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение конкретного промежутка времени при определенном соотношении цен.