Необходимость правового обеспечения ипотечного кредитования
Развитие ипотечного кредитования в значительной степени зависит от адекватного законодательства, которое бы обеспечивало надежные гарантии защиты прав кредиторов. При его отсутствии практически невозможно развитие ипотечного рынка, поскольку при таких условиях этот рынок будет развиваться урегулирован, по своему усмотрению его субъектов, что может привести непредсказуемость развития и высокой рискованности и на определенном этапе привести к кризису и к дискредитации проверенных историей инструментов. Поэтому значение выбора правильного пути при формировании ипотечного законодательства трудно переоценить.
Правовые аспекты ипотечного кредитования
С точки зрения хозяйственного права под ипотечным следует понимать кредит, предусматривающий выполнение заёмщиком своих обязательств за счёт недвижимого имущества, которое и является объектом кредитования. Некоторые правовые системы рассматривают ипотеку как разновидность банковского кредита, поскольку его единственным отличием является гарантированное выполнение заёмных обязательств за счёт ипотеки. При этом, нельзя исключать другую точку зрения, поскольку обеспечение кредита за счёт недвижимого имущества определяет ряд принципиальных отличий, что позволяет выделять ипотечное кредитование в качестве отдельного вида кредитной деятельности банка.
Можно сформулировать и более широкое определение понятия ипотечного кредита, как правоотношений, возникающих между банковской или другим финансовым учреждением (ипотечным кредитором), которое предоставляет кредит физическому или юридическому лицу (ипотечному заемщику) для удовлетворения определенных его потребностей (целевое назначение) на основании договора об ипотечном кредитовании или кредитного договора, обеспеченного ипотекой.
Содержание ипотечного кредита, как социально-экономической категории, определяется спецификой отношений между главными сторонами трансакции – кредиторами и заёмщиками, а также рядом вторичных участников – страховыми компаниями, строительными организациями, посредниками жилищного рынка и государственных органов, которые регулируют отношения в указанных сегментах экономики.
Ипотечный залог движимого имущества, основывающийся на общем праве – это процедура передачи права собственности на определённый вид движимого имущества от залогодателя залогодержателю на определённых условиях. Ипотека земельных участков (прав на пользование), основанная на общем праве оформляется специфическим актом – ипотечным залогом. При этом, ипотека земельного участка, унаследованного без ограничений, может осуществляться в виде передачи её на фиксированный срок или путём установления обременения с соответствующим примечанием в тексте документа.
Ипотека, основанная на нормах права справедливости, представляет договор, создающий обременение имущества, который при этом не предусматривает передачу залогодержателю интереса или титула, основанных на общем праве. Подобное обременение предоставляет права кредитору, основанные на нормах права справедливости, что и является ключевым отличием между двумя видами ипотечного залога.
По мнению ряда ученых, ипотечный кредит является имущественной формой кредита, поскольку предоставленные кредитные средства направляются не на вторичный (фондовый) рынок, а в реальный сектор экономики. Значение ипотечного кредита возрастает в условиях переходной экономики, поскольку в этот период наблюдается наличие существенных ресурсов (в том числе – трудовых), которые не используются в процессе производства общественного продукта.
В этом своем качестве ипотечное кредитование способствует решению следующих социально-экономических проблем:
- приобретение гражданами важнейшего жизненного блага – жилья;
- создание рабочих мест, получение дополнительных доходов для рабочих и предпринимателей.
