Разместить заказ
Вы будете перенаправлены на Автор24

Ипотека. Проблемы правового регулирования

8-800-775-03-30 support@author24.ru
Все предметы / Право и юриспруденция / Ипотека. Проблемы правового регулирования
Содержание статьи

Понятие ипотеки

Определение 1

Ипотека — это разновидность залога, при котором закладываемое недвижимое имуществ остается в собственности должника, а кредитор при невыполнении должником его обязательств получает право на удовлетворение кредита за счет реализации заложенного имущества.

Институт ипотечного кредитования является одним из наиболее перспективных направлений в развитии банковской системы. Вложения в недвижимость даже при значительных колебаниях цен на фондовом рынке представляют большой интерес для инвесторов. Залоговые отношения выступают предпосылкой для развития ипотеки. Ипотечное кредитование регулируется Федеральными Законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимость», Законом «О залоге».

Система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что ипотека может быть оформлена одним из способов:

  • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией;
  • смешанным (трехсторонним) договором ипотеки и купли-продажи жилого помещения; все заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно фиксируют, заверяют у нотариуса и регистрируют переход права собственности к заемщику от продавца, ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
  • договором приобретения жилого помещения за счет средств кредита, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека — это процесс, зависящий от нескольких факторов одновременно, а именно, от:

  • социальной стабильности;
  • состояния рынка;
  • политической обстановки,
  • состояния экономики.

Виды ипотечных кредитов

В настоящее время в РФ применяют несколько видов ипотечного кредитования:

  • Типовая, или стандартная форма ипотечного кредита. Заемщик получает некоторую сумму, погашение которой производится ежемесячно, обычно равными взносами с соответствующими процентами. Данная форма относится к разряду самоамортизирующихся кредитов, то есть процесс погашения процентов и основного долга происходит к концу срока долга. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в начале и в конце каждого периода.
  • Кредиты с переменными выплатами. Включают кредиты с единовременным итоговым (шаровым) платежом: кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита; кредиты с выплатой исключительно процентов; кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.
  • Пружинные кредиты – подразумевают регулярные неравные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в первые годы погашаются только проценты, а в последующие — проценты и основной долг.
  • Кредиты с участием. Применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредитор регулярно получает основной долг, проценты, доходы от объекта.

Готовые работы на аналогичную тему

Замечание 1

В условиях развертывания мирового финансового кризиса для розничных клиентов банками формируется новая модель кредитного процесса, ориентированная на глубокий мониторинг состояния заемщиков и характеризующаяся большей осторожностью.

Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Законы, регулирующие ипотечное кредитование, часто не дополняют, а противоречат друг другу.

Проблемы ипотечного кредитования в РФ:

  1. Заложенное по ипотечному договору имущество, на которое решением суда возложено взыскание, реализуется через продажу на публичных торгах. При этом поверхностно и недостаточно разработаны нормы законодательства, касающиеся порядка проведения публичных торгов, что значительно осложняет реализацию имущества.
  2. Оформить залог недвижимости можно только через договор о залоге. Исходя из условий договора возможно составление закладной, при наличии которой передача прав осуществляется исключительно по этой закладной.
  3. Недоработаны нормы закона в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основная проблема касается оборото способности оборота земельных участков. Нет конкретных предписаний относительно использования земельного участка согласно его назначению, что может привести к нарушению законодательства в части земельных участков.
  4. Одним из главных принципов ипотечной системы выступает принцип бесповоротности, однако этому принципу противоречит норма закона, в соответствии с которой залог прекращается в виде виндикации. Предмет ипотечного договора у залогодателя можно изъять, сославшись на то, что собственником имущества является иное лицо, следовательно, и ипотека относительно такого имущества должна быть прекращена. Залогодержатель имеет право истребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства досрочно.
  5. Запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить в соответствии с виндикацией, при этом ипотека немедленно прекращается (ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ). В ипотечной системе появляется противоречие с принципом «прозрачности». Лица, опирающиеся на публичные данные, не обладают достоверной и реальной информацией, поэтому их права оказываются незащищенными. Кредитор при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств считает, что в ЕГПР все права на данный объект недвижимости указаны, следовательно, можно опираться на достоверность сведений ЕГРП.

Российская модель виндикации противоречит основному принципу ипотеки, что приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Построение модели виндикации в отечественном праве коснулось теории «наименьшего зла», согласно которой принятое в пользу одной из сторон решение принесло наименьший вред другой стороне. Спор разрешается в пользу той стороны, у которой меньше шансов защитить имущественные интересы за счет недобросовестного продавца.

Для развития и совершенствования института кредитования в России важно исключить в действующем законодательстве все противоречия касательно ипотеки.

Сообщество экспертов Автор24

Автор этой статьи

Автор статьи

Наталья Николаевна Чувелева

Эксперт по предмету «Право и юриспруденция» , преподавательский стаж — 20 лет

Статья предоставлена специалистами сервиса Автор24
Автор24 - это сообщество учителей и преподавателей, к которым можно обратиться за помощью с выполнением учебных работ.
как работает сервис