Ипотечное кредитование
Ипотечный кредит - это ссуда, выдаваемая на долгосрочный период и используемая для приобретения объекта недвижимости, которое в течение всего периода возврата ссуды выступает в роли залога.
На сегодняшний день в качестве предмета залога, как правило, выступает недвижимое имущество, которым владеет потенциальный заёмщик на правах собственности. Стоит отметить, что ставки по ипотечным кредитам в значительной мере ниже, чем по прочим продуктам кредитования (например, автокредитам или потребительским кредитам), но и требований у коммерческого банка к потенциальным кредиторам более строгие, например, необходимо документальное подтверждение доходов заемщика и стажа работы.
Одним из условий предоставления ипотечного кредитования можно назвать обязательное ипотечное страхование. В большинстве случаев для получения ипотеки необходимо внести часть стоимости покупаемого объекта недвижимости, как правило, 10-20%, однако, сегодня существуют программы и без первоначального взноса или с частичным, или полным использованием материнского капитала.
Сущность и виды залогов. Залоговый механизм в ипотечном кредитовании
На сегодняшний день выделяют несколько видов залога, среди которых:
- Классический. При использовании такого вида залога при оформлении договора правом собственности на недвижимость обладает залогодержатель (в большинстве случаев коммерческий банк), однако, за заемщиком сохраняется право пользования этим имуществом;
- Заклад. При использовании такого вида залога при оформлении договора имущество передается для временного хранения или пользование залогодержателю;
- Твердый тип залога. При использовании такого вида залога кроме того, что имущество числится за залогодержателем, он вправе наносить знаки, что данный объект недвижимости – предмет залога.
Вид залога, как правило, зависит от типа закладной, т.е. главного документа, который устанавливает все условия в отношении объектов жилой невидимости, закладываемых банковской структуре как гаранту исполнения долговых прав и обязанностей заемщика.
На сегодняшний день выделяют следующие виды закладных:
- Закладная с оформленной строго фиксированной процентной ставкой по ссуде. В соответствии с данным документом со стороны должника на ежемесячной основе происходит перечисление денежных средств, направляемых для погашения основного долго и процентов, начисленных за пользование кредитом;
- Закладная с плавающей процентной ставкой по ссуде. Такая корректируемая ставка по закладной зависит от состояния рынка. Таким образом, ставка может изменяться каждый месяц, что делает подобную закладную достаточно рискованной, так как может значительно увеличить кредитный платеж;
- Закладная с фиксируемым дифференцируемыми платежами. Такая закладная достаточно является достаточно удобной, например, если доход заемщика нестабилен от периода к периоду - размер платежа может быть изменен;
- Гарантированные закладные. Такие закладные подразумевают обязательное страхование на предмет залога.
Залог недвижимости выступают в качестве одной из гарантий исполнения должников собственных обязательств в случае невозможности исполнить кредитных требований. Объект недвижимости при возникновении сложностей с погашением ссуды в залог переходит в собственность кредитора (коммерческого банка) и в дальнейшем может быть реализован посредством проведения аукциона.
Залог жилья подразумевает, что право на недвижимый объект принадлежит залогодержателю до момента полного погашению должником кредитных требований.
Стоит отметить, что если объект имущества выступает в качестве залога по одному договору, то в качестве залога по другому договору использоваться он не может.
Стоимость залога в полной мере, т.е. на 100%, должна покрывать кредитные обязательства, что гарантирует низкий кредитный риск, в связи с чем возможно предоставление более низкой процентной ставки. При этом размер выдаваемой ссуды должен быть не менее 5% от стоимости залога, т.к. в противном случае подобная сделка признается ничтожной.
Стоит отметить, что в некоторых случаях заемщики пытаются получить кредит под достаточно специфичные залоги, например, доли в квартире.
С теоретической точки зрения получить ипотеку в таком случае возможно, однако, небольшая часть банковских структур готовы пойти на такую схему. Стоимость непосредственно доли трудно сопоставима со стоимостью отдельного объекта имущества, также достаточно сложно ее реализовать в случае необходимости. По мнению отдельных специалистов доля в квартире не принимается в качестве залога по причине наличия некоторых законодательных ограничений в отношении реализации такого имущества. Таким образом, при наличии доли в квартире рекомендуется ее реализовать, а полученные финансовые ресурсы использовать в качестве первоначального взноса.
Также достаточно сложно получить ипотечный кредит по залог машины, сколько бы она не стоила, т.к. существуют достаточно большие риски в связи с тем, что стоимость квартиры и машины, как правило, достаточно сильно различается. Однако, другие виды кредитов на крупную сумму возможно получить с помощью дорогостоящего автомобиля.
Так, такие схемы готовы предложить относительное небольшое число банковских структур, однако, таком случае кредит рассматривается не в рамках ипотечного кредитования, а в качестве нецелевого кредит под залог автомобиля.
Стоит отметить, какой объект бы не выступал в качестве залога, все банковские структуры требуют предоставить соответствующую страховку, необходимую на случай серьёзного повреждения или полного уничтожения объекта залога. Однако, кредитные обязательства сохраняются, даже в случае уничтожения залогового имущества, т. к страховая компенсация в таком случае может быть направлена на погашение остатка задолженности по ипотеке.
