Основы земельного права КНР
В Китае существуют две формы земельной собственности – государственная и коллективная. Частного права на землю в стране не существует, и законы запрещают приобретать землю в собственность.
Современный китайский закон о земельном праве начал действовать с 1 января 1999 г., заменив земельный закон 1986 г. По закону юридические и частные лица имеют право на государственной земле иметь в собственности недвижимость.
Рисунок 1. Китай. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Государственная земля может быть передана в аренду, право передачи имеют органы местного самоуправления. Для китайских бизнесменов аренда земли представляет наибольший интерес. Не подлежат аренде земли, находящиеся в коллективной собственности.
Аренда земли предоставляется на конкурсной основе через аукционы и тендеры. Победитель аукциона должен внести деньги на развитие местной инфраструктуры. Срок аренды фиксированный. Аренда земли для коммерческого пользования имеет максимальный срок 40 лет, аренда с целью проживания определяется в 70 лет.
Местное законодательство разрешает приобретенное право аренды передать другому арендатору. Несмотря на то, что право аренды признают банки, коммерческие организации, инвестиционные компании, однако на практике договоры заключаются в обход государственных законов по договоренности с чиновниками местного самоуправления.
По статистике 95 % всех заключенных за 2002 г. договоров аренды согласовывались с местными чиновниками. В результате государство несло огромные убытки, потому что цена аренды была ниже рыночной, а деньги на развитие местной инфраструктуры не вносились.
Земельные угодья страны по закону 1999 г. делятся на сельскохозяйственные, строительные земли, земли, не подлежащие пользованию, поскольку расположены в труднодоступных районах. Чиновники страны довольно часто переводят земли из одного статуса в другой за взятки. По закону такой перевод возделываемых угодий в невозделываемые разрешается, но площадь участков ограничивается в 35 га, и исключительно с согласия Государственного совета или органов самоуправления. В таком случае арендатор должен представить план использования этих земель, который утверждается соответствующими органами.
Закон 1999 г. замену статуса земельных угодий с финансовой точки зрения, делает невыгодным. Все доходы от перевода земли из одного статуса в другой должны направляться центральному правительству страны. Вся прибыль от имеющихся строительных участков, по новому законодательству, остается в органах местного самоуправления.
Стоимость перевода земли из одного статуса в другой законодательство повысило внесением четырех компенсационных выплат, которые должен внести арендатор:
- компенсация за нецелевое использование;
- компенсация за застройку;
- компенсация за потерю возможного урожая;
- за потерю земель, на которых выращиваются овощные культуры.
Кроме этого арендатору вменяется в обязанность произвести расчистку такого же участка в неразработанных труднодоступных районах. Это только на бумаге, а на практике бизнесмены эту разработку оплачивают органам местного самоуправления.
Поскольку перевод земель продолжается, то власти Китая в 2004 г. ввели государственный мораторий на перевод земель. Следствием этого стало значительное удорожание аренды строительных участков.
Регулирование земельных отношений в Китае
В Китае действует система социалистической общественной собственности на землю, которая включает государственную и коллективную собственность.
Земельные отношения в стране регулируются законом, вступившим в силу 1 января 1999 г. Государственными землями управляет Государственный совет страны – это высший исполнительный орган государственной власти.
На основании земельного законодательства государство может реквизировать землю, которая находится в коллективной собственности, на общественные нужды.
Землепользование в стране базируется на основополагающих принципах, к которым относятся:
- рациональное использование земель;
- охрана земель;
- защита обрабатываемых земель.
Землепользование находится под строгим контролем со стороны государства, которое планирует использование земли и учитывает неиспользуемые земли.
Изменения прав собственности и пользования на землю по закону 1999 г. оформляются путем регистрации и находятся под охраной закона. Земля, находящаяся в коллективной собственности крестьян правительством уездов регистрируется и заносится в реестр.
Также регистрируется земля для несельскохозяйственного строительства. После регистрации выдаются сертификаты, закрепляющие это право коллективной земельной собственности.
Земля, находящаяся в собственности государства, регистрируется Государственным советом Республики и тоже заносится в реестр.
Организации и частные лица, использующие эту землю, получают сертификаты, подтверждающие право на ее использование.
Земля, находящаяся в коллективной собственности крестьян выделяется по договору подряда членам хозяйственных коллективных организаций для ведения лесоводства, животноводства, сельского хозяйства сроком на 30 лет.
По договору подряда крестьянская земля может быть передана частным лицам или организациям для этих же целей.
В соглашении, которое подписывают договаривающиеся стороны, определяются права и обязанности сторон и срок использования земли.
Заключенный договор утверждается департаментом управления землей народного правительства территории. Право использования земли по подряду охраняется законом страны. Возникающие споры о правах собственности на землю решаются путем консультаций между сторонами, регулируются народным правительством. Высшей инстанцией по спорам является народный суд, куда спорящие стороны могут обратиться в течение 30 дней со дня получения уведомления о соответствующем постановлении.
Генеральные планы использования земли
Ответственность за разработку генеральных планов использования земли несет народное правительство, а срок их действия определяет Государственный совет Китая.
Планы разрабатываются в соответствии с национальной программой развития страны. Особое значение придается защите сельскохозяйственных земель и контролю над их использованием строго по назначению. Сельскохозяйственная земля, например, может быть передана под застройку только при крайней необходимости.
В таких городах, где располагается правительство провинций, города центрального подчинения, города, с населением более 1 млн. человек, города автономных районов, планы использования земли утверждаются в Государственном совете КНР.
Для остальных административно-территориальных образований генеральные планы использования земли утверждаются органами государственной власти, т. е. народным правительством.
Народное правительство городов, автономных префектур имеет право утверждать генеральные планы использования земли поселков. Безусловно, что все эти планы должны выполняться, а регламенты, установленные ими, являются основой для разработки развития территорий городов и поселков.
Вопрос о пересмотре показателей генерального плана решает тот орган, который этот план принял. Эти изменения могут быть связаны со строительством крупных объектов инфраструктуры, коммуникаций, энергетики, водоснабжения.
Кроме генеральных планов в стране разрабатываются годовые планы использования земли. Порядок их рассмотрения и утверждения такой же.
Отчет о выполнении годовых планов использования земли собраниям народных представителей является обязанностью народного правительства.
Приоритетным направлением является охрана пахотных земель. Для того, чтобы обеспечить контроль за использованием земли, в государстве создана специальная земельная национальная информационная система.
Земли, предусмотренные уполномоченным ведомством Государственного совета или народным правительством на местах, включаются в охранные районы, в которых возделываются масличные культуры, хлопок, зерновые культуры.
В охранную зону включаются реконструированные поля, земли с развитой ирригационной системой, зоны развитого овощеводства, опытные научно-исследовательские поля, пахотные земли, обучающие центры. В каждой провинции или автономном районе общая площадь охраняемых земель должна быть не менее 80 % всех пахотных земель.
