При приобретении недвижимости, стороны сделки могут договориться о внесении задатка.
Задаток представляет собой сумму, которую одна из сторон сделки выдает другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в виде доказательства заключения договора. Возможность применения задатка предусматривается Гражданским кодексом Российской Федерации.
Задаток – это необязательное условие сделки с недвижимостью. Фактически, это лишь доказательство того, что покупатель планирует заключить сделку в дальнейшем, а не просто тратит время продавца. То есть, это своеобразная гарантия, что стороны заинтересованы в том, чтобы оформить договор.
Однако, задаток, хоть и гарантирует заключение сделок, но не исключает возможности ее расторгнуть в любой момент. Если это делается по соглашению сторон, то последствий не будет. Если же одной из сторон были нарушены условия договора задатка, денег она будет лишена. Причем, в случае, если сделка сорвется по вине покупателя, деньги, которые были переданы в виде задатка, ему не возвращаются. Если же вина лежит на продавце, то сумму придется вернуть в двойном размере.
Необходимость заключения договора задатка
Договор нужно оформлять всегда, когда вносится задаток. Законом допускается возможность заключать сделку без него. Тем не менее, если продавец и покупатель договорились о задатке, то такое решение должно быть закреплено на бумаге. В соответствии с ГК РФ, соглашение должно быть подписано и оформлено в письменном виде, независимо от суммы.
В предварительном договоре фиксируется обязательства сторон. В случае же, если условия будут нарушены, либо если от их исполнения уклонились, то для каждой стороны наступают последствия.
Перед тем, как заключить сделку, стороны могут договориться не только о получении задатка. Вместо него может быть внесен обеспечительный платеж, либо аванс. Эти понятия отличаются друг от друга.
Аванс и обеспечительный платеж
Аванс представлен в качестве предоплаты, которая вносится и в дальнейшем засчитывается в стоимость приобретаемого объекта. Аванс отличается от задатка тем, что его можно вернуть в 100% размере. В этом случае будет совершенно неважно, по чьей вине произошла сделка.
В соответствии с ГК РФ обеспечительный платеж представляет собой деньги, которые могут пойти на оплату каких-то денежных обязательств, которые могут возникнуть в ходе заключения сделки, либо в результате нарушения договора.
К примеру, это может быть возмещение убытков, уплата неустойки, а также погашение разницы курса валют и пр.
Обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса тем, что обеспечительный платеж не засчитывается в сумму сделки при ее заключении. Его засчитают уже в счет исполнения соответствующих обязательств. Если таковых не было, то деньги будут возвращены тому, кем они были внесены.
Возникновение рисков при задатке
Риски могут быть связаны с самой ипотекой. К примеру, если покупатель планировал получить кредит на конкретную сумму и заключил с продавцом договор (предварительный), после чего банк отказал в выдаче денег или одобрил кредит на меньшую сумму. По итогу, у покупателя не хватает денег, он вынужден отменить сделку, а значит и лишиться задатка.
Иные риски будут зависеть от ответственности и добросовестности сторон. Это касается также ограничений и обременений, о которых должны заранее сообщать честные продавцы. Однако, покупателю также следует в предварительном договоре указать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. Аналогичное можно сказать и о перепланировке. Если такие обстоятельства выяснятся уже после того, как будет внесен задаток, и покупатель решит отказаться от сделки, то деньги ему не вернут. Поэтому риски стоит прописывать в договоре, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.
Стороны должны убедиться в порядочности друг друга. Подобный момент касается в первую очередь покупателя, т. к. именно он отдает свои деньги постороннему человеку, несмотря на то, что делает это по договору. В силу того, что риски связаны с правами, обременениями, а также перепланировками, то именно это и стоит проверять.
Документы, подлежащие проверке
Проверка собственности возможна посредством запроса у продавца выписки из Единого государственного реестра недвижимости, то есть, из ЕГРН. Получить такие сведения можно и самостоятельно, например, на сайте, либо посетив отделение Росреестра, а также в МФЦ. В этом случае потребуется предъявить паспорт, составить заявление и оплатить госпошлину, подтвердив факт оплаты квитанцией.
Далее следует внимательно изучить документ о праве собственности. Там указывается, как именно гражданин стал владельцем имущества:
- На базе договора дарения (то есть, получил в дар).
- В результате получения наследства (то есть, унаследовал от кого-либо из родственников).
- По договору купли-продажи (то есть, купил объект недвижимости).
В особенности внимательно следует отнестись к новоиспеченным наследникам, т. к. в течение трех лет с момента открытия наследства, то есть, со смерти наследодателя, либо с момента признания его умершим, иные потенциальные наследники смогут в судебном порядке оспорить завещание.
Целесообразно запросить у продавца справку о регистрации жильцов. Может выясниться, что в квартире прописаны осужденные лица, которые отбывают наказание в местах лишения свободы. Также в квартире могут быть прописаны дети, находящиеся в детском доме. В дальнейшем эти категории лиц будут иметь право претендовать на имущество.
Необходимость оформления задатка у нотариуса
Фактически, необязательно фиксировать факт передачи задатка нотариально. Однако, если продается имущество несовершеннолетних лиц (например, у детей в квартире есть доли при использовании материнского капитала), то посещение нотариуса будет обязательным действием. Также это будет необходимо в случае, когда допускается уступка требования, то есть, передача долга третьему лицу.
