Приватизация жилых помещений

Приватизация недвижимого имущества

В ГК РФ ст. 217 предусмотрено понятие «приватизация жилых помещений». Все жилое имущество, находящиеся в собственности государства, в предусмотренном законом порядке может быть передано в собственность граждан и юридических лиц. В ст. 235 ГК предусмотрена возможность по решению собственника (государства) отчуждения жилищных помещений в собственность граждан и юридических лиц.

Основные правила приватизации:

• приватизация публичной собственности производится согласно специально установленного порядка;
• при приватизации применяются принципы ограниченной независимости свободы договора, т.к. специальный государственный орган, выступающий от имени публичного собственника, не имеет право отчуждать имущество, как частный собственник.

Необходимо различать понятие приватизации и отчуждения. Сделки по отчуждению какого-либо имущества государственным унитарным учреждением не являются приватизацией, но заключаются в переходе собственности публичной в частную. Распоряжение имуществом учреждений и унитарных предприятий происходит от собственного имени и по своему усмотрению, регулируются нормами ГК РФ. Граждане, проживающие в жилых помещениях, находящихся в ведомстве жилищного фонда государства, являются нанимателями этих жилых помещений и обладают правом бесплатной приватизации только тех жилых помещений, в которых они зарегистрированы.

Основные принципы приватизации в РФ

Порядок приватизации регламентирует Закон Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Основные принципы приватизации квартир: только граждане Российской Федерации имеют право приватизировать жилье в соответствии с федеральным законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; только государственный жилищный фонд подлежит приватизации.

Согласно ФЗ, приватизации подлежат следующие жилые помещения:

• находящихся в домах государственного жилищного фонда;
• находящиеся в ведомстве оперативного управления каких-либо учреждений;
• находящиеся временно в ведомстве приватизированных предприятий, не дошедшие в уставный капитал данных предприятий, приватизация производится в соответствии с планом приватизации в предприятии.

В отношении приватизированных предприятий следует помнить о том, что баланс включает жилищный фонд, который не включен в акционерный капитал и подлежит передаче в коммунальную собственность, до фактической передачи в коммунальную собственность жилищный фонд находится на балансе приватизированных предприятий и принадлежит Российской Федерации или является федеральной собственностью, в зависимости от формы собственности, которой принадлежала компания до приватизации.

Право на бесплатную приватизацию распространяется исключительно на государственные жилые помещения. Закон о приватизации исключает возможность безвозмездной приватизации части помещений, находящихся в собственности хозяйственных частных предприятий, т.к. приобретения прав собственности на такой вид недвижимости является гражданско-правовой сделкой дарения и регулируется нормами ГК РФ.

К главным принципам приватизации жилого помещения относятся:

• бесплатность (приватизация — это безвозмездная передача государственной, коммунальной собственности в частную);
• добровольность (приватизация осуществляется исключительно по желанию лица, осуществляющего найм коммунального помещения);
• однократность (гражданин обладает правом приватизации только один раз);
• наличие социального найма помещения только на основании договора социального найма;
• гражданство (правом на приобретение недвижимого имущества обладает гражданин РФ).

Порядок приватизации жилых помещений

Правом на приватизацию обладают лица, участвующие в договоре социального найма, но не проживающие на момент приватизации в жилом помещении (ст. 71 ЖК РФ). Закон также защищает права несовершеннолетних детей. Согласно факту родства ребенка с родителями, лишенных родительских прав, или других родственников, за несовершеннолетним ребенком сохраняется право собственности на жилье, имущественные права, в том числе право на получение наследства (п. 4 ст. 71 СК РФ).

Отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего возможен только с разрешения органов опеки (опекунского суда) с учетом интересов несовершеннолетних по заявлению родителей, опекунов и по согласию попечителя. Несовершеннолетние, лишенные регистрации по разным причинам, отправленные в учебные и медицинские учреждения, к другим родственникам, приемным родителям, не теряют права на приватизацию этого жилья. Несовершеннолетний, привлеченный к процессу приватизации, сохраняет право на участие в приватизации жилищного помещения по достижению совершеннолетия.

Согласно ст. 6 Закона о приватизации государственная регистрация прав на приватизированные помещения и передача жилого фонда собственность граждан осуществляется:

• специальными государственными органами, уполномоченными передавать жилые помещения;
• государственными коммунальными предприятиями, в ведомстве хозяйственного ведения которых находится жилищный фонд;
• государственными коммунальными учреждениями, которые управляют фондом на основании оперативного управления.

Сделка о приватизации жилого фонда не подлежит государственной регистрации, но, в обязательном порядке, государственной регистрации подлежит переход права собственности к гражданам, приватизирующим помещение жилого фонда. Согласно с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" все стороны договора обязаны подать соответствующее заявление в учреждение юстиции.

Учреждение юстиции обязано осуществить проверку соблюдения всех предусмотренных законом условий для государственной регистрации прав:

• жилое помещение должно принадлежать государственному или муниципальному жилищному фонду;
• наличие социального найма граждан именно того помещения, которое подлежит приватизации;
• полномочия лица или организации, передающих жилье, должностного лица, подписавшего договор;
• обязательное наличие гражданства Российской Федерации среди людей, которые приватизируют жилье;
• соблюдение всех прав и интересов несовершеннолетних;
• соблюдение прав лиц, имеющих законное право пользования жилым помещением;
• отсутствие участия в приватизации жилья;
• соответствие договора установленной законом формы.

В случае кончины одного из участников совместной собственности на приватизированное жилое помещение, доли умершего распределяются в равной степени между всеми участниками. После регистрации квартира передается от государства в общую собственность участников приватизации (ст. 4, ст. 244 ГК).