Понятие и предмет ипотеки
Ипотека – это разновидность имущественного залога, выступающего фактором обеспечения исполнения основного денежного обязательства. Характерной особенностью ипотеки является то, что ее предметом всегда выступает недвижимость.
Ипотека – это залог имущества для получения кредита. Основное ее назначение – обеспечение залогом недвижимого имущества выданных кредитов, то есть ипотечного кредитования.
Ипотека является той разновидностью залога, при которой заложенное имущество остается в пользовании и владении залогодателя. Владение – это хозяйственное господство, фактическое обладание вещью. Пользование – это извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель лишен права распоряжения заложенной вещью, то есть лишен третьего правомочия собственника.
Предметом ипотеки выступает недвижимость, которая остается во владении залогодателя. Это может быть имущественное право на недвижимость. Права на недвижимое имущество зарегистрированы в порядке, который установлен для регистрации прав на недвижимое имущество, включая:
- земельные участки (исключение составляют земли муниципальной или государственной собственности; части земельного участка, если их площадь меньше размера площади земель разрешенного пользования и разного целевого назначения, которая установлена нормативными актами муниципальных органов и актами субъектов РФ)
- здания, сооружения, предприятия, которые используются в предпринимательской деятельности;
- части квартир и жилых домов, квартиры, жилые дома;
- садовые дома, дачи, гаражи, иные строения потребительского назначения;
- незавершенное строительство;
- суда внутреннего плавания, морские суда, воздушные и космические объекты.
Ипотека может устанавливаться на указанное имущество, в случаях, когда оно принадлежит залогодателю на правах собственности либо праве хозяйственного ведения (ст. 294-295 Гражданского кодекса).
Не допускается ипотека участков, на которых находятся недра. Недра, в том числе подземное пространство, содержащиеся в них полезные ископаемые, энергетические ресурсы в границах территории РФ являются государственной собственностью.
Правовое регулирование ипотеки
Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основе ряда законов и нормативно-правовых актов:
- Конституция (каждый имеет право на обладание частной собственностью - ст. 35, каждый обладает правом на жилище (ст. 40);
- Гражданский кодекс (содержит правила о залоге, особенности ипотеки, обязанность государственной регистрации права собственности);
- Жилищный кодекс;
- Земельный кодекс (используется, когда предметом ипотеки выступает земельный участок);
- Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости;
- Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах;
- Федеральный закон об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним;
- Закон о залоге;
- Постановление Правительства о мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования и др.
- Постановление Правительства о целевой программе и др.
К договору об ипотеке предъявляют определенные требования. Они касаются его содержания и формы. Договор должен заключаться с соблюдение правил Гражданского кодекса и Закона об ипотеке, в котором установлено содержание договора (ст. 9).
В договоре об ипотеке указываются:
- предмет ипотеки – индивидуальное название (есть есть) и разновидность недвижимости (жилой дом, земельный участок, квартира), место нахождения (привязка к местности или адрес), описание, право собственности, название органа, при необходимости – срок аренды;
- оценка предмета ипотеки – оценочную стоимость определяют по соглашению залогодержателя и залогодателя, указывается в денежном выражении;
- срок, размер, существо исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.
Если обязательства обеспечения ипотекой основывается на договоре, то должны указываться место, дата, стороны этого договора. Если сумма обязательства подлежит определению в будущем, то должны указываться порядок и необходимые условия ее определения. Если обязательство исполняется по частям, то в договоре указываются периодичность платежей, их размеры.
В договоре об ипотеке указываются данные, если права залогодержателя удостоверяются закладной. Договор об ипотеке заключается только в письменной форме, он подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С этого времени он вступает в силу.
Субъекты ипотеки
К субъектам ипотечных правоотношений относятся: залогодатель (лицо, которое предоставило в залог недвижимое имущество), залогодержатель (лицо, которое приняло имущество в залог).
Залогодержателем может выступать только сам кредитор, залогодателем являются должник или третье лицо. Залогодатель – это лицо (физическое, предприятие или организация), которые предоставили в залог недвижимое имущество для обеспечения долга. Залог может представляться третьими лицами в пользу должника, если существовали соответствующие экономические отношения.
Залогодержатель – это лицо, принимающее в залог имущество в обеспечении своего требования (заимодавец, кредитор). Залогодержателем недвижимых объектов выступают банки, финансовые компании, которые имеют лицензию Центрального банка.
Кредитор может сохранить залоговое право в ситуациях отчуждения недвижимости в пользу третьих лиц собственником, может потребовать данное право у владельца или собственника. Ипотека представляет собой средство удовлетворения требования кредитора из стоимости заложенного имущества.
Права кредитора не включают права пользования или владения заложенным имуществом. Кредитор права собственности на заложенное имущество не приобретает даже если должник нарушил свои обязательства.
Залогодержатель обладает преимущественным правом перед иными кредиторами. Если он выступает должником по 2-3 обязательствам и их не исполнил, то интересы залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества. Требования кредитора удовлетворяются в третью очередь только при банкротстве. Первая очередь предусматривает возмещение лицам вреда, причиненного их здоровью и жизни, вторая – расчет с работниками.
