Понятие и стороны договора на долевое участие
Договор на долевое участие в строительстве – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, который является возмездным, двусторонним и регистрируемым. Возмездность договора проявляется в том, что участник такого строительства должен уплатить свою долю цены застройки застройщику, обозначенную договором.
Сторонами договора на долевое участие в строительстве согласно Закону о долевом строительстве (ст. 4) являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик — это юридическое лицо, имеющее на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования или в собственности земельный участок, и привлекающие финансы участников долевого строительства согласно федеральному законодательству. Земельный участок предназначен для строительства многоквартирных домов, объектов недвижимости (исключение составляют объекты производственного назначения), после получения разрешения на строительство.
+
Суд идет
Особенности застройщика, как стороны договора:
- им может выступать только юридическое лицо (вне зависимости от организационно-правовой формы); застройщиком не могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, субъекты муниципальных образований;
- обязательное наличие земельного участка на праве собственности, аренды, субаренды, на праве безвозмездного пользования;
- наличие разрешения на строительство объектов недвижимости (в том числе многоквартирного дома); разрешение на строительство — это документ, который подтверждает соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка, проекту планировки и межевания территории, предоставляющий застройщику право на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства;
- застройщик привлекает денежные средства для строительства.
К объектам недвижимости, помимо многоквартирных домов относятся: объекты торговли, предпринимательской деятельности, общественного питания, объекты здравоохранения, гаражи, объекты культуры и т.д., кроме объектов производственного назначения.
Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком по договору на долевое участие в строительстве. Застройщиком не могут быть юридические лица: организационно-правовая форма которых не предполагает возможности иметь на праве собственности, праве аренды (субаренды), безвозмездного пользования, земельные участки; которые не привлекают со стороны участников долевого строительства денежные средства; которые посредством осуществления застройки создают объект недвижимости, имеющий производственное назначение.
Участники долевого строительства — это юридические лица или граждане, вносящие для долевого строительства денежные средства на основании соответствующего договора.
Участник долевого строительства несет перед застройщиком следующие обязанности:
- оплатить в порядке, установленном договором и в срок необходимую денежную сумму;
- принять от застройщика построенный объект долевого строительства при наличии необходимого разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
В условиях развития рыночных отношений от всех участников требуется достаточная свобода, вне зависимости от их правового статуса. Одним из правовых институтов, позволяющих реализовать свободу, является возможность замены лица в обязательстве с сохранением последнего.
Существенные условия договора на долевое участие в строительстве
Договор на долевое участие в строительстве должен содержать необходимое количество условий, выступающих необходимы и важным элементом его содержания. Чаще всего встречается классификация по делению условий по их практической значимости.
Условия договора на долевое участие в строительстве:
- обычные условия — это условия, которые предусмотрены диспозитивными нормами законами (в случаях, когда они не изменены соглашением сторон); в большинстве случаев данные условия вытекают из характера договора, законодательного определения его предмета, основных обязанностей сторон;
- случайные условия — условия, принятые сторонами вместо диспозитивного правила, предлагаемого законом, или условия, не предусмотренные законодательством; случайные условия зависят от разновидности договора, намерений каждой из сторон;
- существенные условия — это условия, названные в законодательстве как необходимые и существенные для договоров данной разновидности, условия о предмете договора, условия, в отношении которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной стороны.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий, при его отсутствии, договор на долевое участие не может пройти государственную регистрацию, и не может быть заключен.
К существенным, достаточным и необходимым условиям относятся:
- определение конкретного объема долевого строительства, подлежащего передаче, согласно проектной документации после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
- срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику этого строительства;
- цена договора, порядок и сроки ее уплаты;
- гарантийный срок на объект недвижимости;
- способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком.
К объективно-существенным условиям договора относятся: предмет договора, срок возведения объекта недвижимости, гарантийный срок, обеспечение выполнения обязательств по договору застройщиком. К субъективно-существенным условиям относятся условия, включенные в договор по соглашению сторон.
Предмет договора на долевое участие в строительстве включает две составляющие: материальный объект в виде выстроенной недвижимости (ее части) и действия застройщика, направленные на строительство всего объекта, передачу дольщику части объекта соизмеримо вложенным денежным средствам.
В своем исполнении предмет договора проходит 3 стадии: идеальная модель строительства (проектная декларация и документация); непосредственная деятельность застройщика — возведение жилого или нежилого объекта недвижимости, подлежащего передаче участникам долевого строительства; воплощение идеальной первоначальной модели.
