Понятие и стороны договора на долевое участие
Договор на долевое участие в строительстве – это самостоятельный вид гражданско-правового договора, который является возмездным, двусторонним и регистрируемым. Возмездность договора проявляется в том, что участник такого строительства должен уплатить свою долю цены застройки застройщику, обозначенную договором.
Сторонами договора на долевое участие в строительстве согласно Закону о долевом строительстве (ст. 4) являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик — это юридическое лицо, имеющее на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования или в собственности земельный участок, и привлекающие финансы участников долевого строительства согласно федеральному законодательству. Земельный участок предназначен для строительства многоквартирных домов, объектов недвижимости (исключение составляют объекты производственного назначения), после получения разрешения на строительство.
Особенности застройщика, как стороны договора:
- им может выступать только юридическое лицо (вне зависимости от организационно-правовой формы); застройщиком не могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, субъекты муниципальных образований;
- обязательное наличие земельного участка на праве собственности, аренды, субаренды, на праве безвозмездного пользования;
- наличие разрешения на строительство объектов недвижимости (в том числе многоквартирного дома); разрешение на строительство — это документ, который подтверждает соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка, проекту планировки и межевания территории, предоставляющий застройщику право на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства;
- застройщик привлекает денежные средства для строительства.
К объектам недвижимости, помимо многоквартирных домов относятся: объекты торговли, предпринимательской деятельности, общественного питания, объекты здравоохранения, гаражи, объекты культуры и т.д., кроме объектов производственного назначения.
Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком по договору на долевое участие в строительстве. Застройщиком не могут быть юридические лица: организационно-правовая форма которых не предполагает возможности иметь на праве собственности, праве аренды (субаренды), безвозмездного пользования, земельные участки; которые не привлекают со стороны участников долевого строительства денежные средства; которые посредством осуществления застройки создают объект недвижимости, имеющий производственное назначение.
Участники долевого строительства — это юридические лица или граждане, вносящие для долевого строительства денежные средства на основании соответствующего договора.
Участник долевого строительства несет перед застройщиком следующие обязанности:
- оплатить в порядке, установленном договором и в срок необходимую денежную сумму;
- принять от застройщика построенный объект долевого строительства при наличии необходимого разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
В условиях развития рыночных отношений от всех участников требуется достаточная свобода, вне зависимости от их правового статуса. Одним из правовых институтов, позволяющих реализовать свободу, является возможность замены лица в обязательстве с сохранением последнего.
Существенные условия договора на долевое участие в строительстве
Договор на долевое участие в строительстве должен содержать необходимое количество условий, выступающих необходимы и важным элементом его содержания. Чаще всего встречается классификация по делению условий по их практической значимости.
Условия договора на долевое участие в строительстве:
- обычные условия — это условия, которые предусмотрены диспозитивными нормами законами (в случаях, когда они не изменены соглашением сторон); в большинстве случаев данные условия вытекают из характера договора, законодательного определения его предмета, основных обязанностей сторон;
- случайные условия — условия, принятые сторонами вместо диспозитивного правила, предлагаемого законом, или условия, не предусмотренные законодательством; случайные условия зависят от разновидности договора, намерений каждой из сторон;
- существенные условия — это условия, названные в законодательстве как необходимые и существенные для договоров данной разновидности, условия о предмете договора, условия, в отношении которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной стороны.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий, при его отсутствии, договор на долевое участие не может пройти государственную регистрацию, и не может быть заключен.
К существенным, достаточным и необходимым условиям относятся:
- определение конкретного объема долевого строительства, подлежащего передаче, согласно проектной документации после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
- срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику этого строительства;
- цена договора, порядок и сроки ее уплаты;
- гарантийный срок на объект недвижимости;
- способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком.
К объективно-существенным условиям договора относятся: предмет договора, срок возведения объекта недвижимости, гарантийный срок, обеспечение выполнения обязательств по договору застройщиком. К субъективно-существенным условиям относятся условия, включенные в договор по соглашению сторон.
Предмет договора на долевое участие в строительстве включает две составляющие: материальный объект в виде выстроенной недвижимости (ее части) и действия застройщика, направленные на строительство всего объекта, передачу дольщику части объекта соизмеримо вложенным денежным средствам.
В своем исполнении предмет договора проходит 3 стадии: идеальная модель строительства (проектная декларация и документация); непосредственная деятельность застройщика — возведение жилого или нежилого объекта недвижимости, подлежащего передаче участникам долевого строительства; воплощение идеальной первоначальной модели.
