Оценочная деятельность
Оценочная деятельность - это профессиональная активность, связанная с расчетом стоимости объектов движимого и недвижимого имущества, материальной и нематериальной сферы.
Оценка обычно заказывается независимому специалисту или компании, так повышается доверие к полученным результатам. Это важно в случае, если данные оценки важны для сторонних лиц, например, для инвесторов. Деятельность по оценке имущества обычно регулируется нормативными актами и правилами, устанавливаемыми государственной властью.
Специалист, который проводит расчет стоимости объекта недвижимости или нематериального актива, называется оценщиком. Для того, чтобы стать оценщиком необходимо получить соответствующее образование и аккредитацию. В РФ деятельность специалистов данной области регулируется Федеральными законами, а также Национальным советом. Последний выполняет следующие задачи:
- Унификация процедур оценки.
- Введение новых правил регулирования оценки.
- Разработка и внедрение в практику правил и стандартов для проведения оценки.
Заказчик заключает с оценщиком или с компанией, которая будет проводить оценку, договор. Этот документ содержит в себе основания, объект, вид оценки, стоимость, которую необходимо рассчитать и другие пункты.
Объектами оценочной деятельности могут быть разные активы, например транспорт, ценные бумаги, бизнес, различные машины, оборудование и другое. Юридические или физические лица могут проводить оценку, если они получили на это официальное право от уполномоченных государственных институтов. И те, и другие должны действовать в рамках законодательства, быть зарегистрированным в качестве официальных лиц, иметь соответствующий разрешающие документы.
Оценочная деятельность: методы
Методы оценки подразумевают последовательное проведение специальных процедур, которые позволяют провести расчет стоимости объекта. В практической деятельности применяются следующие подходы:
- Доходный.
- Затратный.
- Сравнительный.
Доходный подход необходим для того, чтобы рассчитать будущую прибыль, которую сможет принести предприятие или конкретное имущество. Затратный метод опирается на расчет затрат, которые понесет предприятие при модернизации. Сюда относят расходы, связанные с ремонтом, закупкой нового оборудования и так далее. Возможно создание подобного объекта своими силами. Здесь расходы будут связаны с применением материалов, технологий, которые понадобятся для данной процедуры. Цена берется на дату оценки.
Сравнительный метод предполагает сопоставление стоимости аналогичных объектов с исследуемым для того, чтобы максимально точно рассчитать его реальную стоимость на рынке в текущем периоде. Обычно берутся объекты, по которым есть открытая доступная информация. Аналогичным считается объект, который обладает сходными характеристикам, в том числе экономическими, техническими и материальными.
Основные принципы оценочной деятельности:
- Профессионализм.
- Независимость.
- Полнота.
- Достоверность.
- Оспариваемость.
Оценка проводится для различных целей. В случае, если между сторонами при проведении оценки возникают споры, то они рассматриваются в судах. Это могут быть арбитражные или третейские суды. Если стороны не смогли договориться о стоимости, то суд имеет право установить свою цену и обязать их провести сделку по указанной цене.
Виды стоимости при оценке
Рыночная стоимость отображает ту цену, по которой объект может быть реализован в условиях текущей конкурентной борьбы. При исследовании рыночной цены по умолчанию предполагается, что все стороны сделки имеют необходимую информацию, то есть доступ ко всем составляющим цены, и стоимость сделки не будет изменена, даже при чрезвычайных ситуациях. При заключении сделки рассматривается такое понятие, как отсутствие чрезвычайных ситуаций. Такое положение характеризуется следующими элементами:
- Одна из сторон может отказаться отчуждать объект, а другая отказаться его принимать.
- Стороны осведомлены о предмете сделки, при этом действуют каждая в своих интересах.
- Цена является разумным вознаграждением за объект.
- Принуждение к совершению сделки отсутствует с обеих сторон.
- Каждая сторона имеет свои мотивы совершения сделки.
При расчете кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка. Споры относительно данной оценки рассматриваются в суде. Под кадастровой стоимостью понимается установленная рыночная стоимость недвижимости, которая рассчитывается методом массовой оценки. Если же стоимость данным методом определить невозможно, то она рассчитывается индивидуально в соответствии с действующим законодательством.
Ключевым различием в стоимостях является широта их охвата. Рыночная стоимость считается более широким понятием. Она зависит от спроса. Кадастровая стоимость обычно определяется внутренней политикой региона.
Часто оценщики приглашаются для расчета инвестиционной и ликвидационной стоимости. Первая рассчитывается для определенного круга лиц для того, чтобы использовать объект оценки для привлечения инвестиционных средств. Могут возникать ситуации, когда предприятие необходимо ликвидировать. В этом случае рассчитывается ликвидационная стоимость. Она показывает наиболее вероятную цену, по которой рассматриваемый объект может быть продан.
