Инвестиционно-строительный проект - это комплекс взаимосвязанных мероприятий по привлечению средств и их использованию путем строительства капитального объекта, а также по получению прибыли от его эксплуатации.
Собственное финансирование инвестиционно-строительных проектов
Если инвестиционно-строительный проект собираются профинансировать (полностью или частично) за счет собственных денежных средств инициатора / организатора проекта, которым является девелопер, то можно утверждать о выборе в пользу использования такого способа, как собственное финансирование. В данном случае имеет место условное деление собственных денежных средств девелопера на две группы - потребляемые (работающие) и накопленные (не работающие) денежные средства.
Потребляемые денежные средства представляют собой денежную часть активов девелопера. Речь идет про оборотные средства других, уже существующих проектов. Накопленные денежные средства представляют собой часть прибыли девелопера, которая осталась после распределения положительного финансового результата реализации уже существующих проектов.
Условием актуальности применения собственного финансирования при реализации инвестиционно-строительного проекта является не достижение рентабельностью работающих активов девелопера стоимости заемного или другого внешнего финансирования.
При собственном финансировании устанавливают собственные требования к документам, которые не отличаются жесткостью. Получение и организация финансирования обычно происходит в минимальный срок. Срок непосредственного заимствования может быть ограничен потребностями финансирования других проектов. Несмотря на отсутствие требований к обеспечению и ограничений прав девелопера, необходимо учитывать, что собственные средства обычно имеются в незначительном объеме.
Заемное (долговое) возвратное финансирование инвестиционно-строительных проектов
Заемное финансирование инвестиционно-строительных проектов обычно осуществляется на условиях срочности, возвратности и возмездности, т. е. заемные средства предоставляются только на определенный срок (ограниченный период времени с обязательным указанием его начала и завершения), после которого их нужно будет вернуть, а также сверх того заплатить процентные платежи.
Источниками заемного финансирования, как правило, являются сторонний финансовый кредитор (чаще всего, коммерческий банк, который предоставляет банковский кредит), поставщик сырья, потребитель готовой продукции (они могут предоставить коммерческий кредит - поставщик может предоставить отсрочку для оплаты продукции, которая закупается для проекта, а потребитель может выполнить авансовый платеж за готовую продукцию проекта).
Кроме того, возможны следующие варианты заемного финансирования:
- эмиссия долговых ценных бумаг (таких как облигации, векселя и др.);
- целевое финансирование учредителя;
- заем стороннего инвестора.
Высокие требования к документам характерны для банковского кредитования и выпуска облигаций. В других случаях (выпуск векселей и коммерческое кредитования) требования к документам обычно менее жесткие.
Обычно срок заимствования не превышает одного года. При банковском кредите возможна пролонгация, а облигации могут быть выпущены на срок до трех лет. В то же время векселя выпускают и коммерческие кредиты предоставляют на срок не более шести месяцев (впрочем, для них характер незначительный срок получения и организации финансирования).
Обеспечение требуется при получении банковского кредита. Оно принимает формы залога имущества или получения поручительств третьих лиц. Кроме того, с банком нужно согласовывать получение новых займов, регулярно предоставлять ему отчетность, производить денежные расчеты под его контролем.
Долевое финансирование инвестиционно-строительных проектов
Если инвестор проекта получает права на владение долей проекта, на участие в управлении проектом, на получении доли прибыли проекта, то имеет место долевое финансирование инвестиционно-строительного проекта. Размер доли инвестора в проекте определяется тем, как его вклад по размеру соотносится с вкладами других участников проекта.
Применение долевого финансирования инвестиционно-строительного проекта обычно предполагает создание, так называемого, совместного предприятия. Оно может иметь организационно-правовые формы любого хозяйственного товарищества или общества. Если же получение прибыли не является конечной целью участников проекта, то совместное предприятие может быть оформлено как некоммерческая организация.
При долевом финансировании предъявляются самые высокие требования к документам. Это связано с тем, что требуются раскрытие информации и государственная регистрация документов. Из-за этого, в частности, еще имеет место достаточно продолжительный срок получения и организации финансирования.
Поскольку члены общества являются дольщиками, не требуется возврата финансирования. А объем суммы финансирования ограничен минимальной величиной, которая установлена законом, и максимальными возможностями инвестора. Так как часть управления передается инвестору, обеспечения не требуется, а ограничение прав девелопера отсутствует.
Таким образом, в настоящее время различают собственный, заемный и долевой способы финансирования инвестиционно-строительных проектов, которые отличаются условиями получения денежных средств. Если их применение осуществляется одновременно, то имеет место комбинированное финансирование, которое проект получает из совокупности различных источников.
