Ипотечное кредитование земельных участков реализуется через право юридических лиц приобретать земельные участки в собственность.
Объектами ипотечного кредитования могут быть все виды земель, кроме тех земельных участков, которые предоставляются граждан для удовлетворения их личных потребностей - земельные участки, предназначенные для ведения личных подсобных хозяйств, индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства.
Существенной особенностью и преимуществом залога является наиболее характерное свойство именно права собственности – это право наследования. Это означает, что право собственности со стороны залогодержателя (кредитора) будто следует за земельным участком, где бы и в чьей бы собственности она не находилась. Земельный участок будет предметом залога до момента прекращения основного обязательства, в данном случае кредитной сделки.
Таким образом, в любом случае (продажа, обмен, передача или переход по наследству) заставлена земельный участок является залогом до момента прекращения действия обязательства залогодателя (должника). Все эти преимущества делают залог земельных участков очень привлекательной формой обеспечения банковских кредитов.
Ипотечное кредитование сельскохозяйственных земель
Эффективное кредитование сельскохозяйственной сферы под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно только при наличии следующих институтов:
- правовых гарантий частной собственности на землю;
- законодательной поддержки залогов земельных участков как наиболее надежного способа обеспечения исполнения договорных обязательств;
- единства земельного участка и расположенных на нём строений, сооружений и насаждений;
- регулирования деятельности ипотечных банков;
- государственное содействие развитию организационно-финансовых форм и средств обеспечения ипотечных банков средствами, для выдачи долгосрочных кредитов под залог земельных участков.
Экономические предпосылки ипотечного кредитования сельскохозяйственных земель
- Стабильность экономического развития.
- Паритет цен на промышленную и аграрную продукцию.
- Стабильность курса национальной валюты.
Развитие земельного залога положительно сказывается на развитии реального сектора аграрной экономики, влияет на преодоление социальной нестабильности и имеет важное значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны. Именно поэтому создание необходимых условий для развития данного правого института является неотложной задачей современности.
Институциональные предпосылки ипотечного кредитования земель
Законодательное регулирование земельных отношений не является совершенным для кредитования под залог земли. Так, осуществление залога земельных участков предусматривает обязательное соблюдение принципа их целевого использования.
Изменение целевого назначения земельного участка осуществляется сельскими, поселковыми, городскими советами, районными администрациями.
В рыночных условиях такое законодательное закрепление является фактором, который, безусловно, сдерживает свободный рыночный оборот земельных участков, так как коммерческие банки не наделены правом изменять целевое назначение заложенных земельных участков. И уверенности, что их ходатайства по этому вопросу будут рассмотрены положительно, когда земля перейдет в их собственность, у них нет. Поэтому риски банков могут быть чрезвычайно большими, поскольку обратить взыскания на земельный участок и отчуждение ее в будущем, без изменения целевого назначения, практически будет очень трудно.
