Ипотека – это залог объектов недвижимости, которые остаются в собственности должника, лишаемого права свободного распоряжения этими объектами.
Назначение залога имущества
В государственном и муниципальном управлении залог государственного и муниципального имущества может выступать в качестве важного инструмента, обеспечивающего выравнивание бюджетных «провалов». Инструмент залога может применяться государством и муниципальными образованиями для привлечения дополнительных средств в государственный и муниципальные бюджеты.
Порядок залога различных объектов недвижимого имущества (к примеру, зданий, земельных участков, сооружений и так далее) определяется законодательством, регулирующим ипотечное кредитование.
В соответствии с договором об ипотеке залогу подлежит недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого имеется зарегистрированное право в порядке, предусмотренном для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В состав имущества, подлежащего залогу, могут быть включены:
- во-первых, земельные участки;
- во-вторых, сооружения, здания, другие объекты недвижимого имущества, которые используются для осуществления предпринимательской деятельности;
- в-третьих, морские и воздушные суда, суда для внутреннего плавания и космические объекты.
Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать предметом залога в договоре по ипотеке в том случае, если они предназначаются для осуществления жилищного строительства или комплексного освоения под жилищное строительство, передаются в обеспечении кредита, который предоставлен кредитной организацией на обустройство земельного участка путем строительства инженерной инфраструктуры.
Договор залога государственного и муниципального имущества
Договор о залоге должен включать в себя такие элементы, как:
- во-первых, предмет залога, то есть описание того объекта имущества, который подлежит залогу;
- во-вторых, стоимость предмета залога, его оценка;
- в-третьих, существо, срок исполнение и размер залогового обязательства;
- в-четвертых, местонахождение объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Заключение договора залога осуществляется в письменной форме.
В обязанности залогодержателя или залогодателя (в зависимости от того, у кого находится объект залога) входит:
- осуществление страхования рисков повреждения и утраты залогового имущества;
- обеспечение сохранности имущества, находящегося в залоге;
- уведомление иной стороны договора о возможности повреждения или утраты объекта недвижимости, находящегося в залоге.
Договор залога (ипотеки) выступает в качестве объекта государственной регистрации. Данный процесс осуществляется в соответствии с совместным заявлением залогодателя и залогодержателя.
Осуществление государственной регистрации ипотеки имущества требует предоставления следующий документации:
- договора залога (ипотеки);
- документов, перечисленных договором ипотеки в виде приложений;
- документа, подтверждающего уплату государственной пошлины;
- других документов, которые необходимы для осуществления государственной регистрации ипотечного договора.
Регистрация ипотеки осуществляется в течение 30 дней с момента поступления необходимой документации.
Проблемы залога государственного и муниципального имущества
Одной из основных проблем залога государственного и муниципального имущества является несовершенство нормативной базы, регулирующей данный процесс. Залог государственного и муниципального имущества зачастую рассматривается в качестве разновидности государственных и муниципальных гарантий. При этом государственная гарантия Бюджетным кодексом России включается в состав государственного долга, не рассматривая залог государственного или муниципального имущества в качестве его формы.
Наличие указанных правовых коллизий является основанием для признания договора залога недействительным. Суды зачастую становятся на сторону государственных и муниципальных властей, признавая необоснованным передачу недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности в качестве предмета залога.
Решение этой проблемы требует устранения недоработок и пробелов, имеющихся в Гражданском и Бюджетном кодексах Российской Федерации.
Залог государственного и муниципального имущества выступает в качестве института гражданского права. В связи с этим нерационально включении этого института в систему публичного права за счет отнесения в состав государственной гарантии.
Одновременно институт залога выходит за пределы гражданского права, составляя часть финансового права за счет того, что предметом интереса кредитора выступает не имущество, которое выступает средством обеспечения долга, а возможность получения денежных средств в большем объеме, чем при осуществлении кредитования.
Таким образом, залог государственного и муниципального имущества может выступать как предметом частного, то есть гражданского права, так и предметом публичного, то есть финансового права. Это создает возможности для возникновения правовых коллизий, ведет к судебным спорам по заключенным сделкам.
Кроме того, залог государственного и муниципального имущества при невозможности выполнения кредитных обязательств может стать причиной утраты государством и муниципальными образованиями значимых объектов инфраструктуры. Осуществление сделок по залогу государственного и муниципального имущества требует жесткого контроля за их целесообразностью и обоснованностью. Законодательство должно пресекать возможность злоупотреблений в данной сфере, при которых имеет место манипуляция государственным или муниципальным имуществом.
