Городское зонирование и землепользование – это концепция использования городских территорий в соответствии с определенным назначением, закрепляемая в нормативных актах.
Виды городского зонирования
Территория города подлежит зонированию в соответствии с различными типами этого зонирования, к числу которых относятся следующие:
- во-первых, функциональный тип зонирования;
- во-вторых, природно-ландшафтный тип зонирования;
- в-третьих, правовой тип зонирования.
Функциональный тип зонирования предполагает выделение четырех типов территорий, к числу которых относятся:
во-первых, центр, на территории которого находится два вида объектов:
- Управленческие учреждения, торговые, дипломатические и прочие представительства иностранных государств, представительства международных организаций;
- Высшие учебные заведения, научно-исследовательские институты, учреждения искусства и культуры, гостиница, вокзалы, торговые центры;
во-вторых, промышленная зона, представляющая собой вид городской территории, на которой располагаются промышленные предприятия, учреждения коммунального хозяйства и транспортно-складские объекты. Наиболее высокой концентрацией городская промышленность отличается в зонах, параллельных главным транспортным магистралям. Такой тип расположения обеспечивает сокращение подъездных путей и экономит городскую территорию, а также увеличивает степень поточности обработки материалов и сырья;
в-третьих, жилая или селитебная зона, представляющая собой жилой район, в рамках которого население обеспечивается повседневными видами обслуживания. В настоящее время жилые зоны подлежат совершенствованию, направленному на формирование окружающей среды, приближающей население к естественной природе;
в-четвертых, рекреационная зона, представляющая собой территорию, на которой находятся зеленые насаждения. Рекреационные зоны представлены лесопарками и лесами, городскими садами, парками отдыха и культуры, скверами и резервными территориями.
Статья: Особенности землепользования и зонирования на уровне города: российский и зарубежный опыт
Природно-ландшафтный тип зонирования классифицирует городские территории по их функциональному назначению и пригодности к нему.
Основой для определения функционального назначения городских территорий выступают нормативные показатели, позволяющие выделять площади с различной степенью освоения в соответствии с определенной функцией. При этом условия освоения делятся на неблагоприятные, благоприятные и удовлетворительные условия.
Правовой тип зонирования предполагает выделение участков, в отношении которых владельцы обладают равными правами по эксплуатации и реализации возможных инвестиционных проектов, связанных с этими участками. С точки зрения права различают три вида землепользователей: частные собственники, временные пользователи, в том числе арендаторы, общественные собственники в лице органов государственного управления.
Регулирование правового зонирования осуществляется органами муниципального управления. Правила землепользования и застройки закрепляются в муниципальных правовых актах, имеющих обязательную силу на территории муниципального образования и подлежащих исполнению субъектами, которые осуществляют изменение объектов недвижимости. Данные правила призваны обеспечивать эффективное землепользование на территории городов.
Назначение правил городского зонирования и землепользования
Правила городского зонирования и землепользования разрабатываются для достижения следующих целей:
- во-первых, формирование условий, обеспечивающих устойчивость развития территории муниципалитета, сохранение природной среды и объектов культурного наследия;
- во-вторых, формирование условий, обеспечивающих планировку территорий муниципалитетов;
- в-третьих, обеспечение интересов и прав граждан и организаций, выступающих в качестве правообладателей объектов капитального строительства и земельных участков;
- в-четвертых, формирование условий, привлекающих инвестиции, включая возможность выбора наиболее эффективного вида использования земельных участков из допустимых законодательством.
Правила зонирования городской территории и землепользования ею определены в Градостроительном кодексе. При этом Кодексом допускается возможность создания правил зонирования и землепользования межселенных территорий.
Зарубежные концепции зонирования и землепользование городскими территориями
Концепции землепользования городскими территориями и их зонирования заимствованы из зарубежной практике, где они были апробированы существенно раньше, чем в России. К числу таких концепций относятся следующие:
- во-первых, ценность земельного участка изменяется под воздействием любого строительства. Воздействие может носить как положительный, так и отрицательный характер. Ценность земельного участка повышается, если осуществление строительства регулируется градостроительной политикой, имеющей социальную и рыночную ориентированность;
- во-вторых, изменение ценностей участков, на которых осуществляется строительство, оказывает влияние на ценность сопряженных территорий, в том числе очень обширных;
- в-третьих, осуществление строительства на рациональной и разумной основе обеспечивает не только обустройство земельных участков, но и их высвобождение;
- в-четвертых, осуществление строительства на земельных участках города обеспечивает их временное изъятие из обихода;
- в-пятых, любой вид зонирования и землепользования городской территорией находится во взаимодействии с социально- экономической структурой города.
Строительная деятельность на территории города требует перемещения населения, расширения, перестройки или сооружения новых объектов инфраструктуры, изменения транспортных потоков и так далее. Строительство на городских территориях ведет к различной реакции сферы жизнедеятельности города, в том числе положительной и отрицательной.
