Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, – это специальная управленческая деятельность, реализуемая на основании договора управления многоквартирным домом управляющей организацией, которая отобрана по итогам конкурса в соответствии с порядком, регламентированным федеральным правительством.
Способы управления многоквартирным домом
Действующим жилищным законодательством регламентированы права и обязанности собственников жилья и нежилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с положениями жилищного законодательства в качестве способов управления многоквартирным жилым домом предусматриваются следующие:
- управление многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений;
- управление многоквартирным домом специально учрежденной организацией – жилищным кооперативом, другим потребительским кооперативом или товариществом собственников жилья;
- управление многоквартирным домом управляющий организацией.
Нормами жилищного законодательства прямо закреплено, что управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора управления, заключенного с управляющей организацией по итогам специально проведенного конкурса в соответствии с процедурой, предусмотренной федеральным правительством, в следующих случаях:
- когда доля федеральной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципалитета в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме превышает половину;
- когда все помещения дома являются объектом федеральной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципалитета.
Условия выбора управляющей организации
В тех случаях, когда многоквартирный дом находится в собственности государства или муниципалитета, на последних возлагается обязанность по организации и проведению открытого конкурса для отбора управляющей организации в соответствии с процедурой, установленной федеральным правительством.
Открытый конкурсный отбор управляющей организации осуществляется уполномоченным органом государственной или муниципальной власти.
Участвовать в конкурсе может индивидуальный предприниматель или организация. Конкурс проводится на право заключения договора на управление многоквартирным домом. Объектом торгов на открытом конкурсе выступает стоимость работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и его ремонту.
Победителем конкурса, то есть управляющей организацией, с которой будет заключен договор на управление конкретным домом становится та организация, которая за определенный организатором конкурса объем платы предложит наибольший объем работ или услуг. При этом соответствии с правилами проведения конкурса по отбору управляющей организации конкурсная документация должна содержать информацию:
- о перечне дополнительных работ и услуг в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома;
- требования к объему, качеству и периодичности осуществления каждой из работ или услуг.
Процедура выбора управляющей организации
Уполномоченный орган государственной или муниципальной власти до объявления о проведении открытого конкурса должен:
- определить состав и процедуру работы комиссии конкурса;
- сформировать такую комиссию, назначив председателя и утвердив протокол ее функционирования.
Орган государственной или муниципальной власти, организующий проведение конкурса, может сформировать несколько действующих на постоянной основе комиссий, которым будут переданы полномочия сроком на два года.
Извещение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:
- основания проведения конкурса со ссылкой на нормы законодательства;
- название и реквизиты субъекта, организующего проведение открытого конкурса;
- характеристику объекта конкурса;
- перечень услуг и работ обязательного и дополнительного характера по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- размеры платы за реализацию работы услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- перечень коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией;
- сроки, место и процедуру представления конкурсной документации, а также сроки, место и процедуру подачи заявок для участия в конкурсном отборе;
- место, время и дату рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
- место, дату и время подведения итогов конкурсного отбора;
- объем финансового обеспечения заявок для участия в конкурсном отборе.
Не позже чем за 25 дней до начала рассмотрения заявок субъект, организующий открытый конкурс, должен информацию о дате проведения конкурса довести до сведения:
- собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме;
- лиц, которые приняли помещения от застройщика после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта жилой недвижимости.
Для того чтобы принять участие в открытом конкурсе необходимо подать заявку. Прием заявок осуществляется до начала рассмотрения заявок.
В заявке должны быть указаны следующие сведения:
- информация об участнике организации или индивидуальном предпринимателе;
- информация о внесении денежных средств как обеспечении заявки для участия в конкурсном отборе;
- информация о соответствии участников требованиям, установленным правилами, утвержденными федеральным правительством;
- информация о бухгалтерском балансе за последний период отчета;
- реквизиты банковского счета, на который в случае победы в конкурсе управляющей организации собственники и наниматели жилья в многоквартирном доме будут направлять плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома.
По итогам рассмотрения заявок определяется победитель – управляющая организация, с которой в течение 10 рабочих дней должен быть заключен договор управления общим имуществом в многоквартирном доме. Затем победитель конкурса передает подписанные проекты договоров управления жильцам для подписания.
