Характеристика жилого фонда как объекта муниципального управления
Под муниципальным жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования.
Жилой фонд муниципального образования включает в себя следующие виды:
- во-первых, частный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности населения муниципального образования или организаций;
- во-вторых, государственный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности Российской Федерации или региональных властей;
- в-третьих, собственно муниципальный, то есть та часть жилого фонда муниципального образования, которая находится в собственности муниципалитета.
Задачи муниципального управления жилым фондом сводятся к:
- обеспечению порядка ведения учета жилого фонда;
- обеспечению порядка распределения жилого фонда;
- обеспечению порядка предоставления объектов жилого фонда населению муниципального образования согласно договорам найма или аренды;
- обеспечению порядка продажи объектов жилого фонда населению муниципального образования.
Учет жилого фонда можно разделить на несколько самостоятельных частей:
- Технический учет, суть которого сводится к осуществлению технической инвентаризации жилых помещений и регистрации правоустанавливающих документов их владельцев. Технический учет осуществляется совместно специализированными муниципальными органами власти (бюро технической инвентаризации) и многофункциональными центрами, осуществляющими регистрационную деятельность;
- Статистический учет, суть которого сводится к отслеживанию динамики жилого фонда на территории муниципального размещения, а также его использования;
- Бухгалтерский учет, суть которого сводится к осуществлению бухгалтерских записей по жилому фонду, находящемуся в муниципальной собственности и собственности юридических лиц.
Жилые помещения включаются или исключаются из состава жилого фонда согласно требованиям жилищного законодательства.
Деятельность муниципальных органов управления по содержанию и ремонту жилого фонда
Одной из важнейших задач муниципального управления жилым фондом является организация деятельности по содержанию и ремонту объектов жилого фонда.
Такая деятельность обладает потенциальной рентабельностью и конкурентоспособностью, однако сложившаяся практика муниципального управления показывает, что муниципальные власти неэффективно подходят к ее организации, зачастую поручая исполнение этих работ муниципальным унитарным предприятиям, подчиняющихся непосредственно муниципальным властям. В этом случае муниципальные власти становятся прямым участником хозяйственной деятельности и выступают в качестве местного монополиста.
Многообразие форм собственности на жилой фонд, между тем, подразумевает свободу выбора его собственников в отношении вопросов содержания и обслуживания объектов жилого фонда.
Как следствие, основной задачей муниципальных властей в этом направлении является не просто организация работ по содержанию и ремонту жилого фонда, а формирование конкурентной среды в этом направлении деятельности.
Реализация указанной задачи подразумевает необходимость отделения функции муниципальной власти как собственника муниципального жилого фонда от функции муниципальной власти как организатора содержания жилого фонда. Муниципальные власти должны быть исключены из договорных отношений собственников жилого фонда, управляющих компаний и подрядных организаций, обслуживающих эксплуатацию жилого фонда.
Управляющие жилым фондом компании не должны находиться в муниципальной собственности, в данном случае должна преобладать частная собственность. Привлечение управляющих компаний к обслуживанию эксплуатации жилого фонда должно осуществляться только на конкурсной основе, результатом победы в конкурсе должно стать заключение договора с уполномоченными органами муниципального управления.
Разграниченные полномочия муниципальных властей, выступающих в качестве собственника жилого фонда, и организаций, обслуживающих эксплуатацию этого жилого фонда (управляющих компаний), можно представить в виде следующих блоков:
Муниципальные власти – собственники жилого фонда – выполняют следующие функции:
- во-первых, соблюдают требования нормативно-технического характера по содержанию объектов жилого фонда и их инфраструктуры;
- во-вторых, обеспечивают финансовое содержание объектов муниципального жилого фонда;
- в-третьих, формируют договорные отношения с нанимателями и арендаторами муниципального жилого фонда;
- в-четвертых, формируют договорные отношения с управляющими компаниями на осуществление обслуживания муниципального жилого фонда;
- в-пятых, контролируют соблюдение договоров.
Управляющие компании – организации, обслуживающие эксплуатацию жилого фонда – выполняют следующие функции:
- во-первых, поддерживают надлежащее состояние жилого фонда;
- во-вторых, выбирают исполнителей жилищно-коммунальных услуг, то есть подрядчиков;
- в-третьих, заключают договоры с подрядчиками;
- в-четвертых, осуществляют контроль исполнения договор на оказание жилищно-коммунальных услуг;
- в-пятых, организуют сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
Выбор управляющей компании для управления муниципальным жилым фондом должен основываться на ориентации на полноценное и всестороннее удовлетворение потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах.
Подрядчиком в рассмотренном случае может выступать организация любой формы собственности, в том числе и муниципальной, что обусловлено ограниченностью муниципалитета от процесса управления эксплуатацией жилого фонда.
Разделение функций заказчика и подрядчика осуществляется на основе формирования муниципальных служб заказчика, товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний.
