Специфика проектирования мини- и малых гостиниц

Мини-отель – один из элементов, составляющих классификацию гостиниц. Основной его особенностью является небольшой номерной фонд. Несмотря на наличие приставки «мини», данная форма отеля способна обеспечивать безопасность размещения и минимально необходимые требования для клиентов, а также уровень сервиса согласно Постановлению Правительства РФ № 158. Эти моменты важно учитывать в процессе проектирования мини-отеля.

Особенности проектирования мини-отелей

Мини-отель, подобно другим объектам для временного размещения гостей, обязан соответствовать ряду требований, в их числе:

1. Определение уровня сервиса и перечня предоставляемых услуг осуществляется в соответствии с классом и типом отеля.
2. Санитарно-гигиеническая, пожарная и иная безопасность для персонала и постояльцев гостиницы.
3. Вывеска, место для подъезда и прилегающая территория.

В соответствии со своим целевым назначением, мини-отели являются объектами для временного проживания граждан при условии, что количество номеров в них будет не более 50. Ранее действовал приказ, в соответствии с которым в категорию мини-отелей входили только учреждения с количеством номеров 5-15 единиц.

Нормативные акты

Нормативная база для проектирования, строительства и согласования мини-отеля разделена на две группы:

1. Нормативные акты, которые устанавливают специальные требования к отелям и гостиницам. Например, Федеральный закон № 132-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 158. На базе этих документов будут определяться классы и типы звездности отелей.
2. Иные документы, применяемые при проектировании мини-отелей.

К числу основных документов, используемых при проектировании мини-отелей, относятся:

1. Градостроительный кодекс РФ
2. Федеральный закон № 384-ФЗ
3. Федеральный закон № 123-ФЗ
4. Постановление Правительства РФ № 87
5. СП 118.13330.2012 Общественные здания
6. НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности
7. СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность
8. СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения.

Помимо специальных требований, предъявляемых к проектированию мини-отелей, учитываются также и общие строительные нормы, например, ГОСТ, СП и СНиП. Их принято относить к описанию и обоснованию архитектурных, планировочных и иные решений.

Если классические городские гостиницы будут возводиться на базе типовых проектов, то для строительства мини-отелей такой вариант не подойдет. Из-за небольшого количества номеров, владелец мини-отеля не может привлекать гостей только за счет цен. Для того, чтобы стать конкурентоспособным и выделиться среди конкурентов, мини-отель должен отвечать ряду требований, а именно:

1. Оказывать стандартные услуги, которые являются присущими для любой гостиницы, но при этом и демонстрировать сервис повышенного уровня.
2. Иметь удобную парковку.
3. Иметь место подъезда.
4. Иметь место отдыха на прилегающей к мини-отелю территории.
5. Продумывать систему освещения для привлечения гостей.
6. Применять каждый квадратный метр площади грамотно и дать посетителям альтернативные возможности вместо огромных вестибюлей.

Мини-отели крайне редко проектируются с рестораном, бассейном, сауной, баней и иными гостиничными изысками. Тем не менее, наличие собственной кухни, либо кафе окажутся дополнительным преимуществом при выборе клиентами места для того, чтобы остановиться там. Сюда же можно отнести и наличие небольшого спортивного зала и зоны для детского отдыха, пусть даже и в стесненных условиях.

В процессе проектирования и строительства целесообразно добиться баланса комфорта мини-отеля, а также качества услуг с оптимизацией расходов бизнесмена и трат на текущее обслуживание. Несмотря на то, что в мини-отеле небольшое количество номеров, оно должно приносить стабильную прибыль. В большинстве случаев, успешность бизнеса будет зависеть от качества работы проектировщиков.

Проектирование мини-отелей

Не всегда следует заново осуществлять проектирование и строительство мини-отеля, всегда можно использовать уже готовое здание, которое может быть переоборудовано его под гостиничные нужды. По этой причине проектирование может осуществляться по таким вариантам, как:

1. Проект строительства. На базе проекта возводится новый объект, прорабатывается его планировка и архитектура, наряду с системой оповещения и иными элементами.
2. Проект реконструкции. В данном случае в существующем здании будут проводиться работы по пристройке, надстройке и прочие работы, связанные с заменой основных параметров.
3. Перепланировка. При условии, что здание будет отвечать основным требованиям к отелю, посредством проведения перепланировочных работ удастся перераспределить пространство, выделяя или объединяя помещение, а также реализовать иные решения.

В качестве обязательного элемента проектирования отеля выступает проработка дизайна. В зависимости от целей заказчика и запланированного бюджета, всегда можно заказать дизайн-проект для всех помещений или некоторых частей здания, реализуя при этом уникальные решения на фасаде здания. Некоторые отельеры делают заказ на полноценный ландшафтный дизайн для оптимизации пространства у здания, благоустраивая прилегающие зоны.

Для каждого из типов проекта предусматриваются различные варианты разрешений и согласований. Согласование будет намного проще, если мини-отель разместить за пределами плотной городской застройки. Для отелей и гостиниц в центре города крайне важно учесть особенности архитектуры и окружающей среды, соблюдая при этом допустимые показатели строительства.

Изыскания для проектирования мини-отелей

В силу того, что для любого вида проектирования нужны некие исходные данные, нужно проводить обследование и изыскания. В силу существования потенциальных рисков для гостиничного бизнеса, на начальной стадии надо изучить рынок, туристические и транспортные потоки, конкурентов в данной сфере и пр. Может выясниться, что вклад денег в проект и новое строительство окажутся нерентабельными, ведь приобретение готового здания и перепланировка смогут быстрее окупиться.

На участке, а также на существующих объектах и инженерных коммуникациях нужно провести ряд обследований:

1. Изучение кадастровых сведений, разрешительных и правоустанавливающих документов, схем и планов на существующую застройку.
2. Проведение изысков и обследований на участке. Проводится съемка, осуществляется исследование особенностей рельефа и т.д.
3. Обследование существующих зданий и коммуникаций, на которых планируется проводить работы.
4. Проведение обмеров и расчетов, тепловизионного и ультразвукового сканирования сетей и конструкций.