Понятие недвижимости
Недвижимость – это имущество, которое признается законом недвижимым.
К недвижимости относится любое имущество, которое не может быть перемещено без нанесения урона объекту собственности. Воздушные и морские суда по российскому законодательству так же относятся к недвижимости. Они подлежат обязательной государственной регистрации.
Недвижимость может использоваться в качестве объекта денежных отношений:
- Лизинг является финансовой услугой, специфической формой кредитования для покупки капиталоемких основных фондов.
- Залог представляет собой способ гарантии исполнения финансовых обязательств в будущем. Самой распространенной формой является ипотека.
Закладываемый объект находится в пользовании должника, но кредитор вправе получить право собственности на недвижимость в случае невыполнения заемщиков своих обязательств в срок.
Финансовые операции с недвижимостью являются рискованными, так как требуют существенных капиталовложений. Оценка стоимости объекта может проводиться разными способами. Рыночная стоимость конкретизирует его текущую цену при сложившемся соотношении предложения и спроса. То есть, она формируется при условии рационального поведения продавца и покупателя. Чаще всего используется в сделках купли-продажи, в качестве залога, при вычислении арендного платежа. Размер ликвидационной стоимости характеризует цену продажи объекта недвижимости в ограниченный период времени. Она равна или ниже рыночной. Существуют восстановительная стоимость и стоимость замещения. Первая конкретизирует цену строительства аналогичного объекта. Применяется для расчета размера выплат страховой компании, равна стоимости затрат без учета амортизации. Стоимость замещения учитывает накопленный износ в цене строительства аналогичного объекта.
Виды рисков при оценке недвижимости
Совершение сделок с недвижимостью связано с существенными расходами покупателя, поэтому оценка объекта и его стоимости играют важную роль. Купля-продажа объекта зависит от его территориального расположения, так как подчиняется региональным правилам и нормам. При совершении сделки необходимо учитывать следующие виды рисков:
- Юридический риск. Основная проблема заключается в передаче права собственности от продавца к покупателю. В случае нарушения процесса, ошибок в договоре стороны могут понести убытки. Так же возможно появление претензий по сделке со стороны третьих лиц.
- Экономический риск. Сделки с недвижимостью являются многоступенчатыми и зависят от множества факторов. Несовершенное законодательство может повысить риск потерь при передаче права собственности. Снижение риска возможно при тщательном юридическом сопровождении сделки и эффективном сотрудничестве со страховыми компаниями.
- Риски, связанные с непосредственным строительством объекта. Они могут проявится из-за некорректно выбранного места постройки, ошибки в конструкторских решениях. Нарушения могут произойти на этапе разработки архитектурного проекта, подборе материалов, а также при непосредственном исполнении строительных работ. То есть, риск носит технологический и технический характер.
- Административный риск. Недвижимость привязана к определенной территории, где действуют свои норм закона и права. Оформление сделок должно учитывать особенности законодательства региона, чтобы снизить возможность возникновения препятствий на пути реализации проекта.
- Риски, вызванные влиянием внешних факторов. Он вытекает из недостаточной осведомленности о конъюнктуре рынка, неверного истолкования имеющейся информации, необъективного отношения к ней, необоснованных выводов, построенных на прошлом опыте.
Основная проблема заключается в отсутствии подготовительного экономического анализа, который позволяет спрогнозировать и повысить управляемость возможных рисков.
Финансовые риски при оценке недвижимости. Методы преодоления рисков
Участник сделки с недвижимостью, прежде всего, стремится к управлению финансовыми рисками. Они могут быть разделены на несколько групп. Внешние неуправляемые риски, вытекающие из текущего положения кредитно-денежной системы страны. Они могут повышаться или снижаться в зависимости от колебания процентных ставок, введения валютных ограничений, изменений в инфляции, колебании объема поступающих инвестиций. Участник сделки может выбирать различные формы взаимодействия с кредитными организациями для обеспечения сделки. Здесь так же возникает риск неисполнения финансовых обязательств, переоценка собственных возможностей. Высока вероятность возникновения риска при расхождении плановых расчетных финансовых показателей с практическими значениями. Ошибки при вычислениях могут повлиять на платежеспособность компании, ее экономическую независимость. Однако, степень влияния вышеперечисленных рисков зависит от сферы деятельности участников сделки и сегмента рынка.
На первичном рынке риски преимущественно имеют экономическую, технологическую и производственную природу. На вторичном рынке на первый план выходят юридические риски. Высоко рискованным является долевое участие при строительстве объекта недвижимости.
Преодоление рисков возможно не всегда. Часть их них необходимо учитывать при реализации сделки, как существенные и способные повлиять на ее исход. Частью рисков можно управлять, тем самым снижая их негативное воздействие на предмет сделки. Риск-менеджмент предполагает поэтапное выполнение следующих процедур:
- Выявление возможных рисков.
- Анализ качественных и количественных потерь в случае их наступления.
- Поиск возможностей снижения риска, либо его предотвращения.
- Осуществление мероприятий, которые позволят снизить вероятность их наступления, либо полностью предотвратить риски.
- Установление обратной связи для контроля над управлением рисками.
Таким образом, оценка недвижимости и сделки с ней требуют подготовительного всестороннего экономического и юридического анализа с целью минимизации вероятности наступления негативных последствий.
