Сущность недвижимости как экономической категории

Подходы к определению недвижимости как экономической категории

Гражданским законодательством недвижимость определяется через указание на ее сущностные характеристики как объекта гражданских правоотношений. Так, к объектам недвижимого имущества относятся:

• участки земли;
• объекты, неразрывно связанные с землей;
• объекты, которые отнесены к недвижимости по решению законодателя.

Правовая регламентация категории недвижимости не позволяет определить ее значимость с экономической точки зрения. В свою очередь, в теории единого подхода к экономическому пониманию недвижимости не сложилось:

• одни авторы трактуют недвижимость с экономической точки зрения как материальное благо, то есть объект личного или производственного потребления;
• другие авторы рассматривают недвижимость с экономической точки зрения как реальный актив;
• третьи авторы рассматривают недвижимость как финансовый актив.

Приведенные подходы практически обоснованы, поскольку недвижимость используется для удовлетворения личных и производственных потребностей и в качестве финансового и реального капитала.

Итак, сущность недвижимости с экономической точки зрения характеризуется теми функциями, которые она выполняет:

• недвижимость как объект потребления выступает ресурсом для использования в личных или общественных целях. Так, категория недвижимости объединяет жилую недвижимость и недвижимость, используемую в предпринимательских и некоммерческих целях;
• недвижимость как реальный актив является одним из ресурсов производства продукта для целей извлечения прибыли. Так, например, земельные участки, хозяйственные постройки выступают объектами коммерческой недвижимости;
• недвижимость как финансовый актив используется для передачи в аренду средств обеспечения обязательств и пр.

Характеристика сущности недвижимости как продукта

Сущность недвижимости как продукта определяется следующими ее качественными характеристиками:

• недвижимое имущество – это стационарные объекты, то есть объекты, перемещение которых невозможно, т. е. у владельца недвижимости отсутствуют инструменты для переноса недвижимости из неблагоприятных рыночных условий в благоприятные;
• недвижимое имущество как продукт оценивается не исходя из затрат, которые понесены для его создания, а исходя из его полезности;
• экономическая эффективность объектов недвижимого имущества характеризуется долгосрочностью, то есть способностью длительное время удовлетворять потребности. Это касается как зданий, строений, сооружений, так и земельных ресурсов, которые при надлежащей эксплуатации способны удовлетворять потребности бессрочно;
• рынок недвижимости характеризуется ограниченностью и низкой эластичностью предложения. Это связано с тем, что возведение объектов недвижимости требует значительных временных и финансовых затрат. При этом при падении спроса и цены на рынке недвижимости не представляется возможным сократить предложение;
• недвижимость как продукт требует широкого информационного сопровождения и др.

Сущность недвижимости как капитала

Сущность недвижимости как финансового актива определяется следующими особенностями:

• недвижимость как капитал характеризуется неоднородностью, поскольку его составляют разные объекты недвижимости, характеризующиеся разными свойствами, что усложняет управление этим финансовым активом;
• доходность недвижимости не связана с доходностью иных активов и потому рассматривается как альтернативный инструмент инвестирования;
• доход от использования объектов недвижимого имущества характеризуется относительной стабильностью, поскольку позволяют увязать, например, стоимость аренды с изменениями в экономике, и потому прогнозирование управленческих процессов в отношении недвижимого имущества представляет собой относительно понятный и доступный механизм;
• поскольку объекты недвижимого имущества характеризуются долговечностью и представляют ценность для потребителя, инвестирование в недвижимость обеспечивается высоким уровнем гарантий;
• развитие объектов недвижимого имущества требует внушительных финансовых вложений как для приобретения, так и для развития, что сокращает состав потенциальных пользователей;
• сложность объектов недвижимости, их неоднородность нередко выступает причиной привлечения квалифицированных специалистов к управлению объектами недвижимости и др.

Значение недвижимости как экономической категории для общества и государства

Кроме обеспечения интересов частных субъектов, недвижимое имущество способно обеспечивать социальные и государственные интересы. Посредством возведения и использования объектов недвижимости решаются важнейшие социальные задачи:

• формируется жилищный фонд, то есть обеспечивается право населения на жилье;
• формируется фонд коммерческой недвижимости, которая обеспечивает запросы производственной и непроизводственной сфер и пр.

Именно поэтому процессы создания, эксплуатации и оборота недвижимости подлежат государственному регулированию как социально-значимые, требующие специального упорядочения. Так, государством устанавливаются;

• специальные требования к строительной деятельности;
• особые правила регистрации возникновения и перехода прав на объекты недвижимости;
• кроме того, осуществляется аккумулирование информации относительно правообладателей, характеристик объектов недвижимости в специальном государственном реестре и пр.

Таким образом, недвижимость как экономическая категория обслуживает интересы частных субъектов, а также общесоциальные, общегосударственные интересы.

Итак, объекты недвижимости способны решать следующие задачи:

• удовлетворять потребности конкретного лица в качестве продукта;
• выступать объектом инвестирования;
• выступать средством производства.