Экономика недвижимости

Сущность понятия «недвижимость»

В зависимости от происхождения к недвижимости относят:

1. Земельные участник.
2. Участки с полезными ископаемыми.
3. Любые объекты труда, прочно размещенные на одном месте (их перемещение будет сопряжено с существенным ущербом, либо полностью невозможно). К таким объектам относятся сооружения, здания, незавершенное строительство.

В Росси существует еще одна категория недвижимости, которая определяется законом, к ней относятся морские и воздушные суда, а также суда для передвижения по рекам.

С недвижимостью связана такая область права как передача собственности. Еще в Древнем Риме совершались сделки с недвижимостью, а именно, передача прав собственности, установление сервитута, либо оформление ипотеки. Тогда договор носил устную форму. Позднее сделки с недвижимостью усложнились.

Недвижимость применяется для экономической деятельности, личных нужд, а также для получения пассивного дохода. На первый план выходит оценка ее стоимости. Как правило, определяется несколько видов стоимостей для того, чтобы более точно определить реальную цену. Сюда относят рыночную, восстановительную, ликвидационную стоимость и стоимость замещения. Самой точной является рыночная стоимость, которая учитывает текущую конъюнктуру, а также уровень спроса. В идеале рыночная стоимость должна удовлетворять интересы продавца и покупателя. Она отражает реальную цену, по которой может быть совершена сделка. При расчете стоимости недвижимости учитываются экономические факторы, уровень и доступность банковского кредитования, предложение и его ограниченность, инфраструктура, социальный и психологический фактор.

Место недвижимости в экономике

Недвижимость является экономическим активом. Рынок недвижимости оказывает существенное влияние на многие процессы в национальной экономике. Дело в том, что имущество является одним из факторов производства, который обеспечивает создание, распределение или сбыт продукции и услуг. Оно так же может выступать источником дохода частных лиц. Участие недвижимости в экономике определяется следующими элементами:

1. Степень развитости объекта недвижимости зависит от взаимодействия факторов производства – земли, капитала, труда.
2. Объектом недвижимости владеют коллектив или частное лицо.
3. Недвижимость может выступать в качестве товара, либо в качестве капитала, способного приносить доход.

Эффективность применения недвижимости в экономике зависит от его особенностей, качества, способности соответствовать и удовлетворять потребности покупателей. Стоит отметить, что недвижимость всегда неразрывно связана с землей, поэтому последняя оказывает влияние на ее характеристики, в частности, на стоимость недвижимости и эффективность ее использования.

Так как недвижимость не может быть перемещена, то владение ею передается через правовой механизм собственности. Недвижимость подвергается влиянию тразакционных издержек в силу своих особенностей. Передача прав собственности требует участия третьей стороны, которая помогает узаконить сделки по переходу имущества из одних рук в другие. Стороны несут дополнительные временные и денежные расходы.

Экономика недвижимости

Рынок недвижимости является часть национально экономики страны и одним из ее рынков. На нем могут быть применены экономические методы, а также учитываться закономерности явлений, характерных для других рыночных структур. Рынок недвижимости описывает, объясняет и прогнозирует модели цен, а также соотноси спрос и предложение.

Одной из прикладных дисциплин является экономика жилищного строительства. Она изучает рынки жилой недвижимости. И рынок недвижимости, и экономика жилищного строительства уравновешиваются за счет:

1. Городской экономики.
2. Пространственной экономики.
3. Организации финансов.
4. Психологических ожиданий покупателей.

На рынках недвижимости действуют пользователи, владельцы, арендаторы, девелоперы, ремонтники, посредники. Покупателями выступают субъекты, которые могут выполнять роль арендаторов и владельцев недвижимости. Владельцы являются частными инвесторами, так как они получают с нее доход в виде арендных платежей. Арендаторы - это чистые потребители объектов недвижимости. Строительные компании, они же девелоперы, привлекают инвестиции и занимаются возведение объектов недвижимости. Так же существуют подрядчики и иные ремонтные организации, которые выполняют различные этапы строительных работ. Рынок обслуживается риелторами, банками, брокерами, юристами и другими субъектами хозяйствования, оказывающими дополнительные услуги для совершения сделок.

Отличительными особенностями рынка недвижимости можно назвать долговечность объектов, их неоднородность. Высокие транзакционные издержки характеризуют особенности проведения сделок, что необходимо учитывать при выходе на рынок недвижимости. Деятельность на рынке может быть связана с долгими издержками.

Спрос на недвижимость напрямую зависит от демографической ситуации в стране. Так же влияют экономическая стабильность, уровень цен, доступность кредитов, психологические ожидания и предпочтения потребителей. Регулирование рынка недвижимости опирается на механизм корректировки, который соотносит существующие запасы и поток новых зданий. Как правило, существующий запас с несколько раз превосходит объем строительства. Связано это с тем, что строительство является достаточно затратным и длительным по времени.

Таким образом, экономика недвижимости следует тем же законом, что и другие рынки, но с учетом специфики основного объекта.