Рынок недвижимости в США – это часть экономики США, которая представляет собой совокупность общественных отношений, осуществляемых по поводу купли-продажи, ипотечного кредитования, аренды и совершения других операций с объектами недвижимости (жилыми домами, квартирами и т.п.).
Общие сведения о рынке недвижимости в США
В 1990-х гг. в Соединенных Штатах Америки в результате «бэби-бума» (т.е. резкого увеличения рождаемости 1950-1960-х гг.), роста мобильности американского населения, а также из-за увеличивавшегося потока мигрантов в страну произошло повышение общей численности населения. Это выступило одним из главных факторов развития рынка недвижимости, спрос на которую резко повысился.
Статья: Рынок недвижимости и ипотека в США
Между спросом на недвижимость и финансовым благосостоянием американцев существует тесная взаимосвязь. Она проявляется в стимулирующей роли (касательно рынка недвижимости) роста капиталовложений и инвестиций в строительство. В связи с этим 40% всех инвестиционных расходов США приходятся на инвестиции в жилищное строительство.
Рынок недвижимости в США представляет собой сложную систему экономических взаимоотношений, которая составляет отдельный сегмент национальной экономики. Его развитие оказывается результатом совокупного действия макроэкономических тенденций, демографических факторов, инвестиционного развития, благосостояния населения и др. Кроме того, США отличаются наличием тесной связи между рынком недвижимости и рынком капитала, которая находит выражение в развитии ипотечных отношений.
Американский рынок недвижимого имущества характеризуются наличием следующих признаков:
- низкая локализованность;
- миграция и мобильность домохозяйств;
- низкая взаимозаменяемость объектов;
- унифицированность ипотечных товаров;
- сезонные колебания и цикличность.
Большая часть жилищного фонда в США находится в частной собственности. Так, около 65 % домохозяйств в США являются обладателями собственного дома, причем 87 % из них ― это владельцы односемейных домов.
Согласно результатам многочисленных экономических исследований, существует прямая зависимость цикличности американского рынка недвижимости от цикличности национальной экономики. Этим объясняется, что каждые 15-20 лет происходят бумы и депрессии разной степени интенсивности. В то же время спад или подъем американского рынка недвижимого имущества, как правило, отстает от общего подъема в американской и мировой экономике.
Тенденция развития рынка недвижимости в США заключается в наличии его склонности к кризисам. Примерами подобных кризисов являются кризисные ситуации, которые имели место на рубеже 1980-1990-х гг. и в 2007 г. В то время в США инвестиции в строительство объектов вкладывались в основном неэффективно и нерационально. В итоге это привело к перенасыщению рынка недвижимости. Накопление капитала подтолкнуло инвесторов к особо элитным сегментам, а обычное жилье, под которое было выдано большое число кредитов, оказалось невостребованным и неликвидным.
Такое явление получило называние эффект «мыльного пузыря», т.е. надутый чрезмерный спрос на недвижимость, в основе которого лежали необоснованные ожидания покупателей и инвесторов на дальнейший рост его стоимости.
Общие сведения об ипотеке в США
Рынок недвижимости в США, как и в других странах мира, тесно связан с ипотекой. Ипотека представляет собой форму кредита, которая выдается банком или иным кредитно-финансовым учреждением с целью приобретения объекта недвижимости. Причем этот объект сразу же передается в залог кредитору. Т.е. если условия кредитного соглашения будут нарушены заемщиком, то кредитор в качестве компенсации оформит в свою собственность этот объект недвижимости.
В большинстве штатов США стоимость жилья (чаще всего, четырех или пяти комнатного дома) колеблется в пределах от 60 до 150 тысяч долларов. Большинство американцев (согласно статистике, около 90%) не имеет возможности сразу оплатить всю покупку. Поэтому они оформляют ипотеку на срок от 5 до 30 лет.
В США стоимость ипотечного кредита зависит от множества условий: штата, срока ипотеки, модели и площади приобретаемого жилья, платёжеспособности заемщика, политики банка и т.д. В среднем процентные ставки составляют 3,5%-7% годовых. Если взять ипотечный кредит на территории США соберется гражданин другого государства, то процентная ставка для него, как правило, увеличится на 1%-2%.
В США используют две разновидности процентных ставок по ипотечному кредиту. Первая разновидность – это плавающие процентные ставки, которые могут меняться раз в несколько лет в зависимости от изменения некоего «якорного» показателя (например, уровня инфляции) или же независимо постепенно уменьшаться/повышаться. Вторая разновидность – это фиксированные процентные ставки, которые устанавливаются на весь период выплат. Как показывает статистика, ипотечные кредиты, выдаваемые по плавающим ставкам, дешевле, но рискованнее тех кредитов, которые выдаются по фиксированным ставкам.
Средний размер средств, занимаемых американцами в рамках ипотечного кредитования, составляет 100 тысяч долларов.
В США распространена практика внесения первоначального взноса на покупку недвижимости. Как правило, размер этого взноса составляет 30%-50% полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. В ряде случаев можно обойтись без первоначального взноса, но это обычно увеличивает общую стоимость кредита.
Оформление ипотечного кредита требует от заемщика предоставления следующих документов:
- паспорт (вместо него возможно предъявление идентификационной карты или водительских прав);
- справка о доходах;
- кредитная история;
- рекомендательные письма из банков, подтверждающие сотрудничество в течение не менее двух лет;
- выписка со счёта, на котором расположен достаточный размер средств для произведения годовой оплаты по кредиту;
- копия договора купли-продажи объекта недвижимости.
