Редевелопмент – это наиболее эффективный способ перепрофилирования невостребованных объектов недвижимости или же нерационально используемых территорий.
Понятие редевелопмента
Под редевелопментом (redevelopment) понимается реконструкция старых коммерческих и промышленных объектов, во многих случаях со сменой их целевого назначения.
В России тенденция редевелопмента делится на два направления: точечное и комплексное.
Как правило, комплексный подход применяется для тех участков, которые освобождаются после выведенного производства. На таких территориях создаются целые районы со всей инфраструктурой.
В случае с точечным редевелопментом объекты уже имеют инфраструктуру, например, бывшие НИИ и другие государственные организации, построенные еще в советский период. Такие объекты привлекают корпоративных инвесторов для переоборудования в новые коммерческие объекты или для переделки в жилые помещения. Особым спросом пользуются старые сооружения, построенные в 19-ом – начале 20-го века и не относящиеся к историческим и архитектурным памятникам.
Редевелопмент подобных зданий имеет свои преимущества:
- Здание реставрируется, ремонтируются коммунальные сети и восстанавливается инфраструктура, что приводит к разгрузке городской транспортной системы, снижению плотности населения, улучшению экологической обстановки;
- Грамотный редевелопмент во многих случаях дает более комфортабельное жилье, чем это возможно в новом жилом доме.
Перечисленные достоинства сделали редевелопмент популярным направлением не только среди инвесторов, но и среди рядовых потребителей. В странах Запада жилье в таких домах приобретают студенты и творческие люди. В больших российских мегаполисах чаще всего такое жилье приобретают иностранные бизнесмены в качестве служебной квартиры.
Виды редевелопмента
Классический редевелопмент включает следующие направления:
- Восстанавливаются старые промышленные зоны;
- Перепрофилируются существующие торговые предприятия;
- Проводится точечный редевелопмент отдельно стоящих сооружений;
- Проводится комплексный редевелопмент уже сложившихся кварталов.
Как уже было отмечено, редевелопмент может быть территориальным и комплексным.
Для территориального редевелопмента характерны масштаб проводимых изменений, значительные объемы инвестиций, решение вопросов, касающихся расчистки территорий, возведения объектов, преобразования или закрытия предприятий, реконструкции устаревших коммуникаций, а также плотное взаимодействие с органами власти.
Обязательные условия реализации проектов территориального типа являются наличие административных ресурсов и предварительный анализ экономического развития региона.
Чтобы реализовать такие проекты, необходимо предварительно проработать концепции развития территорий, т.е. провести маркетинговый анализ, составить перспективный прогноз будущего спроса на недвижимость, оценить профиль потенциальных покупателей и арендаторов, а также спрогнозировать изменения требований арендаторов к помещениям.
Если предполагается реконструкция зданий, то архитектурная концепция должна опираться на полный анализ будущего проекта, который включает:
- Необходимость сохранения облика объекта;
- Сочетание реконструируемого и планируемого объекта с планами градостроения;
- Соответствие планируемых и существующих помещений запросам потенциальных арендаторов и покупателей;
- Экономическую целесообразность архитектурной конфигурации;
- Наличие и возможности увеличения нагрузки на действующие системы коммуникаций и инфраструктуру.
Экономическая разработка проектов такого масштаба обязательно должна включать исследования всех возможных рисков и содержать четкие прогнозы.
На сегодняшний день наиболее актуальным для Москвы является редевелопмент исторических промышленных территорий. Расположение промышленных предприятий в центрах городов является общей проблемой мегаполисов, в результате чего возникают другие, более глобальные проблемы, такие как:
- Загрязнение атмосферы;
- Угроза техногенных катастроф;
- Огромная нагрузка на транспортные сети;
- Отрицательное влияние на прилегающие здания непромышленного назначения;
- Невозможность использования данных территорий для выполнения более востребованных конкурентоспособных целей.
Факторы и причины редевелопмента могут быть различными:
- Градостроительные факторы: неудобное расположение существующего сооружения, неэффективное использование прилегающих территорий и т.д.;
- Экономико-правовые: банкротство предприятия, изменение формы собственности, развитие промышленного предприятия, высокая стоимость земельного участка;
- Социальные факторы: внедрение производственной культуры, необходимость преобразования в рамках какой-либо социальной программы;
- Экологические факторы: переход к экологически безвредному производству, переход на ресурсосберегающие и энергосберегающие материалы;
- Эстетические факторы: улучшение интерьера и внешнего вида промышленного здания согласно современным требованиям и т.д.
