Техническая оценка здания

Оценка зданий

В течение всего срока службы здания подвергаются различным оценкам, в их числе:

• техническая оценка зданий направлена на определение и описание технического состояния здания. В момент оценки нам не так важно, что именно перед нами, это может быть и памятник архитектуры, и новодел, нам важно описать состояние этого объекта, определить его изъяны и дефекты;
• стоимостная оценка зданий - каждое здание или сооружение можно оценить в деньгах. Способов этой оценки несколько, можно оценить стоимость строительства, можно оценить рыночную стоимость здания. К примеру, на возведение нового перспективного здания торгового центра заказчик потратил 100 миллионов, а продать может за 150 миллионов, потому что на рынке оно будет стоить дороже за счет определенных ценностных характеристик;
• культурно-историческая оценка. Здания и сооружения являются частью нашей повседневности, но они принадлежат не только нам, но и прошлым и будущим поколениям. Значимые здания и сооружения, которым уже сотни лет, в которых жили и работали известные врачи, писатели, ученые, артисты являются объектами культурного наследия. В процессе экспертизы таких зданий оценивается их значимость;
• оценка профессионального сообщества. После того как проект реализован он неминуемо получает оценку профессионального сообщества. Это может быть статья в журнале или пост в социальных сетях, могут быть лишь кулуарные разговоры или же номинация на престижную премию. Оценки могут быть положительными отрицательными, отзывы хвалебными или уничижительными. В зависимости от масштаба проекта оценка может также формироваться по-разному, как локальным профессиональным сообществом, так и мировым;
• оценка горожан. В народе, в обществе новые здания всегда получают оценку, она может быть очень простой на уровне «нравится» - «не нравится» или более развернутой и обоснованной. В форме и силуэтах горожане ищут узнаваемые и понятные черты, и так появляются первые «прозвища» здания, которые станут вскоре ориентирами на карте и приживутся гораздо лучше официальных длинных и скучных наименований. Здания и сооружения проживают свои длинные жизни в городской среде, они безмолвны, но продолжают влиять на окружающих и меняться сами. Жизнь многих зданий гораздо длиннее, чем жизнь людей и различные оценки будут меняться, как и мнения о ценности.

Рисунок 1. Составляющие технической оценки и факторы, влияющие на здание. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Техническая оценка здания

Согласно оценкам экспертов большая часть жилищного фонда расположена в городах (порядка 72 процентов) и при этом большая часть этого фонда устарела и не соответствует современным представлениям о комфортной жилье и санитарным требованиям. В России около 19 миллионов строений и более шестидесяти процентов из них старше тридцати лет. Старение жилищного фонда является главной проблемой, с которой сегодня необходимо работать.

В результате технической оценки устанавливается фактический процент износа зданий и составляется перечень мероприятий по его уменьшению. При уровне износа выше 85 процентов, здание признается аварийным.

Причинами аварийного состояния зданий могут быть:

• нарушения в технологии строительства, к примеру изменение геометрии, плохая герметизация и т. п.;
• нарушения в технологии производства строительных материалов (занижение прочности по сравнению с фактической, отсутствие контроля на производстве);
• ошибки в проектах, в том числе недоучет нагрузок, отсутствие расчетов;
• нарушения при эксплуатации, в том числе значительное увеличение нагрузок, игнорирование первых дефектов, которые приводят к разрушениям;
• изменение гидрогеологический условий, в том числе опускание или поднимание уровня подземных вод, влияние химической водной агрессии;
• форс-мажоры, к которым относятся землетрясения, наводнения, оползни.

Также к аварии может привести строительство поблизости новых зданий или сооружений.

Работа специалиста заключается в оценке физического износа, он не оценивает моральный износ или историческую ценность объекта, а лишь его состояние с технической точки зрения.