Часто в рамках гражданского оборота возникает потребность в оценке какого-либо имущества. Такую деятельность могут осуществить только эксперты, руководствуясь федеральными стандартами оценки. В данных нормативных актах закреплены требования и правила, а также основные подходы и методы, которые применяются в деятельности специалистов.
Общие положения федеральных стандартов оценки
В федеральных стандартах оценки разъясняются основные термины, которые используются в разных видах деятельности. К ним можно отнести:
- Объекты оценки, которыми называют имущество или права на него, что принимает участие в гражданском обороте.
- Подход к оценке – это комплекс мероприятий и приемов, которые объединены общей методологией. Методом выполнения оценки является последовательность процедур, при помощи которой определяется стоимость объекта в рамках реализации конкретного подхода.
- Цена – это денежная сумма, которая запрашивается, предлагается и уплачивается сторонами по предлагаемой или совершаемой сделке.
- Под стоимостью объекта подразумевается наиболее вероятная расчетная величина, которая определяется на дату оценки в соответствии с избранным видом стандарта оценки РФ.
- Итоговая стоимость рассчитывается при использовании оценочных подходов, что описаны в федеральных стандартах оценки, и обобщения результатов, что обоснованы оценщиком и получены при их применении.
Подходы, используемые в федеральных оценочных стандартах
В российских федеральных стандартах оценки используются три метода оценивания:
- Сравнительный метод. Он основан на сопоставлении объекта, который подвергается оценке, с его аналогами. В рамках осуществления данного подхода применяются разные методы, которые основаны на исследовании статистических данных и на прямом сравнении. Данный метод целесообразно использовать при наличии достаточного количества информации о ценах и характеристиках аналогов.
- Доходный метод представляет собой совокупность различных методов, при помощи которых можно определить ожидаемую прибыль от использования объекта. Сюда относятся приемы, которые основаны на капитализации доходов и дисконтировании потоков денежных средств. Данный подход целесообразен только в том случае, если аналитики располагают достаточным количеством информации, которые позволяют сделать прогноз предстоящих поступлений и возможные расходы.
- Затратный метод. Он заключается в определении величины расходов, которые нужна на приобретение или воспроизводство объекта с учетом износа. При использовании данного метода рассчитываются издержки на создание объекта с полезными свойствами или его копии. Критерии признания установлены в федеральном стандарте оценки, который содержит конкретные требования к анализу перечня предметов.
В соответствии с федеральными стандартами оценки, задание часто выступает в роли неотъемлемого составляющего договора между заказчиком и специалистом. В задании обязательно должны быть такие сведения:
- Цель и объект.
- Права на предмет, который подвергается оценке, что учитывается при расчете его стоимости.
- Направления результатов процедуры, которые предположительно будут использоваться.
- Допущения и вид стоимости.
- Дата оценки и прочие данные, которые предусмотрены в федеральных оценочных стандартах.
Этапы поведения оценки
В соответствии с федеральными государственными стандартами, оценка может проводиться в несколько этапов:
- Заключение договора между специалистом и заказчиком. В содержании данного документа обязательно должно присутствовать задание.
- Сбор и анализ информации, которая необходима для проведения оценки.
- Проведение расчетов, а также использование всех необходимых методов и подходов.
- Если необходимо, проводится согласование результатов, а также определяется итоговая стоимость объекта.
Специалист может сам определить целесообразность использования того или иного метода или конкретных подходов.
В соответствии с федеральным стандартом оценки, если в ходе проведения процедуры применялось несколько методов или подходов в рамках одного из них, то нужно провести предварительное согласование результатов. Это необходимо выполнить для определения промежуточных показателей. Если они будут существенно отличаться, то в отчете нужно подробно описать проведенный анализ и причину расхождений.
Отклонение считается существенным, если полученный специалистом результат выходит за рамки диапазона стоимости, которая была определена при использовании иного подхода.
Виды федеральных стандартов оценки
Федеральные стандарты оценки используются при определении стоимости:
- бизнеса и недвижимости;
- для залоговых целей;
- машин и оборудования;
- нематериальных активов;
- интеллектуальной собственности.
Виды объектов, которые подлежат оценке:
- Недвижимые объекты. К ним относятся различные здания и сооружения, земельные наделы, жилые и нежилые помещения с учетом имущественных прав, которые связаны с ними.
- Паи, акции, а также вклады в уставной капитал.
- Часть предприятия или его имущественный комплекс.
- Объекты прав, в отношении которых предусмотрена возможность залога и участия в обороте (в соответствии с действующим законодательством).
- Оборудование, которое выступает в качестве производства машиностроения или его отдельные части.
- Воздушные и морские суда, водные виды транспортных средств, которые используются для внутреннего плавания и подлежат государственной регистрации.
Что касается требований федерального стандарта к оценке недвижимости, то в процессе сбора сведений об объектах эксперт или его представитель осматривает их в тот период, который максимально близок к дате определения стоимости, если иное условие не предусмотрено заданием.
Если обследование не было проведено, то оценщик должен указать в отчете те причины, по которым это случилось, а также ограничения и допущения, что связаны с выполнением осмотра. Комплексное изучение объектов капитального строительства, которые находятся на участке, производятся с учетом прав и обязанностей собственника, что предусмотрены в федеральном стандарте оценки (если отсутствует правоустанавливающая документация).
