Земельные отношения могут возникать, изменяться и прекращаться. Юридическим фактом, служащим основанием для возникновения отношений по поводу предоставления земли, является ходатайство об этом заинтересованного лица. На этой первоначальной стадии земельных отношений могут производиться обследования затребованного участка, необходимые согласования и другие действия.
При возникновении и развитии земельных правоотношений проявляется реальная жизнь действующего законодательства, применение норм земельного права. При этом завершение одних отношений служит основанием для возникновения других.
Основания возникновения земельных правоотношений
Статья $25$ Земельного кодекса РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень таких оснований:
- договор или иная сделка;
- акт органа государственной власти или местного самоуправления;
- судебное решение, установившее право на земельный участок;
- приобретение имущества по закону.
Рассмотрим вышеперечисленные основания подробнее.
- В качестве примера сделок, в результате заключения которых возникают права на земельные участки, можно назвать, например, договоры купли-продажи, обмены, дарения, ренты или пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, собственники участков могут передавать землю по наследству в рамках завещания, а также предоставлять в аренду.
- Актами органов государственной или муниципальной власти, на основании которых возникают права на участки, являются решения о предоставлении земли в собственность, бессрочное пользование или в аренду. Не исключена и возможность принятия административными структурами иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки.
- Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться соответствующее решение суда. Оно выносится, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы. Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права на земельный участок.
- Что касается приобретения земли по закону, то здесь в качестве примера можно привести получение права собственности на участок в силу приобретательской давности, которая возникает на основании статьи 234 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, в ряде случаев для приобретения права на участок необходимо одновременно несколько оснований. Так, при предоставлении земли в аренду органом государственной власти или местного самоуправления требуется соответствующий акт административной структуры и договор аренды земельного участка.
Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов власти договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования.
Рисунок 1.
Правовой аспект возникновения земельных отношений
Юридическими фактами, необходимыми для возникновения земельных правоотношений могут являться:
- решения органов исполнительной власти субъекта Федерации, разрешающие продажу участков с изменением назначения земель для несельскохозяйственных целей;
- решения Правительства России или законодательного органа государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости;
- решения органа исполнительной власти субъекта Федерации об изъятии и предоставлении участков, расположенных на землях железнодорожного транспорта и занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с соответствующими ведомствами;
- решения Правительства России или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с соответствующими ведомствами;
- другие административные акты уполномоченных органов государственной или муниципальной власти.
Правом предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, наделены органы государственной власти России. Землями, находящимися в собственности субъектов РФ, распоряжаются правительства или администрации регионов. Муниципальная земельная собственность находится в ведении органов местного самоуправления.
Решение той или иной административной структуры о предоставлении земельного участка является первичным и основным юридически значимым выражением воли собственника земли по передаче права собственности на земельный участок.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Это общее правило, предусмотренное Земельным кодексом РФ. Бесплатно земельные участки в собственность граждан и юридических лиц предоставляются только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и нормативными актами субъектов Федерации.
Государственная регистрация права на земельный участок
Регулирование земельных правоотношений в Российской Федерации основывается на проведении государственной регистрации участков, которая представляет собой юридический акт признания и подтверждения органами власти возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на землю.
Только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме пункта $2$ статьи $8$ Гражданского кодекса РФ. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.
Исключением из указанного правила являются случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее одного года.
Кроме того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье $26$ Земельного кодекса РФ, права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для такого решения, и повторно обратиться в соответствующее ведомство, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель может обжаловать полученный отказ в арбитражном суде.
