Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних

Нормативные акты, регулирующие действия с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних

Гражданский кодекс предусматривает дееспособность малолетних (ст. 28). За несовершеннолетних лиц, которые не достигли возраста 14 лет сделки купли-продажи жилья от их имени могут совершать их родители, опекуны, попечители, усыновители. Всю имущественную ответственность за совершенную сделку несут законные представители ребенка.

Имущественные права несовершеннолетнего предусмотрены в Семейном кодексе РФ (ст. 60). Право ребенка на распоряжение на праве собственности имуществом, принадлежащим ему, определяется статьями Гражданского кодекса. При осуществлении законными представителями ребенка правомочий по управлению и распоряжению имуществом ребенка, на такие действия распространяются правила гражданского законодательства относительно распоряжения имуществом (ст. 26, 28 ГК).

При возникновении у родителей и детей прав общей собственности, их права на пользование, владение и распоряжение общим имуществом предусмотрены в гражданском законодательстве.

Особенности сделок с жильем с участием несовершеннолетних

Несовершеннолетние лица не могут совершать сделки купли-продажи без согласия законных представителей, представляющих интересы ребенка до его совершеннолетия (18 лет). В случае, если квартира (жилое помещение) принадлежит частично или полностью несовершеннолетнему лицу, то процедура заключения договора имеет свои особенности.

Ребенок в возрасте 14-18 лет может подписать договор купли-продажи жилья самостоятельно, но для этого ему необходимо нотариально оформить согласие обоих родителей (за исключением случаев, предусмотренных законодательно), либо предоставить во время заключения сделки разрешение органов опеки и попечительства.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то на договоре купли-продажи ставят свои подписи его законные представители. В возрасте от 16 до 18 лет, несовершеннолетнее лицо, вступившее в брак или приступившее к трудовой деятельности, имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно.

Особенности заключения договора купли-продажи жилья с несовершеннолетним:

• если ребенку от 14 до 18 лет, необходимо оформить письменное согласие законных представителей ребенка у нотариуса;
• подать в местный орган опеки и попечительства пакет документов и заявление на продажу жилого помещения (или части) несовершеннолетнего;
• для того, чтобы получить согласование с органами опеки и попечительства, необходимо предоставить доказательства покупки для несовершеннолетнего нового жилья (не уступающего по характеристикам предыдущему) или готовность законных представителей на перевод денежных средств от продажи жилья на счет ребенка;
• сделка с участием несовершеннолетнего лица (как и любая другая) всегда заверяется нотариально.

На получение разрешения из органов опеки уходит, как правило, от 2 недель до одного месяца.

При заключении сделки купли-продажи жилья к основному пакету документов (право собственности на жилье, техническая характеристика помещения, отсутствие долгов по жилищно-коммунальным услугам и т.д.) необходимо добавить дополнительные документы.

Дополнительные документы для осуществления сделки с несовершеннолетним:

• паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении;
• справка-подтверждение о снятии ребенка с регистрации в квартире;
• оформленное предварительно разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора;
• письменное согласие родителей на заключение договора купли-продажи;
• постановление о назначении опеки (в случае, если сделку совершают опекуны от имени ребенка).

Роль органов опеки и попечительства в оформлении договора купли-продажи

Основное условие, которое должно соблюдаться при заключении договора продажи жилого помещения несовершеннолетним – это предоставление ему альтернативного жилья. Законодательство запрещает продажу недвижимости несовершеннолетнего без обеспечения его новым жильем или компенсацией денежными средствами, полученными от продажи.

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора необходимо:

• подтверждение переезда в другое жилище соответствующих размеров (или больше);
• обоснование необходимости продажи жилища (переезд, смена климата, улучшение жилищных условий и др.);
• подтверждение в новом жилище всех санитарно-гигиенических требований и норм;
• согласие несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет) на продажи жилища и дальнейший переезд.

В обязанности органов опеки и попечительства входит оценка новой квартиры, ее размеров, ремонта, условий проживания. В ситуации, когда ребенку принадлежит только часть жилого помещения (одна или две комнаты), доля в новом жилье должна быть не меньше, чем в предыдущем.

Подтверждение наличия иного жилья не требуется, если семья выезжает на постоянное место жительства в другую страну, а также в случаях перечисления соответствующей суммы от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства могут отказать в заключении договора купли-продажи в случае, если нарушаются права ребенка (при подозрении на то, что ребенок может остаться без жилья, доли недвижимого имущества, может переехать в более худший регион для проживания, недополучит денежные средства от продажи недвижимости и др.).

При покупке жилья в новострое, оно должно быть готово не менее, чем на половину. Нельзя купить квартиру в новом доме, если готов только котлован или фундамент.

Основные причины отказа органов опеки в осуществлении сделки купли-продажи:

• новое жилье находится далеко от школы и детских учреждений;
• размеры нового жилья меньше, чем предыдущего;
• в новом месте проживания нет необходимых условий коммуникации – света, воды, канализации и т.д.;
• недвижимость требует капитального ремонта или находится в аварийном состоянии;
• ребенок не хочет переезжать (при этом несовершеннолетнему уже должно исполниться 14 лет).