Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости

Менеджмент в недвижимости. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью

Недвижимость – это тип имущества, которое в зависимости от уровня управления им может быть подразделено на следующие типы:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий и организаций;
• отдельные объекты недвижимости.

Управление (менеджмент) в недвижимости – это тип предпринимательской деятельности, направленный на выполнение всей совокупности работ, связанных с исполнением любых правомочий собственника недвижимого имущества, допускаемых гражданским законодательством РФ, включая соответствующие жизненному циклу недвижимости:

• замысел;
• проектирование;
• изготовление (возведение и строительство);
• обращение;
• употребление;
• обслуживание и ремонтные работы;
• капитальный ремонт и реконструкция;
• перепрофилирование;
• утилизация.

При этом осуществление деятельности по управлению недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовое – наиболее рациональное использование, распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическое – реализуется посредством управления доходами и расходами, которые формируются при эксплуатации недвижимости;
• техническое – включает поддержание объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с назначением его строительства.

Управление (менеджмент) недвижимости реализуется через формирование объекта управления, который представляет комплекс технологически и функционально связанного имущества, состоящего из земельного участка, здания, сооружения и их частей.

Основными целями управления рынка недвижимости выступают:

• реализовать конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с владением им;
• установить на рынке определенный порядок и условия для работы всех участников;
• защитить участников от недобросовестности, мошенничества и преступных лиц и организаций;
• обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создать условия для инвестиций, которыми бы стимулировалась предпринимательская деятельность в сфере производства;
• оздоровить экологическую среду, достичь экономического роста, снизить уровень безработицы, решить жилищную проблему и прочие общественные цели;
• выработать систему справедливого налогообложения недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создать благоприятные условия для решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Планирование и контроллинг как функции управления недвижимостью

Управление – это процесс достижения цели.

Субъект управления – это лицо, которым принимаются все решения, то есть тот, кто управляет.

Объект управления – это тот, кем управляют (человек или предмет), то есть он подвергается управленческому воздействию.

Планирование – это тип управленческой деятельности, предусматривающий выработку целей и задач управления производством, а также определяющий пути реализации планов по достижению поставленных целей.

Контроль необходим для проверки того, насколько точно был составлен план. То есть цель контроля – уменьшить расходы, сопоставить фактические результаты с плановыми. Через контроль можно проверить степень выполнения принятых плановых решений и оценить их последствия.

Планирование – одна их функций управления недвижимостью, заключающаяся в умении предсказать будущее и использовать это. Планирование может быть определено в качестве умения предвидеть цели организации, результаты ее деятельности и ресурсы, необходимые, чтобы достичь определенные цели.

Планирование – это способность прогнозировать любые неожиданности, которые могут возникать в процессе дела и уметь с ними справляться.

Применением планирования создается ряд важных преимуществ:

• становится возможной подготовка к использованию будущих благоприятных условий;
• пояснение возникающих проблем;
• улучшение координации действий в организациях;
• увеличение возможности обеспечения организации необходимой информацией;
• способствует более рациональному распределению ресурсов;
• улучшение контроля в организации.

Процесс планирования включает несколько этапов:

• Определение целей планирования. Цели планирования представляют решающий фактор в процессе выбора форм и методов планирования. Ими обусловлен ряд критериев при принятии плановых решений и контроле за ходом их реализации.
• Анализ проблемы – данный этап предполагает определение исходной ситуации на момент составления плана и формирование итоговой ситуации.
• Поиск альтернатив – данный этап предполагает отыскивание среди всех возможных путей разрешения проблемной ситуации подходящие действия.
• Прогнозирование – на этой стадии идет формирование представлений о развитии планируемой ситуации.
• Оценка – предполагает оптимизирующие расчеты для выбора наиболее подходящей альтернативы.
• Принятие планового решения – происходит выбор и оформление единственного планового решения.

Все функции управления недвижимостью объединяют в единый цикл. Он включает ряд функций:

• планирование;
• организацию;
• контроль;
• анализ;
• реализацию.

К основным функциям в описанном цикле могут быть отнесены планирование и контроль. Планирование выступает первой и самой важной функцией, так как именно ей начинается производственный процесс.