Управление государственными и муниципальными земельными ресурсами

Управление государственными и муниципальными земельными ресурсами Земельный участок: понятие, классификация и право Земельные ресурсы – это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса (народа), но сложный социально-эколого-экономический объект уп­равления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования. Земля - поверхностный слой земельной коры, который обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые для всех видов производства. Земля основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст.9 Конституции Российской Федерации). Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ). Т.е. это участок, имеющий фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре недвижимости. Земля выполняет следующие функции: экологическую (как природный объект, существующий независимо от воли человека); социальную (как место и среда обитания жизни человека); политическую (как территория любого государства с границами) и экономическую (как объект купли-продажи, товар). Земля обладает физическими и экономическими свойствами: Физические свойства земли (плодородие, постоянство местоположения, фиксированость, вечное средство производства, неоднородной земли); Экономические свойства (потенциальный рост стоимости земли, неравномерность инвестиций в недвижимость, низкая ликвидность земли, различный характер использования земли, узкие локальные рынки земли). В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире облада­телем земельных ресурсов: земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2013 г. в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния нахо­дится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % тер­ритории располагается в сейсмоустойчивых районах. Земельные отношения в Российской Федерации регулируются целым рядом федеральных законов, основным из которых является Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ), вступивший в силу 30 октября 2001 года. Классификация земельных ресурсов в России определяет следу­ющие категории земель. 1. Сельскохозяйственные земли, т. е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. 2. Земли лесного фонда — территории, покрытые лесной расти­тельностью и непокрытые, но предназначенные для ее восста­новления. 3. Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледника­ми, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружени­ями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, ма­гистральных каналов и коллекторов. 4. Земли поселений, находящиеся в ведении городских, поселковых и сель­ских администраций, территории, находящиеся в пределах гра­ницы населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации. 5. Земли промышленности, транспорта и иного назначения — тер­ритории, предоставленные предприятиям, различным объеди­нениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. 6. Земли природоохранного назначения — территории с особо охра­няемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздо­ровительное значение. 7. Земли запаса — земли, не предоставляемые юридическим и физи­ческим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования ко­торыми прекращено в соответствии с действующим законодатель­ством. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию или при предоставлении в арен­ду на срок до года. Возникновение земельного участка как объекта права включает в себя следующие стадии: • Образование участка, включающее определение его границ; • Кадастровый учет участка; • Регистрация прав на участок. Действия, подтверждающие существование индивидуально-определенного объекта недвижимости регламентируются Федеральными законами от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 6.4.2. Виды прав на землю Основными видами прав на земельные участки в России являются: Право собственности на землю. В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст.9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. В настоящее время из 1,709 млрд.га зе­мельного фонда Российской Федерации - 92,4% находится в собственности государства и муниципальных образований; 6,4% — у частных и 1,2% — у юридических лиц. От имени Российской Федерации и субъектов РФ имущественными правами и обязанностями наделены по закону органы государственной власти. От имени муниципальных образований имущественными правами и обязанностями наделены по закону органы местного самоуправления. Физические и юридические лица имущественные права и обязанности осуществляют самостоятельно или через уполномоченных ими лиц. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки находящиеся в собственности могут продаваться, сдаваться в аренду и залог, использоваться собственником иным образом. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации. До начала 1990-х гг. земли на территории России относились исключительно к государственной собственности. Сейчас происходит процесс разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями. Процесс разграничения прав на землю еще не завершен, не разграниченные земли находятся в федеральной государственной собственности, но полномочиями по по распоряжению такими землями наделены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. 2. Аренда земельных участков. Право аренды земельных участков является обязательным правом. Оно возникло в земельном праве в 1988 году и регулируется в настоящее время нормами статьи 22 ЗК РФ и главой 34 ГК РФ. Аренда земельных участков осуществляется только на основе письменного договора. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду. Например, основными особенностями предоставления земель г. Москве в аренду являются: - предоставление земельных участков в аренду на максимальный срок 49 лет; - предоставление участков без выделения их в натуре на местности; - предоставление земли в аренду только на основании торгов (конкурсы и аукционы); - арендная плата определяется исходя их кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка; - взимание платы за право заключения договора аренды земли, за исключением участков, предназначенных под объекты социальной сферы и городского заказа. 3. Право постоянного (бессрочного) пользования - означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. Данный вид права используется только в отношении земельных участков. Это право одно из самых устоявшихся вещных прав на землю (существует в законодательстве Российской Федерации с 1922 года). Ранее земельные участки на указанном праве предоставлялись гражданам и юридическим лицам. С момента вступления ЗК РФ в силу гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Существенные ограничения коснулись и юридических лиц. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются: - государственным и муниципальным учреждениям; - казенным предприятиям; - органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Граждане РФ, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно, но только один земельный участок. Юридические лица приобретают земельные участки в собственность на возмездной основе. Владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования являются плательщиками земельного налога. 4. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками - особая конструкция, что-то среднее между «вечным пользованием» и правом собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобреталось гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год). В апреле 1990 г. Верховный Совет СССР принял Основы законодательства о земле, в которых ввел право пожизненного наследуемого владения землей. На данном виде права можно быть владельцем только земельного участка, поскольку ни на какие иные объекты недвижимого имущества указанный вид права не распространяется. Из самого названия видно, что этим правом могут обладать только граждане. По существу «наследуемое владение» есть то же самое, что «бессрочное пользование», и земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками, - право передачи земельного участка по наследству. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. Наряду с владением и пользованием, гражданин вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Каждый гражданин (только гражданин РФ) имеет право бесплатно переоформить земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении, на право собственности. Количество участков при этом не ограничено. Приобретенное гражданином данное право до введение в действие ЗК РФ сохраняется и сроком не ограничивается. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено при добровольном отказе владельца от принадлежащего ему права и в принудительном порядке (ст.54 ЗК РФ). 5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 23 ЗК РФ регулирует установление сервитутов в отношении земельных участков. Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 Гражданского кодекса РФ к числу ограниченных вещных прав. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них требовать от собственника другого предоставления себе права ограниченного пользования чужим участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных собственников – граждан и юридических лиц, а также публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В качестве основания для установления частного сервитута, являются доказательства, подтверждающие отсутствие иного способа доступа к земельному участку. Причем экономическая целесообразность (затраты на строительство, время на дорогу, транспортные расходы) в расчет не принимается. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (т.е. соседствующего с соседним участком) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может быть срочным или постоянным. Согласно п.6 ст.23 ЗК РФ, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. 6. Право безвозмездного срочного пользования - этот вид прав на землю отличает срочный характер: земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом, договором или на период трудовых отношений (служебные наделы). В  безвозмездное  срочное  пользование  могут  предоставляться земельные участки: - из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, на срок не более чем один год; - из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, гражданам в виде служебного надела, работающим в организациях отдельных отраслей экономики (транспорт, лесные и охотничьи хозяйства); - из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства этих зданий, строений, сооружений; - из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления - лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета (ст.24 ЗК РФ). Земельные участки на указанном праве предоставляются на определенный срок: - либо на срок не более чем один год; - либо на срок строительства объектов; - либо на срок эксплуатации здания, строения и сооружения; - либо на срок действия трудового договора с работником. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при этом не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования. 6.4.3. Механизм формирования земельных платежей Использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы установлены следующие: земельный налог; арендная плата. Которые определяются исходя их кадастровой (рыночной) стоимости земли. Земельный налог - ежегодные земельные платежи, взимаемые с собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Основными законодательными и нормативно-правовыми актами, на основании которых исчисляется и уплачивается земельный налог, являются Налоговый кодекс РФ, законодательные и нормативно-правовые акты субъектов РФ, органов местного самоуправления. Земельный налог является местным налогом. Земельный налог уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения), на территории которого введен налог. Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется оценщиком в соответствии с методиками, утверждаемыми Минэкономразвития России. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 1) 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества; 2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Рассчитать земельный налог можно по следующей формуле: ЗН = НС ( %) x КСЗ, где: ЗН – сумма земельного налога; НС(%) – налоговая ставка; КСЗ – кадастровая стоимость земли. Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости. В случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения. Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 и действующими в части, не противоречащей Земельному Кодексу РФ. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков: • Стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени; • Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке; • Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта; В случае, когда кадастровая стоимость земли не определена, то применяется нормативная цена земли для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору аренды обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Земельный кодекс РФ относит арендную плату к существенным условиям договора аренды земельного участка. В отношении земель, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Правительство Российской Федерации своим Постановлением N582 от 16 июля 2009 года определило основные принципы формирования арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правилах определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.   Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: -   принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; - (см. текст в предыдущей редакции)   принцип предсказуемости расчета размера аренды, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; -   принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; -   принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;   - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.   Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное.   Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти) одним из следующих способов: (см. текст в предыдущей редакции)   а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;   б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);   в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;   г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.   Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:   а) 0,01 процента в отношении: - земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах); - земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах); - земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета; -   земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах); - земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота; - земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;   б) 0,3 процента в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);   в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте "б" настоящего пункта;   г) 1,5 процента в отношении: -   земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; - земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории; -   земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;   д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если: -   земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; -   право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; -   земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.   В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).   В случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.   Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения: -   автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог); - -   инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования; - -   линий метрополитена; • -   • линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений; • -   • трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; • -   • объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов; • -   • нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов; • -   • гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики; • -   • объектов космической инфраструктуры; • -   • объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны; • -   • аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения; • -   • инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства; • сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов; • объектов спорта; • объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта.   Арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.   В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.   В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.   При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. (см. текст в предыдущей редакции)   При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится. (см. текст в предыдущей редакции)   При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. (см. текст в предыдущей редакции)   В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется. (см. текст в предыдущей редакции)   В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.   При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. 6.4.4. Система управления земельными ресурсами в России Государственным органам власти принадлежит главная роль в управлении земельными ресурсами РФ, которые составляют земли различных категорий. Органы власти организуют и осуществляют землеустройство, территориальное планирование и градостроительное зонирование, ведение кадастра недвижимости, мониторинг земель, контроль за охраной и использованием. Основу современной системы органов управления земельными ресурсами заложил Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», в соответствии с которым, в систему федеральных органов исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. Последующим Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти», от 24 сентября 2007 г. № 1274 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» сформирована следующая система органов управления земельными ресурсами: Министерство экономического развития РФ – является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политике и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета, государственной оценки земель, государственного мониторинга земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии. Рисунок 1 – Система управления земельными ресурсами в РФ Непосредственно функции по организации единой системы государственного кадастрового учета  недвижимости и государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок с  ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ осуществляет Федеральная служба государственно регистрации, кадастра и картографии. Правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).  Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: - обеспечивает поступление в федеральный бюджет средств от продажи земельных участков, находящихся в федеральной  собственности, продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (аукционах, конкурсах); - принимает решение о проведении торгов в  форме аукциона или направляет в установленном порядке в Министерство экономического развития для внесения в Правительство РУ предложения о проведении торгов в форме конкурса и об условиях конкурса; - заключает договоры аренды и купли-продажи земельных участков по результатам торгов; - принимает решение о приватизации земельных  участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности. Министерство сельского хозяйства РФ – является федеральным органом  исполнительной власти, осуществляющим  функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере сельскохозяйственных земель, по государственному мониторингу таких земель. Контроль и надзор в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения Министерство природных ресурсов и экологии РФ – осуществляет государственное управление в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий федерального значения. Оно выполняет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, включая недра, водные объекты, леса, расположенные на землях особо охраняемых природных территорий, мониторинга окружающей природной среды, ее загрязнения, а также по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере охраны окружающей среды, включая вопросы, касающиеся особо охраняемых природных территорий и государственной экологической экспертизы.  В структуре данного министерства следует выделить Федеральную службу по надзору в сфере природопользования, которая осуществляет государственный земельный контроль в пределах своих полномочий, контроль и надзор за использованием, охраной, защитой, воспроизводством лесов на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения. Кроме указанных органов управления земельными ресурсами систему управления земельными ресурсами  могут дополнять и иные государственные  органы исполнительной власти, которые  взаимодействуют между собой в пределах своей компетенции. Государственным органам принадлежит главная роль в управлении земельными ресурсами Российской Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами относятся к совместному ведению РФ и ее субъектами и только тесное взаимодействие органов власти в части управления земельными ресурсами будет способствовать эффективному управлению земельными ресурсами. Взаимоотношения между Российской Федерацией и ее субъектами по вопросам управления земельными ресурсами строятся в соответствии с Конституцией РФ. В ведении Российской Федерации находятся: ― территория Российской Федерации; ― находящиеся в федеральной собственности земли и управление ими; ― разработка федеральной земельной политики и целевых федеральных программ по ее реализации; ― установление правовых основ рынка земли; ― федеральный бюджет и налоговая политика. В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся: ― владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами; ― разграничение государственной собственности на земли федеральные, субъектов Федерации и муниципальных образований; ― природопользование, охрана окружающей среды, особо охраняемые природ­ные территории; ― региональное земельное законодательство. В каждом субъекте РФ существует исполнительные органы управления земельными ресурсами. Например, учитывая возрастающую роль земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления городом, совместным постановлением Роскомзема и правительства Москвы от 15.10.91 г., был образован Московский земельный комитет (в настоящее время Департамент городского имущества). Он, входит в состав органов Правительства города и наделен исключительным правом решать все вопросы экономико-правового регулирования земельных отношений в столице. Для реализации своей основной задачи Департамент: - осуществляет руководство территориальными землеустроительными подразделениями и земельной инспекцией в административных округах; - ведет землеустроительные работы и кадастр земель города; - осуществляет мониторинг земель и выполнения договоров; - осуществляет заключение договоров на землю; - проверяет цели использования предоставляемых участков земель в аренду на соответствие Генеральному плану развития Москвы; - ведет и хранит городскую книгу регистрации прав на участки земель; - ведет автоматизированный учет земельных участков и пользователей; - передает информацию в органы Государственной налоговой инспекции обо всех изменениях в землепользователях и земельных платежах. Целостная система государственного управления земельными ресурсами должна обеспечивать: гарантии прав собственности и надежную их защиту; действенность налогообложения земли и иной недвижимости; развитие и контроль земельных рынков; повышение уровня планирования земель поселений и развития их инфраструктуры; сокращение земельных споров; уменьшение антропогенной нагрузки на окружающую среду; охрану и рациональное использование земель.