Оценка стоимости земли

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОСИСТЕМ И ТЕХНОЛОГИЙ» (СГУГиТ) Кафедра цифровой экономики и менеджмента КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ По дисциплине «Оценка стоимости земли» Для обучающихся Специальности 38.03.01 Экономика Профиль подготовки Экономика предприятий и организаций – в операциях с недвижимым имуществом Форма обучения Заочная Новосибирск – 2020 ОГЛАВЛЕНИЕ 1 ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ …………………...3 2 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА. 13 3 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. 20 4 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 26 5 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 33 6 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА……………………………………………………. 41 7 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ (ГКОЗ) В РФ 59 8 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В РФ …………………………………….64 9 ПЕРЕЧЕНЬ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ………………………………………………………………...75 1 ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ Понятие термина "земля", в российском законодательстве, раскрывается в ГОСТе 26640-85 "Земли. Термины и определения", в пункте 1 которого сказано, что земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства. В соответствии с ЗК РФ объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. В соответствии со ст. 130 ГК РФ земля является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка: • внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; • внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и так далее. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, т.е. объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Земля, будучи природным ресурсом, пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо учитывать в процессе оценки её стоимости: • Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Значит, на её появление как товара никаких затрат не требовалось. Таким образом, к земле не применим затратный подход. • Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, т.е. местом, на котором совершается процесс труда. • В сельском хозяйстве земля является главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда. • Земля пространственна (по площади) ограничена и ничем не заменим. • Неизнашиваемость и вечность. В отличие от других средств производства, земля в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия "износа" и "амортизации" в отличии от стоимости улучшений. • Земля характеризуется постоянством местоположения (неперемещаема), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. • Земля в отличие от других средств производства и объектов недвижимости обладает плодородием, что позволяет производить сельскохозяйственную и иную продукцию. • Существенное повышение ценности земли при оптимальном изменении её целевого назначения. Все земли на территории Российской Федерации объединены в земельный фонд. Земельный фонд – это совокупность всех земель на определенной территории в пределах ее границ (в стране, области, районе и т.д.), являющихся объектами хозяйствования, собственности, владения, пользования и аренды. Согласно действующему законодательству государственный учёт земель в РФ осуществляется по категориям и по угодьям. Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны. Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству и в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом. Правовой режим категорий земель определяется правилами использования, охраны, учета и мониторинга, установленными земельным и другими видами законодательства, и распространяется на все земельные участки, включенные в определенные категории. Принципиальное значение для познания особенностей земли, как товара и, соответственно объекта оценки, имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 2. Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Главное назначение этих земель – обслуживание нужд населенных пунктов и проживающего в них населения. 3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – расположены за границами населенных пунктов. Они необходимы для выполнения специальных народнохозяйственных задач несельскохозяйственного характера промышленными и транспортными организациями, предприятиями связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и др. 4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. 5. Земли лесного фонда – это лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). 6. Земли водного фонда – это земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. 7. Земли запаса – находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставлены гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный фонд страны разделен на угодья. Земельные угодья – это участки земли, систематически используемые или пригодные к использованию для определенных хозяйственных целей и различающиеся по своим природно-историческим признакам. В отличие от категории земель, которая является понятием собирательным и условным, угодье имеет определенное местоположение, внешнюю замкнутую границу и площадь. Выделяют сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья – земли, фактические или потенциально используемые для производства сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: • пашня – это земельные участки, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, и пары; • сенокосы – это участки, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для сенокошения; • пастбища – это земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для выпаса скота, непригодные для сенокошения и не являющиеся залежами; • залежи – это земли, которые ранее вспахивались, но более года не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовленные под пар; • многолетние насаждения – это земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми или травянистыми многолетними насаждениями, способными давать плодово-ягодную, техническую или лекарственную продукцию. Несельскохозяйственные угодья – земли, не используемые в сельскохозяйственном производстве, но необходимые для осуществления хозяйственной деятельности. К ним относятся: • земли под поверхностными водными объектами, включая болота; • земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью; • земли застройки; • земли под дорогами; • нарушенные земли; • прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консервации). Развитие российского земельного рынка привело к тому, что земля стала непосредственным объектом товарно-денежных отношений. В связи с этим возникла необходимость адекватного определения её стоимости. Необходимость в получении достоверных оценочных данных испытывают в настоящее время как государственные органы, регулирующие налоговую политику и рынок недвижимости в пределах компетенции, установленной законодательством, так и участники различных имущественных сделок с землёй, зданиями, сооружениями и иными отношениями недвижимого имущества. Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Цель оценки земли – это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли – проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки – это цель заказчика. В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую (кадастровую) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную). Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для целей налогообложения. Массовая (кадастровая) оценка земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам. В процессе массовой оценки устанавливается кадастровая стоимость земли, которая имеет важное значение в условиях становления рынка земли. В РФ государственная кадастровая оценка проводится во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Результаты кадастровой оценки положены в основу системы налогообложения земли. Проводится государственными бюджетными учреждениями, сформированными в каждом регионе в отдельности. В условиях становления земельного рынка возрастает роль и значение индивидуальной оценки. Индивидуальная оценка предполагает оценку конкретного объекта собственности на конкретную дату, которая выполняется, как правило, небольшим количеством персонала и в которой проводится анализ и принимается решение всего одним специалистом При проведении индивидуальной оценки земли руководствуются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральными стандартами оценки и иными правовыми актами. Целью индивидуальной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. Наиболее часто на практике определяется рыночная стоимость земельного участка. Методической основой её расчёта являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р. 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК И ЕГО ОСОБЕННОСТИ Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, применяя сравнительный подход, необходимо обладать знаниями о данном рынке, которые позволят оценщику выявить критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости с другими земельными участками. Для определения рыночной стоимости, оценщику необходимо определить сегмент рынка и проанализировать рынок земли, либо недвижимости в целом, которые прямо влияют на проведение оценки. Рынок земли – это часть недвижимости, в состав которого входят: правовые нормы, регулирующие отношения, а также объекты и субъекты. Три основные и важные группы субъектов рынка земли выделяет Земельное законодательство: • Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления; • юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные; • граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане. Если учесть все особенности рынка недвижимости, то данная информация даст возможность оценить текущее влияние основных ценовых факторов на стоимость аналогового объекта и оценить его, применяя сравнительный подход. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта инвестирования (если оценка заказана потенциальным инвестором) требует прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком определенного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости другой недвижимости. При оценке стоимости земли необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка: • объекты на земельном рынке трудно стандартизировать, сортировать и покупать по модели, так как каждый земельный участок имеет определенное место и физические характеристики, Кроме того, что стоимость земли в значительной степени зависит от внешней среды; • предложение на земельном рынке неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная стоимость, ограниченная самим характером. Это одна из особенностей земли как свободно не производимого товара. Спрос менее гибкий, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения объекта; • предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; • земельный рынок как товар имеет права на объекты. Сами земли имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками относятся ко многим правовым инстанциям и требуют государственной регистрации и документации. По этой причине операции на рынке приводят к значительным затратам на проверку собственности и регистрацию; • информация о рынке земли не так открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто являются конфиденциальными, что повышает риски инвесторов; • сделки с земельными участками требуют относительно больших инвестиций, поэтому развитие земельного рынка сильно зависит от возможности долгового финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на развитие земли; • рынок земли характеризуется высокой степенью государственного регулирования законодательных норм и зонирования территорий; • российский рынок земли характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это связано с процессом формирования земельного законодательства и, прежде всего, с разделением государственной собственности на землю, созданием государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, земель сельскохозяйственного назначения). На земельном рынке заключаются различные сделки с земельными участками. Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах, а также законодательства об охране среды. Условия совершения сделок с землёй: 1) сделки совершаются в письменной форме (единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.); 2) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию; 3) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка; 4) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка; 5) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм; 6) кадастровый учёт. Виды сделок с землей: 1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков (купля-продажа, дарение, наследование, мена, и др.); 2) сделки, несвязанные с отчуждением (аренда, безвозмездное срочное пользование, ипотека). Сделками с земельными участками считаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и других прав. Не допускаются сделки с земельными участками, приводящие к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других установленных требований (норм, правил и нормативов). При оценке земельного участка требуется собрать информацию о земельном рынке и о правовом положении земельного участка. Выделяют следующие виды прав на землю: 1 Право собственности. Содержание права собственности раскрыто в статье 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки: • которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; • право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; • которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. 2 Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. 3 Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в Земельного Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса РФ не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. 4 Аренда земельных участков В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации - основной правоустанавливающий документ землепользователя. 5 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. 6 Безвозмездное срочное пользование земельными участками Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. 3 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее – ФЗ № 135, а также Федеральные стандарты оценки (далее – ФСО). ФЗ № 135 определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этим нормативно-правовым актом, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр. В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: • рыночная стоимость; • инвестиционная стоимость; • ликвидационная стоимость; • кадастровая стоимость. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются следующие чрезвычайные обстоятельства: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [16]. Полнота необходимой располагаемой информацией означает, что стороны сделки в достаточно проинформированы о предмете сделки и действуют, исходя из стремления достичь условий сделки, которые будут наилучшими с точки зрения и продавца, и покупателя и согласно с полным объёмом информации о состоянии рынка. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств значит, что у каждой из сторон сделки нет принуждения совершить её. Рыночная стоимость земли формируется в процессе взаимного спроса и предложения, что выражает взаимозависимость между растущим спросом на землю в процессе социально-экономического развития общества и естественными ограничениями их предложения. Спрос и предложение на земельные участки создаются под влиянием факторов, которые можно разделить на четыре группы, отраженных в таблице 1. Таблица 1 - Факторы, влияющие на спрос и предложение Факторы, влияющие на спрос и предложение Группа 1 Группа 2 Группа 3 Группа 4 Экономические факторы, зависят от макроэкономической ситуации в регионе. Демографические, социальные факторы. Плотность населения, а также численность Правовое регулирование рынка земли на региональном и федеральном уровнях. Факторы, которые показывают физические характеристики участка земли, а также влияние окружающей среды, т.е. местоположение. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: • целевое назначение и разрешенное использование; • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; • текущее использование земельного участка. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки «для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость определяется в случаях: - обоснования или анализа инвестиционных проектов; - определения целесообразности инвестиций в финансирование инвестиционных проектов; - если объект оценки будет использован в качестве вклада в инвестиционный проект; - принятия управленческих решений по поводу дальнейшего использования объекта недвижимости и т. п. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, которую определяют методами массовой оценки, устанавливают и утверждают в соответствии с законодательством и проведении кадастровой оценки. Кадастровая стоимость рассчитывается для целей исчисления земельного налога и иных имущественных налогов. При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов, отраженных в таблице 2. Таблица 2 – Факторы, учитывающие при кадастровой оценке земельных участков Факторы, играющие роль при кадастровой оценке Удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям. Ликвидационная стоимость – это расчётная величина, показывающая наиболее вероятную цену, при которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужденно совершает сделку по отчуждению имущества. Ликвидационная стоимость определяется в том случае, когда продажа объекта происходит вынужденно, при наличии чрезвычайных обстоятельств и ограниченного количества времени. 4 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ФСО № 1 процедура оценки регламентирована и включает следующие этапы: - заключение договора на проведение оценки, содержащее задание на оценку; - сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; - применение подходов к оценке, в т. ч. подбор методов оценки и воспроизведение необходимых расчётов; - согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; - составление отчёта об оценке. Задание на оценку содержит в себе такую информацию: - данные по объекту оценки; - данные о правовом положении объекта оценки; - цель оценки; - варианты предполагаемого использования результатов оценки и возможные связанные с этим ограничения; - данные о виде или видах стоимости; - дата оценки; - срок проведения оценки; - данные о допущениях и ограничениях, на которых основывается оценка. В задании на оценку могут быть указаны следующие расчётные величины: - рыночная арендная плата; - затраты на создание объектов капитального строительства; - убытки при отчуждении объекта недвижимости и в других случаях; - затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка. После оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения процедуры оценки объекта недвижимости. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, сбор информации, возможной существенно повлиять на стоимость объекта оценки, теми подходами и методами, которые оценщик использовал в ходе оценки, в частности: - информация о политических, экономических, социальных и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; - информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, в т. ч. информация о факторах, способных повлиять на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; - информация об объекте оценки, в т. ч. правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и расходах, данные бухгалтерского учёта и отчётности, имеющие прямое отношение к объекту оценки, и иная какая-либо информация, способная существенно повлиять для определения стоимости объекта оценки. При проведении оценки использованная информация должна отвечать критериям достоверности и достаточности. Достоверность информации означает, что данная информация соответствует действительности и позволяет читателю отчёта об оценке делать верные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, а также рассматривать аргументированные выводы, которые основываются на этих выводах. Достаточность информации означает, что использование дополнительной информации не приведёт к ощутимому изменению характеристик, использованных в процессе процедуры оценки, а также не приведёт к значительному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщику необходимо в обязательном порядке провести анализ, позволяющий выявить требования достаточности и достоверности информации, используя при этом доступные для этого средства и методы. При проведении оценки оценщик будет обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы либо обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также оценщик обладает правом самостоятельного определения методов оценки в рамках каждого подхода. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик должен осуществить согласование результатов оценки после применения всех возможных использованных подходов. Если в ходе использования какого-либо подхода оценщик использовал несколько методов оценки, результаты применения этих методов должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной по результатам применения данного подхода. В процессе согласования результатов расчёта стоимости должен учитываться тот вид стоимости, который регламентирован заданием и суждения оценщика о качестве результатов, которые были получены в рамках применённых подходов. Выбранный оценщиком способ согласования и все сделанные суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Итоговым этапом завершения процедуры оценки является составление отчёта об оценке. Отчет имеет установленную форму и составляется в соответствии с утвержденными стандартами. Он обладает юридической силой и может потребоваться в следующих случаях: • при оформлении купли-продажи; • при вступлении в наследство; • для внесения участка в уставный капитал; • для оспаривания кадастровой стоимости с целью снижения налоговой нагрузки; • для включения достоверной информации в бизнес-план при реализации инвестиционного проекта; • для целей кредитования; • при оформлении договора аренды; • для определения выкупной цены; • при судебных спорах и в других ситуациях. В отчете содержится следующая информация: • описание земельного участка с указанием назначения, вида разрешенного использования, имущественных; • описание улучшений земельного участка (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций и результатов работ, изменяющих качественные характеристики объекта); • фотографии объекта и улучшений, расположенных на нем; • описание рынка земли; • определение варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: • целевое назначение и разрешенное использование; • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; • текущее использование земельного участка. Помимо этого, в отчете необходимо описать процедуру определения стоимости объекта оценки. Для этого указывается, какие подходы и методы были применены и приводятся ссылки на источники информации. Прежде чем рассматривать основные методы, используемые для оценки стоимости земли, следует рассмотреть следующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки в текущих рыночных условиях: • спрос на некоторые земельные участки; • расположение, транспортная развязка и инфраструктура; • для перспективы и пригодности почв (зонирование, климат, экологические и геологические параметры); • соотношение правовой доступности объекта и отсутствие ограничений и ограничений, а также запретов по закону; • актуализация доходов, которые ожидаются в будущем с учетом инвестиционных рисков. База данных для данных методов является информация и все данные текущего рынка недвижимости. В соответствии с ФСО № 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации. Таким образом, можно сделать вывод о том, что процедура оценки состоит из пяти этапов, которые регламентируются ФСО № 1, 3, 7. Рыночная оценка земельного участка считается довольно сложной процедурой, так как характеристики каждого объекта уникальны. Регламент проведения оценки стоимости земельного участка утвержден Распоряжением Минимущества РФ № 568 от 6 марта 2002 года. В соответствии с данными рекомендациями оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на свободном рынке. Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину. В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка. Каждый из перечисленных методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов. 5 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Метод сравнения продаж. Главным отличием данного метода является простота в проведении оценки объектов недвижимости. Данный метод применения также является широко распространенным, т.к. он используется: • при оценки свободных земельных участков; • при определении стоимости предположительно свободных земельных участков. Метод сравнения базируется на сопоставлении схожих отпускных цен и коррректиовке в зависимости от метоположения объекта, условий зонирования и других экономический условий определенного земельного участка. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: • местоположение и окружение; • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); • транспортная доступность; • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: • условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); • условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); • обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); • изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно - индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. При использовании данного метода определния стоимости, объектом в основном выступает уже застроенный земельный участок, если вклад застроек не настолько большой, как предусмотрено. Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле: (1) где Сз – стоимость земельного участка; С – общая стоимость объекта; Су – стоимость улучшений. Метод распределения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. 6 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: • деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; • увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже: (2) где V – стоимость учатска земли; I – доход от владения и пользования земельным участком; R – ставка капитализации земельного участка. Рынки недвижимости чаще всего сдают в аренду только те земли, которые находятся в собственности государства, именно поэтому арендная ставка рассчитывается в соответствии с регулированием стоимости земли, но не рыночной. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Данный метод используется для оценки стоимости земли, если есть возможность построить их для получения дохода. Затраты определяются как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земле, а расчет производится исходя из уровня капитализации земли. Метод предполагает следующую последовательность действий: • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Рыночная стоимость земельного участка методом остатка вычисляется по формуле: (3) где СЗ – стоимость земли; ЧОД – чистый операционный доход от одного объекта недвижимости; Су – рыночная стоимость улучшений; Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений; Кз – коэффициент капитализации доходов от земельного участка. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть взят из таблицы шести функций комплексного процента (график вклада в амортизацию валюты) или рассчитан по формуле: (4) где Rвозм – коэффициент возмещения; Rзем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке прибыли по инвестициям без учета погашения капитала, поскольку считается, что земельные участки не изнашиваются. Метод допускает также следующую последовательность действий: • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения). Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: • сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); • земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово - ягодной продукции. При этом учитывается: • возраст многолетних насаждений; • породно - сортовой состав многолетних насаждений; • особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; • возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников. Особенности оценки прав аренды участка под застройку Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: • сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; • сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; • основание возникновения права аренды у арендатора; • определение правомочий арендатора; • срок, на который заключен договор аренды земельного участка; • величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; • характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: • период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; • величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; • порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; • необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; • наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; • наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: • расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; • определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; • расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: • отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; • определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения); • определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; • определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; • корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; • расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды). В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога. Метод остатка Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: • в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; • разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; • при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей: • в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; • при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; • при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок. 7 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ (ГКОЗ) В РФ Впервые на территории Российской Федерации работы по государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ) проводились Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 № 945 и Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316 Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных законодательством процедур, направленных на определение кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры: 1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; 2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет); 3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости. В настоящее время ГКОЗ проводится в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом РФ. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Результаты ГКОЗ были положены в основу новой системы налогообложения земель, которая действует на всей территории РФ C 01.01.2006 г. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ земельный налог устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земли. ГКОЗ проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты ГКОЗ вносятся в единый государственный реестр недвижимости. ГКОЗ проводится по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории РФ, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны, является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения. Оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты населённых пунктов и земель лесного фонда проводлась на основе капитализации расчётного рентного дохода. Расчётный рентный доход вычисляется как сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода, где дифференциальный рентный доход представляет собой дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения, а абсолютный рентный доход является минимальным доходом независимо от качества и местоположения сельскохозяйственных угодий. В период с 2000-2002гг. оценивались сельскохозяйственные угодья (I группа). Работы проводились в два этапа: 1) на уровне субъектов РФ; 2) в субъекте РФ (в границах бывших колхозов, совхозов, землепользований). При этом определялись следующие интегральные показатели: балл бонитета (по плодородию), индекс технологических свойств земельных участков (учитывается энергоёмкость почв, контурность полей, рельеф, каменистость, удаленность полей и фермерских участков от хозяйственного центра, высота над уровнем моря), эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основе статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В настоящее время процедура кадастровой оценки регулируется нормами Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г., № 237-ФЗ. Основой для расчёта кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель (УПКСЗ). УПКСЗ – расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) объекта ГКОЗ. С 01.01.2020 г. кадастровая оценка проводится государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).  Полномочия бюджетных учреждений, связанные с определением кадастровой стоимости 1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; 2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки; 3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; 4) рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; 6) иные полномочия, предусмотренные Федеральным законом № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. Бюджетное учреждение обязано: 1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки; 2) исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости; 3) хранить отчеты и иные документы, формируемые в ходе определения кадастровой стоимости, на электронном носителе в форме электронных документов; 4) хранить копии документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, на бумажном или электронном носителе либо на электронном носителе в форме электронных документов в течение не менее восьми лет со дня их составления; 5) представлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов и документов, сформированных в ходе определения кадастровой стоимости, а также документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, правоохранительным, судебным и иным уполномоченным государственным органам по их требованию; 6) представлять в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (далее - орган регистрации прав), имеющуюся в распоряжении бюджетного учреждения информацию, необходимую для ведения Единого государственного реестра недвижимости; 7)  исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом № 237. Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов: • единства методологии определения кадастровой стоимости; • непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости; • независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления; • экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. 8 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В РФ Земельный налог устанавливается главой 31 «Земельный налог» Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и Севастпополя) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. Согласно 31 главы Налогового кодекса налогоплательщиками налога (далее налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения: - земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; - земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; - земельные участки из состава земель лесного фонда; - земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда; - земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с налоговым кодексом. Порядок определения налоговой базы: - налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом; - налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки; - налогоплательщики - организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащим им на ;праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования - налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. - предусмотрено использование налогового вычета для льготных категорий. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать: 1) 0,3 процента в отношении земельных участков: - отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; - приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; - ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города федерального значения Москвы в результате изменения его границ, в случае, если в соответствии с законом города федерального значения Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований. Освобождаются от налогообложения организации, учреждения и физические лица, предусмотренные статьей 395 «Налоговые льготы» НК РФ. Налогоплательщики, имеющие право на налоговые льготы, должны представить документы, подтверждающие такое право, в налоговые органы по месту нахождения земельного участка. Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами. Физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом. Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно. Налог и авансовые платежи по налогу уплачиваются налогоплательщиками-организациями в бюджет по месту нахождения земельных участков. Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-организаций признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если возникновение права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права. Если возникновение права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) произошло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента, указанного в настоящем пункте. Налогоплательщики - физические лица, имеющие право на налоговые льготы, в том числе в виде налогового вычета, установленные законодательством о налогах и сборах, представляют в налоговый орган по своему выбору заявление о предоставлении налоговой льготы, а также вправе представить документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщиков в течение налогового (отчетного) периода права на налоговую льготу исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении земельного участка, по которому предоставляется право на налоговую льготу, производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом месяц возникновения права на налоговую льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц. В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В целях исчисления налоговой базы проводится государственная кадастровая оценка земель по правилам, регламентируемым Правительством РФ. Кадастровая стоимость земель применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, в том числе для обоснования наиболее эффективного использования земель и установления платы за земельные участки. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ, на основании Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», руководствуясь статьей 30 Устава города Новосибирска, городской Совет г. Новосибирска принял «Положение о земельном налоге на территории города Новосибирска» № 105 от 25.10.2005 г. В данном Положении установлены ставки земельного налога для г. Новосибирска, которые приведены в таблице 3. Таблица 3 – Налоговые ставки Объект налогообложения Налоговая ставка, % Земельные участки, отнесенные к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельскохозяйственного производства 0,3 Земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) 0,2 Земельные участки, приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства 0,2 Земельные участки, приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства 0,2 Земельные участки, занятые аэродромами 0,5 Земельные участки, занятые кладбищами Земельные участки, занятые городскими лесами Земельные участки, занятые водными объектами в виде пруда и обводненного карьера, за исключением земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятых находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, пляжами, парками, ботаническими садами, дендропарками и другими объектами Земельные участки, занятые индивидуальными и коллективными овощехранилищами 0,2 Земельные участки, занятые индивидуальными гаражами, гаражно-строительными и гаражными кооперативами 0,5 Земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции автомобильных дорог общего пользования и искусственных дорожных сооружений Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд 0,3 Прочие земельные участки 1,5 В течение налогового периода налогоплательщики-организации уплачивают авансовые платежи по налогу - ежеквартально, равными долями, в следующие сроки: за первый квартал - до 30 апреля налогового периода; за второй квартал - до 31 июля налогового периода; за третий квартал - до 31 октября налогового периода. Авансовые платежи по налогу в течение налогового периода имеют право не исчислять и не уплачивать жилищно-строительные, дачно-строительные и гаражно-строительные кооперативы, кооперативы овощехранилищ, садоводческие и огороднические некоммерческие объединения граждан, товарищества собственников жилья. Налогоплательщики-организации уплачивают налог до 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. В соответствии с решением № 105 горсовета Новосибирска от 25.10.05 в муниципальных районах Новосибирской области установлены льготы уплаты земельного налога для определённых категорий налогоплательщиков, отражённых в таблице 4. Таблица 4 – Местные льготы по земельному налогу Категории налогоплательщиков Не облагаемая налогом сумма (в % от налоговой базы) 1Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны за земельные участки, занятые жилищным фондом, приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства 100 2 Граждане, признанные пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, созданный в порядке, установленном параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив 100 3 Лица, получающие страховую пенсию по старости и достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), за земельные участки, занятые жилищным фондом, приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства 50 Граждане, имеющие на своем иждивении трех и более несовершеннолетних детей, детей старше 18 лет, обучающихся по очной форме обучения до получения образования, но не более чем до 23 лет; несовершеннолетние дети из многодетных семей, дети из многодетных семей старше 18 лет, обучающиеся по очной форме обучения до получения образования, но не более чем до 23 лет; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обучающиеся по очной форме обучения до получения образования, но не более чем до 23 лет, за участки, занятые жилищным фондом, приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства 50 Уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму для налогоплательщиков - физических лиц предоставляется в отношении только одного земельного участка, находящегося на территории города Новосибирска. 9 ПЕРЕЧЕНЬ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ Основная литература № п/п Библиографическое описание Количество экземпляров в библиотеке СГУГиТ 1. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Е. И. Лобанова ; СГУГиТ. - Новосибирск :СГУГиТ. - Ч. 1. - Новосибирск :СГУГиТ, 2015. - 227, [1] с. 40 2. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] : учеб. пособие / Е. И. Лобанова ; СГУГиТ. - Новосибирск :СГУГиТ. - Ч. 1. - Новосибирск :СГУГиТ, 2015. - 227, [1] с.- Режим доступа: http://lib.sgugit.ru- Загл. с экрана. – Современная профессиональная база. Электронный ресурс 3. Оценка стоимости недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Е. И. Лобанова ; СГУГиТ. - Новосибирск : СГУГиТ. -Ч. 2. - Новосибирск :СГУГиТ, 2015. - 132, [1] с. 40 4. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] : учеб. пособие / Е. И. Лобанова ; СГУГиТ. - Новосибирск :СГУГиТ. -Ч. 2. - Новосибирск :СГУГиТ, 2015. - 132, [1] с.- Режим доступа: http://lib.sgugit.ru. - Загл. с экрана. – Современная профессиональная база. Электронный ресурс 5. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : учеб. пособие / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова, В. А. Юрлова ; СГГА. - Новосибирск : СГГА, 2014. - 284 с. .- Режим доступа: http://lib.sgugit.ru. - Загл. с экрана. – Современная профессиональная Электронный ресурс 6. Экономика недвижимости [Текст] : учеб. пособие, рекомендовано СРУМЦ / Е. И. Лобанова [и др.] ; СГГА. - 2-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск : СГГА, 2014. - 283, [1] с. 100 Дополнительная литература № п/п Библиографическое описание 1. Царев В.В. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология / Царев В.В., Кантарович А.А. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 575 с. - Режим доступа: http://znanium.com/ – Загл. с экрана. – Современная профессиональная база. 2. Плотников А. Н.Оценка приносящей доход недвижимости [Электронный ресурс]: учеб пособие /Плотников А.Н. - М.:НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 80 с. - Режим доступа: http://znanium.com/ – Загл. с экрана. – Современная профессиональная база. Нормативная документация 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации: Часть первая - от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ; Часть вторая - от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ ; Часть третья – от 26.11. 2002 г. № 146-ФЗ. - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 2. Конституция Российской Федерации - от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 25.03.2004г.). - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 3. Налоговый кодекс РФ. Часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ (с изм. и доп.). - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 4. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ (с изм. и доп.). - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №'136-ФЗ. - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 8. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г., № 237-ФЗ. - [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р). [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102-р).- [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. 11. Справочная информация: "Федеральные стандарты оценки" (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс) -Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru. СПС Консультант Плюс. – Справочно-информационный ресурс. Периодические издания 1. Журнал «Вопросы экономики». 2. Журнал «ЭКО». 3. Журнал «Российский экономический журнал». Полнотекстовая база данных учебных и методических пособий СГУГиТ для обеспечения данной дисциплины доступна по ссылке: http://lib.sgugit.ru Электронно-библиотечные системы, современные профессиональные базы данных и информационные справочные системы Каждому обучающемуся в течение всего периода обучения из любой точки, в которой имеется доступ к информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», обеспечен индивидуальным неограниченным доступом к следующим электронно-библиотечным системам (электронным библиотекам), современным профессиональным базам данных и информационным справочным системам, к электронной информационно-образовательной среде СГУГиТ, включая: 1. Сетевые локальные ресурсы (авторизованный доступ для работы с полнотекстовыми документами, свободный доступ в остальных случаях). – Режим доступа: http://lib.sgugit.ru 2. Сетевые удалённые ресурсы: 2.1 Электронно-библиотечные системы, содержащие профессиональные книги, являются современными профессиональными базами данных: • электронно-библиотечная система издательства «Лань». – Режим доступа: http://e.lanbook.com (получение логина и пароля с компьютеров СГУГиТ, дальнейший авторизованный доступ с любого компьютера, подключенного к интернету); • электронно-библиотечная система Znanium. – Режим доступа: http://znanium.com (доступ по логину и паролю с любого компьютера, подключенного к интернету); • электронно-библиотечная система elibrary. – Режим доступа: http://www.elibrary.ru(доступ с любого компьютера, подключенного к интернету); 2.2 Информационно-справочные системы: • информационно-справочная система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (доступ с любого компьютера, подключенного к интернету); 2.3 Электронная информационно-образовательная среда СГУГиТ.