Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости

Конспект лекций по дисциплине «Обеспечение экономической безопасности при оценке недвижимости» Тема 1. Недвижимость – как объект оценки В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; • стационарные сооружения благоустройства территории участка; • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. К особенностям рынка недвижимости относятся: • локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов); • низкая взимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости); • сезонные колебания; • необходимость государственной регистрации сделок; • вложения капитала в недвижимость. Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости: • экономические : уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги; • социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; • административные: ставки налогов и зональные ограничения; • экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки. Тема 2. Цели и организация оценки недвижимости Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью оп­ределение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях Оценочная деятельность в соответствии с Федеральным зако­ном «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (РФ)» состоит в деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости. Сфера оценочной деятельности включает операции при куп­ле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимос­ти, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглоще­нии предприятий, при установлении цены размещения эмитируе­мых акций, при исполнении прав наследования и судебного при­говора, оценки бизнеса и услуг. Объект оценочной деятельности (объект оценки) может включать: • недвижимое имущество; • предприятия в целом, как действующие, так и находящие­ся в процессе ликвидации; • движимое имущество; • машины и оборудование; • ценные бумаги; • имущественные права, не овеществленные в ценных бума­гах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок до их от­чуждения; • интеллектуальная собственность и нематериальные активы; • различные услуги. Субъект оценочной деятельности — это индивидуальные предприниматели (оценщики, эксперты), а также хозяйственные об­щества (товарищества), осуществляющие коммерческую оценоч­ную деятельность с соблюдением условий и требований, установ­ленных Федеральным законом об оценочной деятельности . Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недви­жимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительную и меновую стоимость. Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, кото­рый исходит из сложившегося варианта ее использования. Плодородие и местоположение земельного участка, количест­венные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственни­ка и многие другие факторы формируют потребительную стои­мость объекта недвижимости. Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквива­лентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке це­на, как денежное выражение стоимости, является фактором, урав­новешивающим силы спроса и предложения. Меновая стоимость выражает полезность объекта недви­жимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на кон­кретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего ис­пользования. Исследование экономического содержания стоимости невоз­можно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и за­трат. Цена — это денежная сумма, выражающая результат за­ключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической це­ны) цена выступает формой проявления совершившийся сделки, является свершившимся фактом, то есть относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной. Затраты — это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки. Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соот­ветствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтер­ского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и ин­вестиционного проектирования. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объеди­нены в две большие группы: стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. Стоимость в обмене характеризует способность объекта не­движимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: — купли-продажи, передаче в залог, в том числе и под креди­ты, сдаче в аренду, внесению в уставные фонды предприятий и т.п. Формами проявления стоимости в обмене выступают: • рыночная; • ликвидационная; • залоговая; • страховая; • арендная. Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями. Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости про­изводится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем. К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены, например, следующие: • инвестиционная; • балансовая; • стоимость для целей налогообложения (в России) и другие. Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это по­нятие «рыночная стоимость». В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости. «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стои­мость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынуж­денной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупате­лей ознакомиться с объектом и условиями продажи. Залоговая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величи­на залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчи­танная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для опреде­ления суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости. Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды) — это ве­личина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных ус­ловиях. Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недви­жимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определенных случаях местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной пла­ты за муниципальные объекты недвижимости. Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инве­сторов), основанную на его инвестиционных требованиях и пред­почтениях. Расчет инвестиционной стоимости основан на дискон­тировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости в результа­те разных оценок доходности, престижности, перспективности ме­стоположения, наличия в собственности инвестора других объек­тов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, рас­ширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объ­ектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы пред­приятий и в других случаях. Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижи­мости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бух­галтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость про­изведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стои­мость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чис­тых активов, а также при переоценке основных фондов. Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует ры­ночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять на­лог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций. Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий: 1. Определение проблемы (постановка задачи). 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ. 3. Сбор, проверка и анализ данных. 4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта соб­ственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. 5. Согласование результатов, полученных с помощью различ­ных подходов. 6. Подготовка отчета и заключения об оценке. 1-я стадия. Определение проблемы. Данная стадия оценки подразделяется на этапы: • формулирование цели и функции, предполагаемое исполь­зование оценки; • определение вида стоимости; • идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке; • определение даты оценки; • ознакомление заказчика с ограничительными условиями. 2-я и 3-я стадии. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадия оценки — это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает: 1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. 2. Составление графика работ по оценке. 3. Определение источников и способов сбора информации. 4. Определение состава группы экспертов-оценщиков. 5. Составление задания на оценку и календарного плана. 6. Подготовку и подписание договора на оценку и определение суммы гонорара. 4-я стадия. Использование трех подходов для определения величины стоимости объекта недвижимости. Существует три основных подхода к оценке недвижимости, ко­торые должны быть использованы для оценки любого объекта: сравнительный, доходный, затратный. 5-я стадия. Согласование результатов. Согласование — это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это про­цесс логических рассуждений и принятия решения. 6-я стадия. Отчет о результате оценки стоимости В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих вы­водах и заключениях, которые он затем передает клиенту. Тема 3.Принципы оценки недвижимости Теоретическим фундаментом процесса оценки является систе­ма оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости. В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов: 1 группа: принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника, 2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды; 4 принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Исходным принципом оценки стоимости недвижимости высту­пает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность соб­ственника, тем выше его полезность и стоимость. Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости. Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уро­вень стандартизации архитектурных и градостроительных проек­тов зданий. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая вы­ручку от последующей перепродажи, ожидает получить потен­циальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пунк­те, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитали­зированную величину арендной платы (реальной или потенциаль­но возможной), которую ожидает получить собственник от экс­плуатации жилого дома. Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом экс­плуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточ­ной продуктивности, сбалансированности, разделения. Принцип вклада заключается в том, что для оценки стои­мости объекта недвижимости необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и стоимости объекта. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего Объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся ко­личественных и качественных характеристик. Другими словами, вклад — это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Принцип вклада часто используется для определения излиш­них или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы делены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов. Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимы для эффективного функционирования объекта оборудование технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если уча сток земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется оста ток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов. Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности. Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние рав­новесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к дан­ному земельному участку, например его размеру. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризу­ется экономическими показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижи­мости: высоту, плотность застройки, эффективность использова­ния земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, экологические и другие. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенны­ми на нем строениями при реализации различных проектов за­стройки. При рассмотрении возможных вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разде­ления элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип разделения означает, что физические эле­менты недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недви­жимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, ре­гулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуж­дение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретени­ем недвижимости. Третья группа принципов, обусловленных действием рыноч­ной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответ­ствие и изменение внешней среды. Принцип спроса и предложения означает, что цена на движимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость между расту потребностью в объектах недвижимости в условиях социально экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (Ир конструкцию) улучшений. Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных — экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: oco6ый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и другие. Предложение — это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившем уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи иного несельскохозяйственного назначения, сокращаются земли лесного фонда и запаса. Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени. Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономи­ческие преимущества сегодня, необязательно сохранят их в буду­щем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего посту­пления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды. Принцип соответствия состоит в том, что максималь­ная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования. Соответствие характери­стик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следова­тельно, и высокую стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрес­сию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздей­ствии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характе­ризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при вы­боре местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может не­гативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являют­ся источниками шума, неприятных запахов и т.п. Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенст­вуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив раз­вития района. Земельные участки наряду с расположенными на них объек­тами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов зна­чительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа — износ внешнего воздействия (экономический). Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости. Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эф­фективное использование (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшения­ми. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости не­движимости. Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зави­сит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обоб­щающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, т.к. по­зволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки. ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, кото­рое: а) является законодательно разрешенным; б) физически осуществимо; в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инве­стируемого капитала; г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недви­жимости. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосыл­кой, на которой основывается выбор конкретного вида оценивае­мой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величи­не. Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оценивае­мого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Изложенные выше принципы представляют собой теоретиче­скую основу оценки стоимости объектов недвижимости. Тема 4. Информационное обеспечение при оценке недвижимости Для определения объема требующейся информации необходимо: 1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ). 2. Провести интервью с заказчиком и собственником. 3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта недвижимости. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ. Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели: а) темпы экономического роста, б) уровень инфляции в) индекс деловой активности г) инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, д) изменение обменного курса валют е) уровень доходов населения. 2. Политические и социальные факторы: а) стабильность и прогнозируемость политической ситуации, б) доверие правительству в) приближение выборов и прогнозируемость их результата. Основные источники внешней информации: 1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике(. 3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд). 4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет). 5. Электронные информационно-поисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать. Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: 1.Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. 2.Динамика коэффициента загрузки 3.Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (права аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю. 4.Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: а) состояние и перспективы развития сегмента рынка, б) цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание, в) уровень эксплуатационных затрат, г) среднерыночный уровень занятости недвижимости, д) уровень возможных прочих доходов, е) налоговое окружение. 5.Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки: а) укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства, б) сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций, в) индексы цен в строительстве, г) удельные среднерыночные показатели стоимости строительства, д) стоимость инженерных систем на единицу площади зданий (укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения). Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки: а) данные о юридическом положении объекта, б) данные о физических характеристиках объекта, в) данные о состоянии земельного участка, г) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости, д) данные об имуществе, не являющимся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, е) данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие величину стоимости объекта. Источники дополнительной информации: 1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта, 2. внутренняя документация, 3. осмотр и техническая экспертиза объекта. Необходимо отметить, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности. Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией: а) юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка), б) технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты, в) данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях. Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости. Перед началом осмотра следует: • ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, • провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта. Изучение технической документации позволяет установить: • основные изменения, внесенные в проект, • проводилась ли реконструкция, • даты текущих и капитальных ремонтов, • аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий. Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта. Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. При визуальном осмотре необходимо: а) провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений, б) зафиксировать все виды повреждений и дефектов (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен). Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости Существует два метода оценки стоимости недвижимости, при­носящей доход: метод прямой капитализации и метод капитализа­ции по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объек­там, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно ис­пользовать в случае нестабильности при получении дохода. При определении расчетного периода необходимо учитывать продолжительность функционирования оцениваемого объекта. В настоящее время в связи с недостаточной стабильностью рынка недвижимости, а следовательно, низкой достоверностью долго­срочного прогнозирования, следует использовать расчетный пери­од не более 3 лет. Расчетный период, в свою очередь, подразделя­ется на более узкие интервалы (месяц, квартал или год). Продол­жительность интервалов зависит от устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов роста операционной деятельно­сти, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета. Прогнозирование денежных потоков осуществляется на осно­вании рыночных данных, полученных после изучения отчета о доходах и расходах для оцениваемого объекта (или для подобных ему), а также согласно прогнозам оценщиков относительно изме­нений арендных ставок и других источников дохода. К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что: • в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация; • построение ставки дисконта и коэффициента капитализа­ции цены является достаточно субъективным процессом; • подход дает довольно надежные результаты только в слу­чае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу; • в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высо­кой квалификации оценщиков. У доходного подхода есть и преимущества: • при этом подходе принимаются во внимание ожидания от­носительно будущих доходов; • учитывается рыночная ситуация, поскольку построение ко­эффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск ин­вестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестици­онного риска; • доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта. Тема 6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется если: • потоки доходов – стабильные положительные величины, • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. • Данный метод не следует использовать, если: • потоки доходов не стабильны, • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта, • нет информации по реальным сделкам продажи или аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1.Оценка потенциального валового дохода. Делается на ос­нове анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки. ПВД = S х Са, S — площадь м2., сдаваемая в аренду; Са — арендная ставка за 1м2. Как правило, величина арендной платы зависит от местопо­ложения объекта, его физического состояния, наличия коммуни­каций, времени аренды (срока) и т.д. 2. Оценка потерь от недогруженности неуплат. Произво­дится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. ДВД = ПВД — скидки на простой и неплатежи. 3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижи­мости. Основывается на анализе фактических издержек по ее со­держанию или типичных издержек на данном рынке. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогно­зируемые в будущем) данные. При этом можно использовать дан­ные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, — потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рас­считанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рас­считанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения. Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функ­ционирования объекта и воспроизводства дохода называются опе­рационными расходами. Операционные расходы принято делить на: — условно-постоянные расходы или издержки; — условно-переменные или эксплуатационные расходы; — расходы на замещение или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п. Условно-переменные — это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расхо­дами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один — два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (хо­лодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортиза­ции). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если вла­делец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления не­обходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рас­сматриваемым методом. Если же в период предполагаемого срока владения не преду­сматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете мето­дом дисконтированная потоков денежных средств возможно учи­тывать расходы только в том периоде, где они планируются. Так как основным источником дохода, приносимого недвижи­мостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п. При определении потока денежных средств на основе ретро­спективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или дан­ные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данны­ми. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д. Единственное, на что следует обратить внимание, — это сравнение и использование в одном расчете данных за один период. 4.Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стои­мость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке. ЧОД — действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. 5. Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (R). Понятие коэффициента капитали­зации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначально­го вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего до­хода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: 1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции. 2. Компенсацию за риск. 3. Компенсацию за низкую ликвидность. 4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент. 5.Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации: 1. Метод рыночной выжимки. 2. Метод кумулятивного построения (суммирования). 3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной груп­пы). 4. Метод инвестиционной группы. 5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собствен­ного капитала). Тема 7. Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтных денежных потоков используется для опре­деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут ис­пользование и, возможно, дальнейшую продажу недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) основан на принципе ожидания и принципе замещения. Метод ДДП применим к объектам недвижимости: 1. Приносящим доход; 2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов; 3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов; 4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведе­ния реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода). Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа: 1.Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предпола­гаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 2. Расчет ставки дисконта. 3.Приведение будущей стоимости денежных потоков к теку­щей с использованием техники сложного процента. Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и ревер­сии с учетом степени риска и альтернативных вариантов исполь­зования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на про­гнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного пе­риода определяется исходя из следующих тенденций: 1.Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов. 2.Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выяв­ления тенденций в получении денежных потоков и их величине. 3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и поли­тической ситуации длина прогнозного периода составляет в сред­нем 3—4 года. 4.Продолжительность прогнозного периода должна соответ­ствовать сроку службы объекта. 5.Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов не­движимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, при­нимается 1 год. В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов не­движимости может использоваться: 1. Чистый доход. 2. Денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номи­нальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки яв­ляется пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются ре­альные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула: rр = rц – i / 1 + i где rр — реальная ставка дисконта; rц — номинальная ставка дисконта; i — темпы инфляции. Чистый доход (эксплуатационный) — действительный вало­вый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообло­жения и амортизационных отчислений. Денежный поток (до уплаты налогов)— чистый доход за вы четом расходов по обслуживанию долга и амортизации. Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами из носа в течение прогнозного периода, вычитаются. Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации. Общий алгоритм расчета потока доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды Показатели Прогнозный период: 4 года Постпрогнозный период Площадь, м2 Величина арендной платы, руб. / м2 Потенциальный валовый доход Коэффициент загрузки Прочие доходы / расходы Действительный валовый доход Условно-постоянные расходы Условно-переменные расходы Резерв на замещение Чистый операционный доход Выплаты по обслуживанию долга Денежный поток до уплаты налогов Денежные птоки до уплаты налогов - - - - Остаточная стоимость перепродажи Ставка дисконта Текущая стоимость будущих доходов и риверсии, Расчет ставки дисконта Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капи­тала с учетом риска получения будущих доходов. Риск — оцененная степень неопределенности получения в бу­дущем доходов. Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связан­ных с принятием инвестиционного решения. Различают система­тический (рыночный) и несистематический (специфический) риск. Систематические риски: — Общая политическая ситуация; — Общая экономическая ситуация; — Изменение законодательства; — Увеличение числа конкурирующих объектов. Несистематические риски: — Менеджмент; — Неполучение арендных платежей; — Износ зданий; — Чрезвычайные ситуации; — Юридическая некомпетентность. По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода. При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчиты­вается, как правило, кумулятивным методом. За основу берется безрисковая норма дохода, к которой до­бавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматривае­мый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом осо­бенностей объекта недвижимости оценщик может вносить допол­нительные поправки. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам; ставкам по депозитам банков высшей категории надежности) … Темпы инфляции доллара в среднем в год … Страновой риск (Россия признается страной с умеренной степенью риска и поэтому ставка дисконта корректируется в среднем на 7 пунктов) … Риски, связанные с функционированием данного объекта не- движимости (несистематические) … Расчетная величина ставки дисконта Заключительный этап расчета ставки дисконта — поправка на неликвидность. При дисконировании денежных потоков и будущей стоимостью реверсии могут использоваться различные ставки дисконта. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента. Дисконтирование основано на использовании формулы сложного процента. PV = FV / ( 1 + r)n = 1 / (1 + r)n х FV где PV — текущая стоимость; FV — будущая стоимость; г — ставка дисконта; п — число периодов; 1 / (1 + r )n -фактор текущей стоимости. Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам: — число периодов; — ставка %. Тема 8. .Оценка недвижимости затратным подходом Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход: • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; • для оценки объектов незавершенного строительства; • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); • для оценки в целях страхования; • для итогового согласования стоимости. Основные недостатки затратного подхода: • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, • попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда, • несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ, • проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, • отдельная оценка земельного участка от строений, • проблематичность оценки земельных участков в России, • сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Тема 9. Оценка земельного участка Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях опре­деления налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимо­сти с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по го­родским, сельскохозяйственным и прочим землям. Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация: 1. титул собственности и регистрационные данные по зе­мельному участку; 2. физические характеристики участка; 3. данные о взаимосвязи участка с окружением; 4. экономические факторы, характеризующие участок; 5. экологические факторы. Источниками этой информации могут быть: • городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; • риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками; • ипотечные кредитные организации; • оценочные фирмы; • периодическая печать; • другие источники. В практике оценочной деятельности применяются пять основ­ных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: 1. сравнения продаж; 2. соотнесения (переноса) стоимости; 3. капитализации земельной ренты; 4. техники остатка для земли; 5. развития земельного участка. Тема 10. Определение восстановительной стоимости Восстановительная стоимость (ВС) — рассчитываемая в те­кущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта не­движимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строи­тельные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения — определяется затратами на строи­тельство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материа­лов, стандартов, проектов и архитектурных решений. В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д. Полная восстановительная стоимость (ПВС) — восстанови­тельная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих за­трат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражае­мая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для ак­тивной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей «в пользовании». В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себе­стоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты — это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: ◦ стоимость строительных материалов, изделий и оборудова­ния; ◦ заработную плату рабочих; ◦ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; ◦ стоимость коммунальных услуг; ◦ стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты — это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: ◦ стоимость инвестиций в землю; ◦ гонорары проектно-сметным организациям; ◦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы — денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его органи­зации и обслуживания. Прибыль застройщика (инвестора) — представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инве­стору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладывае­мой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости: ◦ Метод сравнительной единицы. ◦ Метод разбивки по компонентам. ◦ Метод количественного обследования. ◦ Метод сравнительной единицы. Тема 11. Расчет износа зданий и сооружений Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зре­ния потенциального инвестора и выражается в снижении стоимо­сти (обесценении) под воздействием различных факторов со вре­менем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедея­тельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обу­словленные изменением рыночной среды, наложением ограниче­ний на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным вы­ражением износа является обесценение (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Классификация износа объектов недвижимости ИЗНОС Физический Функциональный Внешний (экономический) а) устранимый б) неустранимый а) устранимый б) неустранимый Как правило неустранимый Для каждого вида износа характерно его подразделение: уст­ранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым из­носом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесооб­разность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией вре­мени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показа­тель: Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным крите­риям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строи­тельстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, про­шедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем экс­плуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот пе­риод производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не­движимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состоя­ния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания со­ставляет период времени от даты оценки до окончания его эконо­мической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату. Рис.. Основные оценочные понятия износа Тема 12. Способы оценки износа Физический износ представляет собой постепенную утрату из­начально заложенных при строительстве технико-эксплуатацион­ных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий: ◦ нормативный (для жилых зданий); ◦ стоимостной; ◦ метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле­вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инст­рукций можно назвать «Правила оценки физического износа жи­лых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный ко­митет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро техниче­ской инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капиталь­ного ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. Физический износ здания следует определять по формуле: где Fф — физический износ здания, (%); Fi — физический износ i-го конструктивного элемента (%); Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановитель­ной стоимости здания; n — количество конструктивных элементов в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстано­вительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установлен­ном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости. Условный пример расчета физического износа нормативным методом № п/п Наименование элементов объекта Удельный вес конструкции, элемента % износа Удельный вес (% износа) 1. Фундамент 25 15 375 2 Наружные и внутренние капи­тальные стены и перегородки 35 20 700 3 Перекрытия 30 25 750 4 Кровля 10 30 300 5 6 ………………………………. ……………………………….. ……………. …………….. ……... …….. …………….. ………………. Итого (1+2+ ....... +9) 100 - 4200 Физический износ здания = 4200/100 = 42% Описанная методика применяется исключительно в отечест­венной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: ◦ по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; ◦ трудоемкость применения по причине необходимой детали­зации конструктивных элементов здания; ◦ невозможность измерения функционального и внешнего из­носа; ◦ субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. Стоимостной метод определения физического износа Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя­тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является бо­лее предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета физического износа стоимостным методом № Элементы здания Восстановительная стоимость элемента, у.е. Объективно-необходимые затраты на ремонт, у.е. Износ, (%) 1 Фундамент 3200 640 220 2 Подземные и инженер­ные системы 800 160 220 3 Сантехника и водо­провод 4000 1200 330 4 Энергосистема 8000 2800 335 Всего - 4800 - Определение физического износа зданий методом срока жизни Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой: И(%) = (ЭВ/ФЖ) (100 = (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) (100 (1); где: И(%) — износ в процентах; ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни. При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рас­считанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут исполь­зовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания: И(%) = (ХВ/ФЖ) (100 (2); где: И(%) — износ в процентах; ФЖ — типичный срок физической жизни. Применение данной формулы (2) также актуально при расче­те процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется воз­можным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение): 0 = ВС((И/100); где: И — износ в процентах; ВС — восстановительная стоимость. Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике эле­менты сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физи­ческий износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование). У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоста­вим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.). Устранимый физический износ короткоживущих элементов Причиной возникновения устранимого физического износа яв­ляется естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собствен­нику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристи­ки сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восста­новление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предпо­лагается, что элементы восстанавливаются до «практически ново го» состояния. Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному. Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом № п/п Наименование работ Стоимость, у.е. 1 Ремонт участка протекающей кровли 3200 2 Ремонт водопроводной сети 4300 3 Внутренняя покраска и отделка 2700 Обесценение, вызванное устранимым физическим износом 10200 Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни Неустранимый физический износ элементов с коротким сро­ком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов. Определение обесценивания, вызванного неустранимым физи­ческим износом компонентов с коротким сроком жизни Компо- ненты Восстановительная ст-ть за вычетом устранимого физического обесценения, у.е. Хронологический или Эффект, возраст (годы) Срок фи- зич. жизни Или ОСФЖ, (годы) ИИзнос,% Обесце- нение, у.е. 1 Водопровод 10700 5/ 20 = 25 2675 2 Канализация 20000 5/ 25 = 20 4000 3 Отопление 25000 5/ 30 = 17 4250 Всего 55700 — — — 10925 Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумны­ми затратами на его устранение подобно устранимому физическо­му износу элементов с коротким сроком жизни (см. табл.). Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания. Определение обесценивания, вызванного неустранимым физи­ческим износом долгоживущих элементов № Расчетные данные Единица из­мерения 1 Восстановительная стоимость здания у.е. 500000 2 Обесценение, вызванное устранимым фи­зическим износом компонентов с корот­ким сроком жизни - 10200 3 Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с ко­ротким сроком жизни - 10925 4 Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов - 55700 5 Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа (4-2-3) 34575 6 Восстановительная стоимость компонен­тов с долгим сроком жизни (1-5) - 465425 7 Обесценение, вызванное устранимым фи­зическим износом компонентов с долгим сроком жизни - 20000 8 Восстановительная стоимость компонен­тов с долгим сроком жизни с учетом уст­ранимого физического износа (6-7) - 445425 9 Эффективный возраст сооружения лет 30 10 Типичный срок физич. жизни здания лет 90 11 Износ долгоживущих элементов (9/10) х 100 % 33 12 Обесценение долгоживущих элементов (8х11)/100 у.е. 146990 . Функциональный износ Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировоч­ного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или пред­полагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения. Устранимый функциональный износ Устранимый функциональный износ обычно определяется за­тратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Считается, что устранимый функциональный износ вызывается: ◦ недостатками, требующими добавления элементов, ◦ недостатками, требующими замены или модернизации эле­ментов, ◦ сверхулучшениями. К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным экс­плуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций изме­ряется стоимостью добавления этих элементов, включая их мон­таж. К недостаткам, требующим замены или модернизации элемен­тов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимо­стью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость де­монтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловлен­ное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется теку­щей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкрет­ному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. Пример расчета функционального устранимого износа Затраты на необходимый ремонт и отделку поме­щений под предполагаемое использование, у.е. 18000 Затраты на модернизацию, у.е.: 1. системы кондиционирования 2. ....................................... 12000 Затраты на дополнение отсутствующих элементов, у.е.: 1. установка охранной системы видеонаблюдения 2. ....................................... 8000 Всего устранимое функциональное износ, у.е. 38000 Неустранимый функциональный износ Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необ­ходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для оп­ределения необходимых расчетных показателей (величины аренд­ных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи­рованные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото­бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объ­екта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать ме­тод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соот­ношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указан­ная процедура считается выполненной в процессе предваритель­ных расчетов. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (уд. площади, кубатура) методом капитализации потерь в арендной плате: Расчетные показатели Скорректированные и усред­ненные (взвешенные) показа­тели по аналогам Оценивае­мый объект Годовая арендная плата, у.е. /кв. м 150 120 Ставка капитализации, % 25 - Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м 800 800 Потеря в арендной плате, у.е. - 30 Капитализированные потери в арендной плате, у.е - 96000 Подобным образом может быть произведен расчет неустрани­мого функционального износа методом капитализации избыточ­ных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличаю­щихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. . Внешний (экономический) износ Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окру­жающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависи­мости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ря­де случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: ◦ капитализации потерь в арендной плате; ◦ сравнительных продаж (парных продаж); ◦ срока экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционально­го неустранимого износа (см. табл.). Метод парных продаж Метод парных продаж основан на анализе имеющейся цено­вой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты пар­ной продажи отличаются друг от друга только выявленным и со­отнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в таблице. Пример расчета внешнего износа методом парных продаж Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выяв­лена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости. Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у.е. 600000 Цена продажи объекта В, находящегося вблизи ве­щевого рынка, у.е. 450000 Разница, в том числе: Разница в физических и других различиях объек­тов А и В, у.е. Разница в стоимости, вызванная близостью вещево­го рынка, у.е. 150000 60000 90000 Потеря стоимости, связанная с улучшениями, у.е. (90000 (0.70) 63000 Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка 63000/450000 == 0,14= 14% В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позво­ляет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопостави­мых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректи­рованными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каж­дого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечест­венной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, ос­нованные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также от­сутствия необходимой и достоверной информационной базы. Метод срока жизни Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. При­чиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию: Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой при­влекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше при­чинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следую­щие показатели: 1. Эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет. 2. Оставшийся срок экономической жизни — 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора: И(%) = ЭВ/ОВ+ОСЭЖ) (100 = (30/90) (100 = 33. Процент износа с учетом действия внешнего фактора: И(%) - (30/32) (100 = 93. Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обу­словлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля воз­можного учета остальных видов износа в этом результате чрезвы­чайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним изно­сом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания влечет за собой адекватное снижение инвестиционной при­влекательности и, как следствие, обвальное падение вероятной цены продажи. Практика показывает, что в таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцени­ваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенци­альным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения. Тема 13. Сравнительный подход к оценке недвижимости Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения — при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы. Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: 1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно. 2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. 3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов. 4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. На первом этапе оценки недвижимости сравнительным под­ходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к како­му сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­более сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги). Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению. Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты: Срок экспозиции — это время, которое объект должен нахо­дится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях, либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения. Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты — аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может использоваться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1) Права собственности на недвижимость. 2) Условия финансирования. 3) Условия и время продажи. 4) Местоположение. 5) Физические характеристики. Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Единицы сравнения земли: ▪ цена за 1 га; ▪ цена за сотку; ▪ цена за 1 фронтальный метр: ▪ цена за 1 кв. м. Единицы сравнения застроенных участков: ▪ цена за 1 кв. м. общей площади; ▪ цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; ▪ цена за 1 куб. м. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Классификация и суть поправок Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом: Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами. б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). Тема 14. Методы сравнительного подхода Расчет и внесение поправок Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: ◦ методы, основанные на анализе парных продаж ; ◦ экспертные методы расчета и внесения поправок; ◦ статистические методы. Метод парных продаж Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации. Экспертные методы расчета и внесения поправок Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обозначим стоимость объекта оценки — X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной — 1.0. При этом рассуждения сводятся к следующему: 1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15 2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится: X = 1.0 - 15% х 1.0 = 1.0 х (1.0 - 0.15) = 0.85. 3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться: 1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87. 4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти: 1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы расчета поправок При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж, в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности поправки на масштаб). Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных. Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини­цы сравнения: 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК). 1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой — отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта. б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога. в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле: Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД; где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др — рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи сопоставимого аналога; ПВД — потенциальный валовой доход. ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: — может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости; — в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нор­мам возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом; — не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах. 2. Общий коэффициент капитализации При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов: 1. подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости; 2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: Ккап = ЧОДа/Ца; где Ккап — коэффициент капитализации; ЧОДа — чистый операционный доход аналога; Ца — продажная цена аналога. 3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет опре­деляться формулой: Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап — коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам. Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­движимости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: 1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2. Провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае. Тема 15. Ипотечно-инвестиционный анализ Ипотечный кредит — это кредит, предоставляемый на дли­тельное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на за­ложенное имущество, поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен использовать объект таким образом, чтобы полу­чаемый от недвижимости доход был достаточным для: а) погашения основного долга; б) уплаты начисленных процентов; в) уплаты налогов, страховых взносов, проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии; г) получения инвестором-заемщиком собственного дохода. Ипотечный кредит представляет достаточно большой класс долгосрочных процентов, представляемых под залог. Используе­мые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов мож­но группировать по различным классификационным признакам, таким как: 1) характер участия в инвестиционном процессе; 2) стабильность процентной ставки по кредиту; 3) стабильность величины взноса в погашение обязательств; 4) участие кредитора в текущих доходах и приросте стоимо­сти капитала инвестора; 5) способ финансирования перепродажи; 6) порядок погашения долга и уплаты процентов; 7) назначение кредитуемого объекта. Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Поэтому все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и пе­ременными платежами. К первой группе относят самоамортизи­рующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и про­центов равновеликими суммами. Во вторую группу включены ипо­течные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ уча­стия кредитора в доходах инвестора. 1.Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предпола­гающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят: а) кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровой» платеж; б) кредиты с уплатой только начисленных процентов и в кон­це срока «шаровой» платеж; в) кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основ­ной долг и сумму накопленных за период кредитования процен­тов; 2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят: а) кредит с постоянным пропорциональным погашением дол­га; б) кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов. 3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход не­движимость. При этом различают: а) кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы про­центов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным посту­плениям; б) кредит с участием кредитора в выручке от продажи недви­жимости, получаемой инвестором, или так называемом участием в приросте стоимости; 4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и в течение всего длительного срока кредитования адекватно реагировать на изменение рыночной доходности. Изменение ставки может осуще­ствляться следующим образом: а) индексирование процентной ставки в соответствии с со­стоянием рынка, предусматривающее максимальную и минималь­ную границу новой ставки. В этом случае предусматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат; б) пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл-овер, переговорная ставка). 5. В зависимости от способа финансирования перепродажи различают первую, завершающую и принятую ипотеку. • Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обя­зательствами. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимо­сти с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом слу­чае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом и; цены перепродажи. Покупатель оплачивает цену перепродажи за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, получающего статус первой ипотеки. • Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в этом случае покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу. • Завершающаяся или младшая ипотека — это кредит, пре­доставляемый продавцом или третьей стороной, при существую­щей первой закладной. Младшая или завершающаяся ипотека возникает в том случае, если покупатель хочет сохранить уже су­ществующий ипотечный кредит, полученный на выгодных услови­ях, либо при недостаточности собственных средств. Предоставле­ние младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых ус­ловиях. Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводит к существованию различных условий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оцен­щиком, который сравнивает их с так называемым типичным фи­нансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и уплачи­ваемую сумму процентов. Оценщик, оценивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оцени­вать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости. Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недви­жимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за пе­риод владения. Чистый операционный доход зависит от: 1) физических параметров объекта; 2) рыночных ставок арендной платы; 3) спроса на данную недвижимость; 4) качества управления; 5) величины эксплуатационных расходов. Оценка эффективности привлечения заемных средств Покупатель недвижимости может принять решение о привле­чении ипотечного кредита на основе оценки эффективности ис­пользования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы как процент­ная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кре­дитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой ве­личины расходов по обслуживанию долга к первоначально полу­ченной сумме кредита: ИП= РОДг / ИК где ИП — ипотечная постоянная; РОДг — годовые расходы по обслуживанию долга; ИК — величина ипотечного кредита. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат по ипотечному кредиту, включающих как погашение долга, так и сумму причитающихся процентов. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно сни­зить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, преду­сматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при ставке 11% - 23 года. Ипотечная постоянная используется для определения величи­ны годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансо­вого левериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предостав­ленному на одинаковых условиях постоянна, сумма годовых рас­ходов по обслуживанию долга зависит от величины займа. Например, по кредиту, выданному на 30 лет под 12% с ежемесяч­ным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответст­венно расходы по обслуживанию долга составят: Сумма кредитования Расходы по обслуживанию долга 100 руб. 12,34 руб 100000 руб. 12340 руб. 500000 руб. 61700 руб. Оценка финансового левериджа является важнейшим факто­ром, определяющим эффективность использования инвестором за­емных средств. Под финансовым левериджем понимается возмож­ность использования заемных средств в инвестиционном процессе. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Для объективной оценки фи­нансового левериджа следует различать уровни дохода, приноси­мого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности. Чистый операционный доход рассчитывается как разница ме­жду действительным валовым доходом и операционными расхода­ми, необходимыми для содержания и управления недвижимостью. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования: возврат части основного долга и уп­лата причитающихся процентов. Разница между чистым операци­онным доходом и расходами по обслуживанию долга является де­нежными поступлениями, отражающими величину дохода, полу­чаемого инвестором. ДП = ЧОД - РОД, где ЧОД — чистый операционный доход; РОД — годовые расходы по обслуживанию долга; ДП — денежные поступления на собственный капитал инве­стора. Комбинированное финансирование предусматривает использо­вание собственных средств инвестора и ипотечного кредита. Сум­ма этих источников должна соответствовать стоимости недвижимо­сти. Сн = ИК + СК, где Сн — стоимость недвижимости; ИК — ипотечный кредит; СК — собственный капитал инвестора. Понятие доходности строится на сравнении размеров полу­ченного дохода с величиной вложенных средств. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как от­ношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора. Rн = ЧОД / Сн Ставка доходности на собственный капитал — определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость. Rcк = ДП / СК Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора Rн = Rск. Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если RH (RCK. Финансовый леверидж являет­ся положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если Rн < Rск. Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инвестору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях финансирования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%. Соотношение ставок доходности собственного капитала и не­движимости зависит не только от процентной ставки, срока креди­тования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости. КИЗ = ИК / Сн Оценку финансового левериджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода. Тема 16. Особенности оценки для разных типов недвижимости Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия. Особенности оценки недвижимости в составе чистых активов предприятия заключаются в том, что: • производится оценка суммарной рыночной стоимости большего числа объектов; • основной метод — затратный; • оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов; • оценка суммы функционального и внешнего износа — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие. В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объекта недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик. Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определе­нии их потребительной стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющие условные оценки — использование объекта конкретным пользователем на дату оценки. Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обла­дает потребительной стоимостью. Величина потребительной стои­мости определяется посредством субъективных тестов, применяе­мых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно ком­петентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для вла­дельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффек­тивен в отношении его части, связанной с недвижимостью. Оценка ликвидационной стоимости предприятий. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денеж­ную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда: а) оценивается доля собственности, составляющая либо кон­трольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия; б) прибыль предприятия от производственной деятельности неве­лика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное); в) принято решение о ликвидации предприятия; г) предприятие находится в состоянии банкротства. Существует так называемая упорядоченная ликвидация, когда рас­продажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокие цены продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке, аккумулирования финансовых средств на покупку, собственно продажу и покупку, перевозку и пр. Упорядоченной ликвидации активов соответ­ствует понятие «упорядоченная ликвидационная стоимость предприятия». В отличие от упорядоченной ликвидации предприятия существует принудительная ликвидация, которая означает: активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Принудительной ликвидации соответствует понятие «принудительная ликвидационная стоимость предприятия». Кроме двух вышеупомянутых подвидов ликвидационной стои­мости предприятия специалисты различают третий подвид — так называемую ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не про­даются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строит­ся новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект. При этом стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть и вычесть из полной восстановительной стоимости активов пред­приятия затраты на ликвидацию предприятия. Эти затраты вклю­чают комиссионные риэлторов, оплату услуг оценщиков и юри­стов, административные издержки по поддержанию работы пред­приятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные посо­бия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от прода­жи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи его активов. Ситуация банкротства и ликвидации предприятий является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы непла­тежей зависит от ценности имущества, которым обладает данное предприятие, а также от решения вопросов, связанных с матери­альным благополучием работников ликвидируемого предприятия. Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия, но и во многих других случаях работы с несо­стоятельным предприятием, например при: • финансировании предприятия-должника; • финансировании реорганизации предприятия; • санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; •выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; •анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономиче­ски самостоятельные подразделения; • оценке заявок на покупку предприятия; • экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собствен­ности третьим лицам; • экспертизе программ реорганизации предприятия. В случае работы с несостоятельным предприятием оценка ликви­дационной стоимости может осуществляться на стадии внешнего либо конкурсного управления. Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основ­ном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчиком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки. Одна из особенностей ликвидационной стоимости состоит в том, что этот вид оценки относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе результатов оценки многими заинтересован­ными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. К активным видам относятся оценки, связанные с совершением конкретных сделок купли-продажи, страхования и пр. В связи с этим данные виды оценки должны быть более аргументированы и более обоснованны, чем пассивные виды. При пассивной оценке результаты используются для информа­ции или для очередной периодической отчетности (например, переоценка основных фондов предприятия). Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предпри­ятия — это высокая степень зависимости третьих сторон от резуль­татов оценки. В большинстве других случаев оценки пользователем ре­зультатов является лишь заказчик, с которым эксперт-оценщик посто­янно контактирует, согласовывает цель, задачи, консультируется и т. д. В ситуации банкротства заказчики и пользователи оценки — это, как правило, разные субъекты. Пользователями оценки обычно в этом случае бывают третьи стороны — кредиторы, инвесторы судебные органы, которые не имели отношения к постановке на оценку и полностью полагаются на ее результаты при принятии своих управленческих решений. У них нет постоянного контакта экспертом-оценщиком; не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать ее результаты. Поэтому заинтересованным сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятий. Основополагающими параметрами оценки стоимости предпри­ятий являются: • цель оценки; • функция оценки; • определение вида стоимости; • ограничения и предположения оценки; • описание имущества предприятия; • дата оценки. Технологическая последовательность работ по расчету упорядо­ченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предпри­ятия, включает следующие этапы: • разработку календарного графика ликвидации активов предприятия; • расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию; • корректировку текущей стоимости активов; • определение величины обязательств предприятия; • соотнесение текущей скорректированной стоимости активов и величины обязательств предприятия. Как правило, предполагается, что производственная деятельность предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликви­дации предприятия. Ликвидация крупного предприятия занимает около двух лет. Продажа различных видов активов предприятия может быть произведена в разные сроки. Оборудование, машины и механизмы предприятия могут быть проданы и вывезены в более короткий срок, чем остальные активы, на­пример, запасы, сырье и материалы можно реализовать сразу же после принятия решения о продаже активов предприятия. Ликвидацию активов должна осуществлять специально создан­ная для этого группа, в которую наряду с работниками предприятия должны быть включены риэлторы, оценщики и юристы. Оценка оборудования, машин и механизмов. Раздел рассматривает, какие факторы влияют на оценку износа машин, оборудования и механизмов, так как именно износ в конечном итоге является главным фактором при определении стоимости в обмене. Станки, машины, оборудование (в дальнейшем — изделия) можно классифицировать в целях систематизации подходов и методов оценки. Предлагается следующая классификация по видам: Изделия 1-го вида — функционально законченные изделия способные выполнять одну или несколько функций или опера­ций (станок, устройство, вентилятор и т. п.) и не являющиеся запасными частями. Изделия 2-го вида — составные изделия, имеющие две и бо­лее единиц, которые не могут функционировать отдельно (например, компрессор и система ресиверов), но и не являются запасными частями. Изделия 3-го вида — сложные комплексы, которые включают себя изделия 1-го и 2-го видов, а также сложные коммуникационные связи (например, комплекс, поточная линия, установки по переработке продуктов нефтехимической промышленности). К изделиям различных видов могут применяться разные методы оценки. Для любого вида стоимости (восстановительной стоимости, стоимости замещения, стоимости в пользовании, обмене и т. д.) необходимо определить главное состояние изделия, т. е. степень износа. Оно может быть новым, после долгого хранения, эксплуатации, после ремонта или восстановления, модернизации и т. д. Изделие как имущество подвержено факторам воздействия, присущим и не присущим ему. Физический и функциональный износ присущи самому изделию, внешний и психологический износ — факторы внешнего воздействия и не присущи изделию. Могут быть и другие случайные устойчивые (или циклические устойчивые) факторы воздействия. Выявить эти факторы и оп­ределить степень их воздействия на изделие является задачей оценщика. Рассмотрим факторы воздействия на изделие, влияющие в конечном итоге на его стоимость . Все виды воздействия на величину стоимости оцениваемого объекта можно объединить в ряд групп, хотя достаточно четкие границы провести не всегда представляется возможным. 1. К временной группе факторов влияния можно отнести сле­дующие воздействия: • качество разработки и соответствия требования техниче­скому прогрессу; • хранение (время, условия); • время эксплуатации (естественный износ и старение); • временные промежутки между проводимыми ремонтами и всеми видами обслуживания в соответствии с графиком ремонта (соответствуют — не соответствуют); • время непрерывной эксплуатации (с нарушением или без нарушения параметров Tв «время включения»; Тв — вре­мя работы под нагрузкой/время эксплуатации). 2. Техническая группа факторов: • все виды ремонтов; • качество обслуживания; • качество эксплуатации; • применяемое сырье и материалы; • технические параметры (функциональный износ); • способ монтажа, сложность наладки; • энергопотребление; • производительность; • занимаемая площадь, объем; • состав, конфигурация, компоновка; • коммуникабельность; • гибкость, технологичность; • универсальность; • мобильность; • надежность; • другие факторы (ведение документации и пр.); • квалификация персонала; • экологичность. 3. Экономическая группа факторов: • качество бухгалтерского учета и регистрации всех улучше­ний, которые производились на изделии; • состояние рынка (спрос — предложение); • цены на сырье, материалы, транспортировку; • стоимость рабочей силы; • стоимость эксплуатации; • налоговая ситуация; •уровень развития производительных сил региона, отрасли, изменение уровня требований к характеристикам объекта (указы, постановления, ГОСТы, нормативные документы); • уровень менеджмента. Ряд вышеперечисленных факторов определяется термином «внешнее воздействие». 4. Психогенная группа факторов: • психологический износ (износ условный, но влияющий на стоимость в виде нежелания покупателя брать «с рук» пусть даже новое оборудование, но распакованное, без мар­кировки, документации); • престижный износ (влияние моды); • общая ситуация в стране (неуверенность в стабильной экономической политике — воздействие, в значительной степени влияющее на спрос и предложение). Методы определения стоимости изделия базируются на принципах, применяемых в практике оценки. Это затратный метод (метод издержек), метод сопоставимых продаж, доходный метод. Все методы, естественно, применимы в конкретных обстоятельствах. Для определения степени износа изделия необходимо, в пер­вую очередь, иметь четкое представление об оцениваемом объ­екте, т.е. знать, к какому виду его отнести. Отдельные, единич­ные изделия наиболее просто оценить, поскольку, как правило, существует большое разнообразие объектов для поиска аналога. Для большинства изделий используются следующие показатели: 1. Технические параметры: • мощность; • производительность; • вес, размеры; • энергопотребление. 2. Экономические параметры: • стоимость затрат на обслуживание; • количество эксплутационного персонала; • цена на сырье, материалы и т. п. Показатели сравнения выбираются в каждом конкретном случае. Сравнение изделия с обязательной корректировкой раз­личий производят так же, как при сравнении объектов недви­жимости с корректировкой на различия. Определение износа можно проводить на основании различной информации: • осмотра изделия и его продукции; • опроса обслуживающего персонала; • анализа технической документации; • изучения данных служб технического контроля; • анализа данных лаборатории, специальных служб и т. п. Износ многих изделий можно определить по времени нара­ботки, т. е. по ресурсам. К таким изделиям относятся различные двигатели (самолетные), турбины компрессорных станций, ком­прессоры и т. п. После капитального ремонта такие изделия полностью восстанавливают потребительские свойства (техниче­ские характеристики), но теряют первоначальную стоимость. Имея заключения соответствующих служб, оценщик может определить остаточную стоимость изделия методом сравнения по категориям. Категория изделия рассматривается здесь с точки зрения по­лезности изделия, применимости его в дальнейшем, с учетом потери первоначальных характеристик. Категория не является строго очерченным понятием. Ее определяют в каждом кон­кретном случае при проведении оценки. Тема 17. Составление отчета об оценке Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета следу­ющие: 1. Введение. 2. Общеэкономический раздел. 3. Краткая характеристика отрасли. 4. Краткая характеристика предприятия (фирмы). 5. Анализ финансового состояния. 6. Методы оценки. 7. Выводы и приложения. 8. Общее заключение по оценке. Исходя из целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Содержание отчета должно иметь: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, свя­занных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик. Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосно­вать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату про­изведения оценки. Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие усло­вия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть напи­сание предварительного или частичного отчета. Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки. Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в кото­ром: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые ис­точники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оцен­ки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод. При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки. После описания задания целесообразно разместить обобщенный спи­сок источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемо­му предприятию. Во введении желательно описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стои­мости. Во введении также кратко излагаются методы оценки и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия. Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли. В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на разви­тие предприятия. Эти же данные могут быть в разделе, посвященном мето­дам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется. Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по срав­нению с положением ведущих конкурентов. Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, - выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприя­тия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие постав­щиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия. Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия. Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратно­го и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предше­ствующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отра­жается в отчете. Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются вы­бор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на конт­рольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвид­ность. Доказывается необходимость и анализируются оптимальные разме­ры мультипликаторов и поправок. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, получен­ные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются опре­деленные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стои­мости. Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки. В приложении содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Профессиональные организации оценщиков являются многопрофильными организациями, поэтому в отчете от­ражается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.