Ипотечное кредитование — это долгосрочный кредит, предоставляемый физическому или юридическому лицу кредитной организацией под залог приобретаемой недвижимости (земля, производственные и жилые здания, помещения, сооружения).
Внутренние проблемы ипотечного кредитования
Предоставление населению услуг ипотечного кредитования подразумевает наличие проблем внутреннего характера:
- Затягивание срока рассмотрения заявок от заемщиков в большинстве кредитных организаций. Если в качестве объекта залога выступает квартира, а в роли собственника - физическое лицо, обычно рассмотрение заявки в банке занимает 2–3 дня с момента предоставления полного комплекта документов;
- Работая с потенциальным заемщиком, кредитная организация может одобрить ту сумму кредита, которая отличается от заявленной заемщиком при оформлении заявки. В итоге заемщик отказывается от выбранной к покупке недвижимости, тем самым теряя деньги, ранее потраченные на подготовку пакета документов для ипотечной заявки.
- Возникновение дополнительных расходов, связанных с оплатой услуг риэлторов или ипотечных брокеров, причем расценки на ту или иные услуги определяют сами посредники.
- Главный вопрос – это выбор объекта недвижимости, который должен соответствовать определённым требованиям банка: отсутствие в квартире не узаконенных перепланировок, минимальный износ дома, или, например, отсутствие в числе собственников несовершеннолетних детей.
Внешние проблемы ипотечного кредитования
Среди внешних проблем рынка ипотечного кредитования можно назвать:
- ограниченная платежеспособность российского населения;
- недостаточное число вводимых в эксплуатацию объектов новостроек в регионах и завышенная цена на них;
- несовершенство российского законодательства в сфере управления недвижимостью, которые приводит на практике к различного рода трудностям и проблемам;
- социальные проблемы общества;
- неразвитая инфраструктура рынка жилья и рынка жилищного строительства.
Необходимо отметить, что в России сегодня нет такой схемы, которая описывала бы порядок взаимодействия всех участников ипотечного кредитования: агентства недвижимости, застройщика, компании по оценке недвижимости, страховой компании.
Перспективы развития рынка ипотечного кредитования
В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования в России требует реализации ряда мер:
- ликвидация имеющихся недочетов в законодательстве в сфере обращения взыскания на недвижимое имущество в залоге, отнесения закладных к категории ценных бумаг, прекращения прав собственности в случае нарушения заемщиками условий кредитного договора (в том числе, собственников, имеющих несовершеннолетних детей), регистрация граждан по адресу местонахождения объекта залога;
- повышение эффективности управления системой регистрации прав собственности и сделок с недвижимостью в государственных учреждениях;
- развитие системы оценки и страхования при ипотечном кредитовании;
- снижение стоимости кредитных ресурсов, которые необходимы для заключения долгосрочного ипотечного договора;
- совершенствование вторичного рынка ипотечных кредитов;
- ограничение высоких некоммерческих рисков банков, возникающих из-за отсутствия эффективного механизма их покрытия и ограничения со стороны государства;
- повышение доходов российского населения, что сделает стоимость жилья приемлемой и доступной;
- увеличение бюджетных дотаций в сфере предоставления населению жилищных субсидий, что сократит уровень кредитной нагрузки при покупке жилья;
- сдерживание роста цен на жилье, а также контроль соблюдения технологии строительства и управления жилищным фондом;
- совершенствование системы налогообложения для стимулирования вложения средств в жилье;
- создание возможностей для отселения жильцов из тех квартир, которые подлежат реализации, создание жилого фонда временного проживания;
- обеспечение государственного субсидирования малообеспеченных граждан для их вовлечения в ипотечное кредитование;
- формирование механизма социальной защиты граждан от неправомерных действий банков, а также механизма социальной адаптации в случае выселения заемщика при отказе от погашения ипотечного кредита;
- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных учреждений в области предоставления, обслуживания и рефинансирования ипотечных кредитов;
- формирование нормативно-законодательной базы в сфере обращения ценных ипотечных бумаг для привлечения долгосрочных денежных ресурсов;
- обеспечение строительства жилья эконом-класса с соблюдение высокого качества строительства.
Активную позицию исполнительной власти субъектов и органов местного самоуправления РФ по формированию благоприятных условий для каждого участника рынка недвижимости не должны сдерживать рамки бюджетной политики. Особая роль должна отводиться созданию нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должны быть связана с развитием норм федерального законодательства, которые бы позволили ускорить и упростить процедуры совершения ипотечных сделок.
Еще одну проблему развития ипотечного кредитования специалисты связывают с непрозрачностью рынка первичного жилья. Часто возможность строительства новой жилой недвижимости есть у достаточно узкого круга компаний, поэтому отсутствие достаточной конкуренции способствует удерживанию стоимости недвижимости на высоком уровне, что ограничивает ее доступность для населения.
Снижение монополизированности рынка долевого строительства будет способствовать решению проблем в сфере ипотечного кредитования, поскольку компании будут устанавливать цены на недвижимость, исходя из совокупности рыночных условий.
Таким образом, повышению доступности ипотеки могут способствовать факторы, связанные с развитостью рынка недвижимости, стоимостью недвижимости, объемами ввода новых объектов в эксплуатацию, уровнем доходов населения и развитием банковской системы.
