К основополагающим принципам ипотечного кредитования относятся принципы:
- возвратности;
- платности;
- обеспеченности;
- срочности;
- специальности;
- обязательности (внесения);
- гласности (публичности);
- достоверности;
- приоритета (старшинство);
- бесповоротности;
- дифференцированности.
Принципы возвратности, платности и обеспеченности
Возвратность предполагает обязательное погашение заемщиком суммы задолженности кредитору. На практике этот принцип выражается в постепенном погашении ипотечного кредита посредством перечисления определенной суммы на счет банка или через внесение наличности в кассу кредитной организации.
Платность подразумевает обязанность заемщика выплатить кредитору за использование его денежных средств и определяет их цену в форме ставки или ссудного процента, определяющего возмездность и доступность кредитных ресурсов.
Принцип платности кредита становится для заемщика стимулом к более продуктивному его использованию и своевременному возврату.
Обеспеченность подразумевает предоставление ипотечного кредита под залог прав на недвижимое имущество или собственно недвижимости, который является предметом ипотеки. Посредством этого принципа обеспечивается защита интересов кредитора в случае возможного нарушения заемщиком принятых обязательств. Требования кредитора, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются за счет цены предмета ипотеки и не зависят от финансового состояния должника.
Принципы срочности, специальности и обязательности
Срочность подразумевает своевременность возврата кредита в заранее оговоренный срок, который зафиксирован условиями кредитного договора.
Если установлены сроки возврата кредита, то ипотечный кредит должен быть возвращен частями, причем для каждой из них определяется конкретный срок. При невозврате кредитных средств заемщиком в установленные сроки кредитор вправе предпринять предусмотренные законом и договором меры для ликвидации перед ним задолженности заемщика, а также потребовать компенсации за незаконное использование денежных средств.
Согласно принципу специальности, предмет ипотеки — это определенный объект недвижимости или же права на него. Так, ипотека устанавливается только для конкретной недвижимости и в заданном объеме. Это подразумевает точное описание и достоверное обозначение объекта недвижимости кроме того должны быть обозначены доли совладельцев и сервитуты. Принцип обязательности заключается в том, что информация об ипотеке должна быть обязательно внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В некоторых странах, в качестве такого реестра выступает специальная ипотечная книга.
Принципы гласности, достоверности и приоритета
Согласно принципу гласности, предусмотрена возможность доступа к данным ипотечной книги любых заинтересованных лиц, которые из информации о записях в части его интересующего объекта недвижимости, могут узнать его технические характеристики и права на эту недвижимость иных лиц.
Принцип достоверности значит, что записи ипотечной книги принимаются достоверными, иными словами в отношении этого имущества нет других прав и ограничений, помимо обозначенных. Поэтому к ведению реестра и ипотечной книги предъявляются достаточно строгие требования.
Согласно принципу приоритета, предыдущая ипотека имеет приоритет над последующей, одно закладное право имеет преимущество перед другим согласно времени внесения его в ипотечную книгу.
Принципы бесповоротности и дифференцированности
С помощью реализации принципа бесповоротности обеспечивается стабильность ипотеки и возможность ее прекращения только в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Так, запись об ипотеке имеет силу при ее оспаривании, она может быть опровергнута лишь по решению суда.
Дифференцированность предполагает наличие индивидуального подхода со стороны кредитора к разным потенциальным сегментам заемщиков в рамках ипотечного кредитования. Соблюдается данный принцип при разработке банком собственных методов оценки кредитоспособности заемщика.
Некоторые виды кредитования (например, ипотечное кредитование жилищного строительства) подразумевает обязательное соблюдение принципа целевого назначения согласно которому кредит может быть предоставлен заемщику на конкретные цели (на строительство конкретного объекта недвижимости).
Принцип целевого назначения обеспечивает целевое использование полученных от кредитора средств.
