Ипотечное банковское кредитование – это деятельность коммерческого банка по предоставлению физическим и юридическим лицам кредитов, в качестве обеспечения которых выступает ипотека, то есть залог недвижимого имущества: земли, помещений, сооружений, жилых и производственных зданий.
Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с которым непосредственно связана совокупность взаимосвязанных отношений по финансовым обязательствам и имущественным правам. И именно она является одним из самых используемых банковских инструментов в процессе совершения кредитных операций.
Её популярность объясняется тем, что для банка возникает дополнительная возможность обезопасить себя от угрозы невозврата выданных им ранее денежных средств. Она обеспечивается за счёт заключения отдельного договора, которым устанавливается ипотека – закладной, а также процедуры государственной регистрации залога. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком (залогодателем) своих финансовых обязательств перед банком кредитная организация имеет право требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах или оформить заложенную недвижимость в свою собственность. После этого, как правило, следует её реализация или применяются иные способы оборота.
Заёмщик в течение всего периода ипотечного кредитования (залогового периода) остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем заложенного недвижимого имущества. Однако на это время он без согласия кредитора не имеет права распоряжаться предметом ипотеки.
Кроме того, ипотека является важным для экономики страны финансовым инструментом. Это объясняется тем, что она способствует формированию и привлечению субъектами хозяйственной деятельности дополнительных финансовых ресурсов. А это, в свою очередь, позволяет поддержать расширенное воспроизводство всех отраслей материального производства.
Отношения, связанные с ипотекой (залогом недвижимости), регулируются нормами принятого 16 июля 1998 года Федерального закона N 102-ФЗ.
Мировая и отечественная практика ипотечного банковского кредитования позволили сформулировать несколько принципов ипотеки. Основными из них считаются следующие основополагающие начала залога недвижимого имущества:
Помимо принципов основу ипотечного банковского кредитования образует непосредственно то недвижимое имущество, которое выступает в качестве предмета залога. Согласно действующему законодательству, в качестве предмета залога может выступать следующее недвижимое имущество:
В осуществление ипотечного кредитования вовлечены не только кредиторы и заёмщики, но и целый ряд других заинтересованных субъектов: застройщиков, риелторов, инвесторов, страховых компаний и других участников финансового рынка. Кроме того, процесс ипотечного кредитования можно разложить на несколько взаимосвязанных элементов: выдача ипотечного кредита, совершение операций на рынке недвижимости, привлечение с рынка капитала финансовых ресурсов. Таким образом, основываясь на данных фактах можно говорить о существовании системы ипотечного банковского кредитования.
Основанием системы ипотечного банковского кредитования выступают кредитные отношения. Поэтому она по большей части рассматривается как часть рынка банковских кредитов. В то же время существуют объективные подтверждения взаимосвязи этой системы со сферой строительства, с рынком недвижимости и рынком ценных бумаг.
В различных странах система ипотечного банковского кредитования построена на основе разных моделей: усечённая открытая модель (Великобритания) – предоставленная коммерческим банком ипотечная ссуда финансируется за счёт различных источников на условиях, диктуемых экономической конъюнктурой; расширенная открытая модель (США) – предоставление коммерческим банком кредита конкретному лицу на условиях, исходя из его кредитной истории и уровня его доходов; * сбалансированная автономная модель (Германия) – образование гражданами кооператива, члены которого получают жильё после того, как внесённые взносы покрывают половину его стоимости.
Описание этих моделей представляет интерес для других стран, в которых существует необходимость изменений системы ипотечного банковского капитала (речь идёт в том числе и о России).
