Теоретические аспекты ипотечного инвестирования
При приобретении квартиры за счет заемных средств определенную выгоду получают кредитные и инвестиционные организации, агенты недвижимости, а также застройщики.
Среди инвестиционных организаций можно выделить ипотечный инвестиционный фонд, который представляет собой закрытое инвестирование узкой целевой направленности – инвестирование рынка ипотечного кредитования.
Стоит отметить, что ипотечный инвестиционный фонд может быть только закрытым, то есть инвесторы не могут получить назад свои капиталовложения до тех пор, пока фонд не перестанет существовать. Так как данный вид капиталовложений является долгосрочным, в течение этого срока инвесторы могут получать дивиденды.
Инвестирование в ипотечные фонды обеспечивает дивиденды сроком до 15 лет, при этом доход характеризуется своей стабильностью, а риски по всему инвестиционному портфелю минимальны.
Особенности работы фондов
Когда человек берет ипотеку на приобретение жилья, кредит ему выдается банком (коммерческим или государственным). Вместе с тем банковское учреждение финансируется фондом ипотечного кредитования.
Банки неоднократно обращаются к содействию ипотечных инвестиционных фондов. Схема движения средств выглядит следующим образом: лица привлекают денежные средства в банках на краткосрочный срок (максимальный срок кредитования составляет 5 лет), за которые выплачивают банкам проценты. За счет этих денег производится кредитование по ипотеке, вместе с тем увеличивается количество закрывающихся депозитных счетов, подразумевающих выплату дивидендов и основной суммы. В результате чего, при включении новых депозитов в ипотечные программы на длительный период, банки испытывают проблемы.
Если к данным отношениям будет привлечен ипотечный инвестиционный фонд, то ему будут переданы права собственности на залоговое имущество и на востребование непогашенных платежей на основании изданной банком закладной. То есть фонд покупает закладные банка за счет денежных средств инвесторов, а банк за счет полученных средств финансирует ипотечную программу.
В части инвестиционных фондов устанавливаются ограничения для инвестирования в размере от 10 000 рублей до 100 000 000 рублей. Чаще всего инвестиционные фонды не устанавливают ограничения для инвестиций. Такой род инвестирования доступен банковским учреждениям (выступают в качестве юридического лица), страховым компаниям и частным инвесторам. Распределение прибыли происходит в соответствии с объемами инвестирования каждого из участников.
Формирование прибыли инвесторов
Форма получения инвесторами прибыли устанавливается и фиксируется учредителями фондов. Выделяют следующие формы:
- Все средства, полученные от погашения всех платежей по ипотеке, выплачиваются единоразово;
- Инвестиционный фонд выплачивает инвесторам только те средства, которые получены в качестве уплаты процентов за ипотеку. Вместе с тем средства, полученные по закладным банков, инвестируются в другие проекты. Эта форма является самой распространенной;
- Промежуточные выплаты отсутствуют. Все средства, полученные по закладным банков, инвестируются в другие проекты.
Средний результат доходности инвестиционных фондов составляет от 9 до 15% от суммы прибыли от инвестирования за год. Несмотря на минимальное значение доходности, данное вложение характеризуется пониженными рисками, так как в случае невыполнения ипотечным инвестиционным фондом своих обязательств, инвесторы имеют право получить обратно свои сбережения.
