Разрешенное использование – это характеристика земельного участка или иного объекта недвижимости, определяющая каким образом можно использовать такой объект.
Значение института разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости
В положениях отечественной Конституции земельные и иные природные ресурсы рассматриваются как основы жизнедеятельности народа и охраняются. Граждане, их объединения наделены Конституцией РФ правом частной собственности на землю, правом владеть пользоваться и распоряжаться земельными участками как единолично, так и совместно с иными лицами при условии, что они не наносят вреда природной среде и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц.
В соответствии с указанными конституционными положениями действующим земельным законодательством установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, который предполагает установление определенного правового режима земель исходя из принадлежности к соответствующей категории и виду разрешенного использования исходя из зонирования территории, требований законодательства. Согласно номам ст. 7 Земельного кодекса РФ для реализации указанного принципа установлены категории земель в стране и определено, что правовой режим земельных участков устанавливается согласно федеральным законам исходя из принадлежности к соответствующей категории и виду разрешенного использования.
Таким образом, значение института разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости заключается в определении правовых границ использования такого земельного участка или объекта в целях обеспечения экологической безопасности и недопущения нарушений прав и законных интересов третьих лиц.
Характеристика содержания института разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости
В соответствии с положениями действующего земельного законодательства институт разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости включает в себя следующие группы отношений:
- основные виды разрешенного использования земельного участка или иного объекта недвижимости;
- условно разрешенные виды использования земельного участка или иного объекта недвижимости;
- вспомогательные виды разрешенного использования, которые допускаются в качестве дополнительных к основному виду или условно разрешенному виду использования и реализуются совместно с ними.
Для каждой территориальной зоны определяются виды разрешенного использования. При этом установление таких видов разрешенного использования обязательно в отношении всякой территориальной зоны. Изменение вида разрешенного использования реализуется в соответствии с положениями градостроительного регламента. Не допускается изменения вида использования земельного участка, другого объекта недвижимости с момента принятия решения о комплексном развитии территории и до утверждения документации по планировке территории, по которой принято указанное решение.
Правообладатель земельного участка или другого объекта недвижимости, за исключением органа публичного управления, государственной или муниципальной организации, имеет право самостоятельно, без каких-либо разрешений, согласований выбрать основной и вспомогательный виды разрешенного использования таких участка или объекта недвижимости.
Проблемные аспекты института разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости
Основную сложность в реализации института разрешенного использования составляют положения земельного законодательства, в соответствии с которыми может устанавливаться один или несколько основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования в отношении земельного участка или объекта недвижимости. В соответствии с действующим земельным законодательством правообладатель участка или объекта недвижимости может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из допустимых на основании градостроительного зонирования соответствующей территории. Кроме того, правообладатель земельного участка в соответствии с федеральным законодательством может получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта недвижимости.
Процедура получения разрешения на условный разрешенный вид использования земельного участка предполагает, что заинтересованный субъект направляет в комиссию заявление. Вопросы, содержащиеся в таком заявлении, подлежат вынесению для обсуждения на публичные слушания, общественные обсуждения. Однако, как справедливо отмечается в теории, указанные положения земельного законодательства не обеспечивают баланс публичных и частных интересов при регулировании земельных отношений, поскольку не определяют основания и условия для разрешения соответствующего условно разрешенного вида использования земельного участка или объекта недвижимости или отказа в таком разрешении.
На практике указанное обстоятельство может стать причиной судебных споров, поскольку органы муниципального управления из-за неопределенности правового регулирования способны допустить злоупотребление. Примером злоупотребления в установлении условно разрешенного вида использования земельного участка или объекта недвижимости является решение органов муниципального управления о предоставлении под многоэтажную застройку участка в территориальной зоне малоэтажной застройки. Это обычно вызывает недовольство владельцев смежных земельных участков. Отсутствие исчерпывающего правового регулирования указанного вопроса создает трудности и при оценке земельного участка или объекта недвижимости при покупке, поскольку покупатель не может быть уверен, что ему удастся получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта недвижимости, в котором заинтересован.
