Практика применения института развития застроенных территорий

Институт развития застроенных территорий – это вид деятельности, направленный на улучшение условий проживания в условиях городской среды за счет следующих действий:

• во-первых, реконструкции или сноса существующий застройки жилого и нежилого назначения при отсутствии ее соответствия действующим нормативным и социальным требованиям;
• во-вторых, формирования городской инфраструктуры, обеспечивающей обслуживание новых жилых комплексов на месте снесенных или реконструированных объектов застройки жилого и нежилого назначения.

Характеристика видов института развития территорий

С точки зрения российского законодательства институт развития застроенных территорий представляет собой термин, формально распространяющийся только на жилищное строительство.

Институт развития застроенных территорий предполагает осуществление направленного и закономерного изменения материальных и идеальных объектов, обеспечивающее возникновение их нового качественного состояния. Развитие застроенных территорий подразумевает улучшение уже существующего жилья, которое постепенно утрачивает свои качественные и моральные характеристики и нуждается в ремонте и поддержке его комфортности для проживания людей.

Жилищное строительство подразумевает применение двух видов института развития территорий:

• во-первых, комплексного освоения земельного участка, который свободен от прав третьих лиц;
• во-вторых, развития застроенных территорий, которые обременены правами третьих лиц.

В первом случае речь идет об освоении свободных территорий в соответствии с проектами планировок, основу которых составляет решения генерального плана поселения, городского округа, а также правила землепользования и застройки. Такие земельные участки, как правило, находятся в муниципальной или государственной собственности.

Во втором случае речь идет о развитии застроенных территорий, реализация которых ограничивается элементами планировочной структуры или их части, в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Для России характерна высокая доля ветхого и аварийного жилья, удельный вес которого прирастает опережающими темпами по сравнению с объемами ввода новых объектов жилищного строительства. Это делает институт развития застроенных территорий объектом повышенного внимания со стороны властей. При этом специалисты отмечают наличие значимых проблем при развитии застроенных территорий, выражающихся в высокой себестоимости работ, трудностях выкупа жилых объектов, расселения правообладателей аварийного и ветхого фондов и так далее.

Специфика института развития застроенных территорий

Институт развития застроенных территорий обладает следующей особенностью: его применение возможно только при условии наличия:

• во-первых, градостроительных регламентов, которые установлены правилами застройки и землепользования применительно к застроенным территориям;
• во-вторых, местных нормативов градостроительного проектирования.

Развитие и преобразование застроенной территории неизбежно затрагивает права третьих лиц, что требует более сложного сбора и состава исходных данных, учета интересов собственников недвижимости, находящейся на проектируемой застроенной территории. Права третьих лиц подлежат защите со стороны нормативно-правовых актов в виде правил застройки и землепользования.

К числу сложностей развития застроенной территории можно отнести наличие возможности принудительного изъятия объектов недвижимости для обеспечения реализации муниципальных и государственных нужд. Применение таких мер распространяется на следующие объекты:

• во-первых, признанные аварийными и подлежащими сносу многоквартирные дома;
• во-вторых, все объекты, которые расположены на территории, предназначенной для возведения линейных объектов муниципального, регионального или федерального значения.

Применение института развития застроенных территорий требует принятия решения в отношении территории двух видов объектов:

• во-первых, призванных аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домов;
• во-вторых, многоквартирных домов, в отношении которых запланирован снос или реконструкция в соответствии с адресной программой, утвержденной органом муниципального управления представительного характера.

В качестве инициаторов комплексного развития застроенных территорий могут выступать следующие лица:

• во-первых, правообладатели земельных участков;
• во-вторых, правообладатели объектов недвижимости, расположенных на застроенных участках;
• в-третьих, органы муниципального управления.

В первых двух случаях развития застроенной территории осуществляется в соответствии со статьей 46.9 Градостроительного кодекса России. Документирование планировки развития застроенной территории в этом случае осуществляется на основании соглашения, заключенного правообладателями.

В третьем случае правовую основу развития застроенной территории составляет статья 46.10 Градостроительного кодекса России. Муниципальный орган власти может принять решение относительно комплексного развития застроенной территории в случае, если не менее 50% общей площади территории заняты следующими видами участков:

• во-первых, участки, на территории которых находятся признанные аварийными и подлежащими сносу объекты капитального строительства. Исключение составляют многоквартирные дома;
• во-вторых, участки, на территории которых находятся объекты капитального строительства, реконструкция и снос которых запланированы адресными муниципальными программами, утвержденными органами муниципального управления представительного характера;
• в-третьих, участки, на территории которых находятся объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками в соответствии с требованиями гражданского законодательства.