Основные принципы градостроительного зонирования

Взаимосвязь территориальных зон и градостроительных регламентов

Градостроительные регламенты – это разновидности разрешенного использования земли, предусмотренные по отношению к определенным территориальным зонам для всех объектов, находящихся под и над поверхностью земельных участков и используемых в процессе застройки и эксплуатации. Градостроительные регламенты устанавливают ограничения на использование объектов капитального строительства и земельных участков.

Городская территория подлежит разделению на функциональные зоны. Каждая функциональная зона имеет свой градостроительный регламент. Отдельный земельный участок может включаться только в одну функциональную зону, к примеру, жилую, общественно-деловую, лечебно-оздоровительную и так далее.

Соответственно для каждой функциональной зоны установлен определенный перечень видов разрешенного использования, применимый по отношению к любому земельному участку, расположенному в этой зоне.

Основное назначение функциональных зон и видов разрешенного использования состоит в жесткой регламентации назначения объектов, возводимых на земельных участках, а также способов их использования.

Также градостроительные регламенты устанавливают ограничения на использование объектов капитального строительства и земельных участков, определяя зоны, в отношении которых действуют особые условия использования территории. Примерами таких зон являются зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные и санитарно-защитные зоны, зоны коммуникаций метро и так далее.

Конкретный перечень ограничений режима использования и хозяйственной деятельности в отношении определенных участков, находящихся в рамках функциональной зоны, предусмотрен в отношении каждой конкретной зоны. К примеру, режим использования охранной зоны может полностью запрещать строительство.

Принципиальные основы градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование осуществляется в соответствии с рядом основных принципов, к числу которых относятся следующие:

• во-первых, принцип ограниченности прав собственников на развитие использования недвижимости в интересах граждан. Градостроительное зонирование устанавливает и регулирует права собственников недвижимости и инвесторов на использование и развитие недвижимости посредством строительства и реконструкции. Сущность этого принципа подразумевает необходимость использования недвижимости с учетом интересов общества. Действия собственника в отношении принадлежащей ему недвижимости не должны противоречить законодательству, а также нарушать интересы и права иных лиц. Главный принцип использования любого имущества подразумевает окончание свободы там, где начинается свобода иного собственника;
• во-вторых, принцип публичности градостроительного зонирования. Заявки на использование земельных участков и объектов капитального строительства на них рассматриваются в публичном порядке посредством согласования и принятия решений по выдаче разрешений на строительство. Градостроительное зонирование является публичным типом регулирования, устанавливающим процедуры и регламенты в едином формате для всех собственников, заявителей, инвесторов, и публично предъявляемых и городскому хозяйству;
• в-третьих, принцип информационной открытости и доступности сведений относительно застройки и землепользования. Важнейшую принципиальную основу градостроительного зонирования обеспечивает равенство прав всех пользователей, собственников недвижимости, инвесторов в отношении применения требований градостроительного регулирования, а также доступности сведений относительно прав использования и возможностей строительство. Градостроительное зонирование представляет собой открытую систему, которая предполагает максимально возможное информирование населения. Распространение данного принципа относится только к нормам градостроительного регулирования, их применению, техническим и экологическим ограничением;
• в-четвертых, принцип участия населения в принятии решений относительно землепользования и застройки. В основе системы градостроительного зонирования находится принцип прямого участия населения, хозяйствующих субъектов в принятии решений, способных оказывать влияние на уровень их благосостояния, предпринимательскую деятельность, условия жизни. Этот важнейший принцип формирует основу современного подхода к управлению. Принцип подчеркивает демократичность управления, привлекая к принятию решений всех заинтересованных субъектов;
• в-пятых, принцип сбалансированности частных и общественных интересов. Градостроительное зонирование направлено на обеспечение работы по решению вопросов данного направления на основе партнерства. Его задача состоит в соотнесении противоречивых интересов для достижения максимального эффекта всеми заинтересованными субъектами;
• в-шестых, принцип разграничения технических и правовых вопросов регулирования. Градостроительное зонирование призвано обеспечить восстановление основного демократического принципа, обеспечивающего защиту прав собственников на их имущество посредством разграничения прав юридического и технического характера. Использование недвижимости выступает в качестве правовой или юридической нормы, реализация права и регламентируется проектной документации, техническими требованиями и стандартами;
• в-седьмых, принцип приспособляемости и развития градостроительного зонирования. Суть этого принципа состоит в гибкости выбора вида разрешенного использования в отношении тех или иных земельных участков. Также принцип проявляется в наличии возможности отклонения существующих регламентов и внесении изменений в принятые нормативно-правовые акты при наличии достаточных оснований.