Концепция отеля— это общая идея проекта, объединяющая образ зданий, архитектурный стиль и всеобщий подход к планированию жилых помещений и помещений для общего пользования. Концепция должна учесть цели маркетинговой стратегии гостиницы, ее позиционирование и продвижение гостиничных услуг.
Факторы разработки концепции отеля
Главное отличие концепции отеля от прочих объектов коммерческой недвижимости состоит в ее ориентации на посетителей (гостей), а не на арендаторов. Это с одной стороны упрощает разработку концепции, так как не требуется проведение анализа спроса на аренду площадей и учет потребностей арендаторов, но, с другой стороны, определение целевой аудитории для гостиничной индустрии, как правило, представляет собой более сложную задачу.
Важнейшее значение при разработке концепции гостиницы, гостиничного комплекса или отеля имеет анализ:
- ситуации на рынке гостиничных услуг;
- местоположения гостиницы;
- конкурентной среды;
- целевой аудитории.
Если взять за основу анализ общей ситуации на рынке гостиничного бизнеса определенного города, то в первую очередь производится оценка размера турпотока, целей визита гостей, продолжительности их пребывания, сезонности и прочих аспектов. На этом основании появляется возможность сделать вывод о соотношении спроса и предложения с последующим выявлением тенденций и оценкой перспектив рынка.
Анализ местоположения позволит выявить потенциальный ценовой сегмент, необходимый для позиционирования гостиницы, а также определить целевую аудиторию, которой будет более интересно воспользоваться услугами в данном месте. Исследование конкурентной среды дает возможность провести анализ концентрации конкурентов, включая их положение на рынке гостиничных услуг, ценовые и качественные критерии предложений для целевой аудитории.
Самым важным и последним параметром для анализа является состав целевой аудиторией. Чаще всего возникает ситуация, когда необходимая аудитория хорошо известна, поэтому концепция объекта выстраивается строго под неё. Тем не менее, бывают случаи, когда есть выбор целевой аудитории. В этой ситуации требуется принятие правильного решения в области позиционирования объекта для определения той аудитории, на которую необходимо нацеливаться при разработке концепции.
Итоги проведенного анализа и исследование различных параметров позволят выстроить концепцию объекта. Она предполагает полное описание того, каким будет будущая гостиница. Здесь предусмотрена классификация по звездам, количеству номеров, площади, ценовой категории, наличию дополнительного сервиса и др.
Начальные этапы формирования концепции гостиницы
Концепция гостиниц должна отвечает на все вопросы, которые связаны с будущим проектом. Она представляет собой документ, на основе которого происходит выстраивание всех бизнес-процессов, финансирование и работа с подрядчиками.
Этапы разработки концепции включают:
- оценку земельного участка;
- оценку строений и зданий, которые находятся на участке;
- анализ месторасположения;
- SWOT анализ местоположения объекта.
Оценку земельного участка под строительство гостиницы осуществляют по следующим параметрам: особенности ландшафта, определение пятен застройки, размещение коммуникаций и подъездных путей, выбор визуальных характеристик проектируемых строений.
В некоторых случаях в качестве проекта исследования выступают участки, ранее используемые как гостиничные объекты. На этой основе необходимо сформировать и реализовать новый проект. Анализу подвергаются сохранившиеся коммуникации, объекты на участке, соответствующие строения.
Для отелей основополагающим является место размещения здания. На этой стадии важно подвергнуть оценке транспортную и пешую доступность, окружение объекта. На основе полученной информации моделируются поведенческие особенности гостей, оценивается вероятность выбора комплекса для проживания.
SWOT анализ — это инструмент, позволяющий дать заключение по следующим направлениям: плюсы, минусы, угрозы, возможности. Выводы позволят получить данные по объекту с учетом всех рисков, которые могут возникнуть при реализации проекта.
Заключительные стадии разработки и внедрение концепции
Сбор сведений из различных источников, касающихся анализируемого объекта и его локации, позволит учесть основное количество угроз и дать объективную оценку потенциалу объекта. Далее проводится маркетинговый анализ гостиничного объекта и его услуг. Специалисты исследуют спрос, потенциал новой постройки, цены на услуги.
При наличии рыночных данных, параметров объекта (участка) учитываются полученные выводы, производится формирование концепции гостиничного проекта. В нее должны быть включены такие параметры, как категория, номерной фонд, наличие дополнительных услуг, ценовое и рыночное позиционирование, особенности инфраструктуры.
Разработка и внедрение концепции отеля должны опираться на действующие законодательные акты, нормы проектирования и строительства. Следует обратить внимание на необходимость прохождения обязательной классификации гостиницы.
При внедрении концепции прорабатывается каждая деталь с учетом всех особенностей проекта. Функциональное распределение площадей по всему объекту должно содержаться в описании характеристик строений, которые размещены на территории (например, общественные помещения, административные и технические площади и здания). Отдельное внимание должно быть уделено распределению площадей в гостевых зонах. Это связано с тем, что от комфорта гостей напрямую будет зависеть успех объекта создаваемой гостиницы.
Подготовка детализированного описания помещений отеля включает указание назначения и площадей помещений, определение горизонтальной и вертикальной связки. Поэтажное и структурное распределение учитывает все требования к архитектурному проектированию.
