Определение NOI
NOI или чистый операционный доход – это валовый доход на конец года за вычетом всех операционных расходов до начисления амортизации.
В данном случае, под операционными расходами понимаются все виды затрат, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта имущества. То есть, такой его эксплуатации, которая позволит извлекать доход.
Под действительным доходом за год понимается прогнозируемый доход предприятия за вычетом всех факторов, способных оказать воздействие на получение прибыли субъектом хозяйствования. Расчет осуществляется по формуле:
Действительный валовый доход = Потенциальный доход + Дополнительный доход – Недополученный доход
Потенциальный доход предполагает прогнозирование прибыли в условиях сто процентной эксплуатации имеющегося имущества. В этот показатель не включаются возможные расходы и потери. Как правило, этот показатель зависит от площади эксплуатируемого помещения, а также от установленной ставки арендного платежа. Расчетная формула выглядит следующим образом:
Потенциальный доход = Арендная площадь в квадратных метрах • Арендная ставка за 1 квадратный метр
Например, при сдаче площадей торгового центра или бизнес-центра основной доход будет формироваться из арендной платы, а дополнительный доход принесут платежи за пользование инфраструктурой центра. В этом случае недополученная прибыль будет зависеть от загруженности центра, наличия свободных площадей.
Таким образом, общая формула вычисления показателя чистого операционного дохода составит:
$NOI$ = Потенциальный доход + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – Операционные расходы
Расчет NOI при эксплуатации имущества
NOI или чистый доход за год представляет собой рассчитываемую устойчивую величину. Этот показатель рассчитывается как доход от имущества за вычетом операционных затрат и резервов, но до момента выплат ипотечного кредита и начисления амортизации. Кредит по ипотеке, как правило, выплачивается из прибыли, так же закладывается в себестоимость продукции. Амортизация полностью включается в себестоимость. Если оценивается недвижимость, сданная в аренду, то расчет производится за первый год сдачи в эксплуатацию имущества, со дня проведения оценки.
Для расчета NOI необходимо соблюдать следующие этапы:
- Вычисление потенциального валового дохода, получаемого при сдаче недвижимости в аренду по рыночной цене. Расчет проводится с даты, наступившей после оценки имущества.
- Вычисление эффективного дохода. Для этого из потенциального валового дохода вычитают расходы, связанные с незагруженностью, потерями при сборе платы за аренду или в случае смены арендаторов.
- Далее из показателя эффективного дохода вычитают все потенциальные расходы за год. Сюда включают постоянные и переменные расходы, а также резервы.
Постоянные затраты предприятия не связаны с его производительностью и степенью загруженности. К ним относят обязательные страховые взносы или налоги. Операционные или эксплуатационные расходы включают в себя расходы, связанные с обслуживанием помещения, порядком предоставления имущества в пользование арендаторам, обеспечением потока доходов. Примером операционных расходов может послужить плата за коммунальные услуги, управление недвижимостью, зарплата и налоги на нее наемным рабочим, уборка помещения и близлежащей территории, оплата услуг аутсорсинговых служб, расходы на ремонт, содержание недвижимости, представительские расходы.
Практическое применение показателя NOI
Показатель чистого операционного дохода часто используется предприятиями для определения влияния операционных расходов на итоговый показатель прибыли. С его помощью, руководство может отследить сферы деятельности предприятия, которые не приносят желаемый доход или не рентабельны.
Большинство современных субъектов хозяйствования стремятся к реализации собственной экономики таким образом, чтобы максимально увеличить доход в существующих условиях. При этом снизить свои постоянные и переменные издержки до уровня, позволяющего сохранить приемлемый уровень качества продукции. Расчет показателя NOI позволяет понять, работает ли компания на максимально эффективном уровне. Если показатель не устраивает руководство, то необходимо предпринимать изменения в работе предприятия, которые позволят повысить эффективность и снизить операционные расходы. В итоге это приведет к росту NOI, а значит, позволит компании покрывать и неоперационные расходы, например, проводить своевременную выплату процентов по заемным средствам и другое.
NOI позволяет отследить тренд, характерный для компании. Его снижение от одного исследуемого периода к другому, свидетельствует о том, что необходимо изучить причину этой тенденции. Анализ слабых сторон позволит сохранить функционирование компании, ее платежеспособность и финансовую независимость. Некоторые компании пользуются трендами, чтобы исказить реальное положение дел компании для разных целей. Например, с помощью манипулирования чистым операционным доходом появляется возможность снизить обязательные платежи в бюджет, либо предоставить инвесторам искаженные данные. Подобное манипулирование обычно укладывается в рамки действующего законодательства, но противоречит этике предпринимательства.
Таким образом, показатель чистого операционного дохода позволяет не только прогнозировать работу предприятия, рассчитывая его планируемую прибыль, но и вычленять текущие проблемы компании. Определение слабых сторон позволяет предпринимать шаги по увеличению эффективности эксплуатации имущества, а значит, снижению текущих операционных расходов.
