Рынок недвижимости и ипотека

Общие сведения о рынке недвижимости

Современная рыночная экономика в качестве своей основной составляющей рассматривает недвижимость. Она представляет собой как предмет потребления, так и основное средство производства. Т.е. на недвижимости базируется и личное существование граждан, и хозяйственная деятельность организаций.

Принимать участие в сделках, объектом которых выступает недвижимость, гражданам и организациям позволяет рынок недвижимости. Его формирование и развитие продолжает оставаться одним из актуальнейших вопросов современной экономики. Именно благодаря наличию рынка недвижимости существует возможность для купле-продажи различных объектов недвижимости, их аренды, а также приватизации государственной и муниципальной собственности.

Рынок недвижимости является уникальным для каждой страны, региона, города, поскольку он подвержен постоянным изменениям в части законодательного регулирования данной сферы правоотношений, условий финансирования и форм владения объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сложное, системное явление, для постижения сущности которого нужно рассмотреть его внутреннюю структуру. Она включает в себя следующие элементы:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка недвижимости;
• процессы функционирования рынка недвижимости;
• механизмы (инфраструктуру) рынка недвижимости.

Изучение функционирования рынка недвижимости, в первую очередь, предполагает структурирование объектов недвижимости по однородным группам. В частности, по физическому состоянию и назначению объектов недвижимости рынок сегментируют на следующие три части:

• рынок земельных участков;
• рынок жилья (т.е. жилых зданий и помещений);
• рынок нежилых зданий и помещений, строений, сооружений.

Земля является одной из основных ценностей, которая обращается на рынке недвижимости. В большинстве случаев земельные участки, подавляющая доля которых приходится на садово-огородные и дачные участки, либо продаются/покупаются, либо переходят по наследству. В число характеристик земельных участков, от которых зависит их цена и спрос на них, обычно включают назначения земельного участка, его удаленность/близость от крупных населенных пунктов, от лесов, от водоемов, от инженерной инфраструктуры.

Так или иначе, но почти все население испытывает нужду в жилье. В этой связи масштабным и активно развивающимся является рынок жилья. Он, как правило, подразделяется на рынок городского жилья (жилье эконом-класса, типовое жилье, элитное жилье и др.) и загородного жилья (загородные дома, коттеджи и др.). Главными параметрами, которые влияют на спрос и предложение рынка жилья, являются его качество и местоположение.

Меньшим по сравнению с рынком жилья является рынок нежилых помещений. Его формирование напрямую связано с процессом приватизации предприятий. Нежилые помещения отличаются высокой стоимостью, поэтому преобладающими сделками на этом рынке являются сделки аренды.

Подводя итог, можно сказать, что рынок недвижимости как отдельный сегмент экономики отличается наличием следующих характерных черт:

• индивидуальность ценообразования, обусловленная уникальностью объектов недвижимости и отсутствием полной информированности покупателей и продавцов;
• высокий уровень транзакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

Характеристика ипотеки как инструмента рынка недвижимости

Подавляющее большинство объектов недвижимости обладает такой стоимостью, которая является неподъёмной одномоментно для большей части населения. А поскольку потребность в недвижимости (как правило, в жилье) высокая, то для удовлетворения потребностей граждан и обеспечения совершения сделки на рынке недвижимости зачастую используется такой инструмент, как ипотека.

Ипотека является неотъемлемой частью ипотечного кредита. Он заключается в предоставлении коммерческим банком клиентам крупной суммы денежных средств на условиях платности, срочности, возвратности (т.е. в кредит). Причем эти деньги берутся с определенной целью – приобретения на них объекта недвижимости. В качестве дополнительного подтверждения того, что заемщик вернет взятые у банка в кредит денежные средства, в рамках этой сделки предусматривается заложение банку приобретаемого объекта недвижимости. Т.е. если условия кредитного договора не будут выполняться, то этот объект перейдет в собственность кредитной организации.

Для банков сделка ипотечного кредитования является более безопасной по сравнению с другими видами кредитных операций. Да и для граждан, чей доход не находится на очень высоком уровне, ипотечный кредит является отличным решением жилищной проблемы. Поэтому рынок ипотечного кредитования в течение многих лет продолжает оставаться одним из самых крупных на финансовых рынках.

Особенностью ипотечного кредита является то, что он преимущественно выдается на длительный срок (10-20 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, а требования банка к заемщику предъявляются менее жесткими, чем по другим видам кредитов. Погашение ипотечного кредита зачастую осуществляется равными платежами — аннуитетами, размер которых определяется специальными формулами.