Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность сделок относительно недвижимого имущества и их участников.
Существует первичный и вторичный рынок. На первичном продается новое жилье и коммерческие помещения, на вторичном недвижимое имущество, которое уже находилось в пользовании.
Коммерческая недвижимость представлена зданиями, помещениями, не предназначенными для жилья. Это могут быть офисы, склады, помещения торговли, земля и ее недра, заводы, фабрики и другие объекты хозяйствования, водные объекты и зеленые насаждения. То есть, в эту категорию относят все недвижимое имущество, которое может быть использовано для извлечения прибыли.
Отдельная категория помещений – это жилая недвижимость. Она представляет собой изолированные дома, квартиры или комнаты, предназначенные для проживания одного или нескольких человек.
Классификация рынков недвижимости может осуществляться по следующим критериям:
- Географическому признаку.
- Степени готовности к эксплуатации.
- Виду сделок.
- Форме собственности.
- 5 Способу совершения сделок.
Его сегментами являются рынок жилья, земли, нежилых помещений. Жилые помещения подразделяются на городской жилищный фонд и рынок загородного жилья. Земля является составной частью любого объекта недвижимости. Субъектами рынка выступают покупатели и продавцы, посредники и инвесторы. На рынке действуют строительные компании, которые за счет сторонних вложений формируют предложения жилья и нежилых помещений.
Так же рынок обслуживается государственными органами, такими как бюро инвентаризации, различные управляющие комитеты, арбитражные суды, нотариальные конторы, налоговые инспекции и другое.
Инфраструктура рынка недвижимости и предоставляемые на нем услуги
Инфраструктура рынка недвижимости состоит из множества элементов. Среди них отмечают технологические, организационные, вспомогательные процессы. Инфраструктурные функции выполняют институциональные участники рынка. Выделяют следующие уровни инфраструктуры:
- Макроэкономический.
- Региональный.
- Локальный.
- Объектный.
К формированию инфраструктуры было разработано четыре подхода, а именно, инженерно-технологический, трансакционный, рыночный и социальный. Инженерно-технологический подход представляет собой набор механизмов, который обеспечивает распределение данных на рынке, делая информацию доступной для разных категорий потребителей. Он позволяет разработать и внедрить стандарты строительства, создать единое информационное пространство, сформировать эталонные требования, создать базы данных.
Трансакционные издержки возникают в момент совершения сделок. Они способствуют выработке и оптимизации профессиональных норм и стандартов. Так же создается инфраструктура рынка недвижимости, проводится формализованное описание норм и стандартов для профессиональной деятельности. Методологический подход реализуется в создании единой системы мониторинга и контроля, формировании специализированных государственных саморегулируемых институтов, общественных организаций и так далее. Социальный подход учитывает требования потребителей. Он способствует развитию нормативной и законодательной базы, создает систему общественного контроля. У каждого подхода есть свои плюсы и минусы, поэтому в организации инфраструктуры рынка обычно применяется совокупность методов.
Структура рынка состоит из субъектов, объектов, прав. Его особенностями являются локализованность, дифференцированность, персонифицированность. Рынки недвижимости менее организованы, чем другие рынки. Для них характерен высокий уровень издержек, так как все они связаны с обменом и защитой прав сторон, участвующих в сделке. Вложения в недвижимость обычно являются существенными, поэтому покупатели или инвесторы стремятся защитить свои права.
Риэлтерские, оценочные и страховые фирмы
Риэлтерская фирма представляет собой предприятие, которое выступает посредником между продавцом и покупателем недвижимости. Она берет на себя сопровождение сделки, оформление сопутствующих документов. Основная задача фирмы – обеспечить чистоту сделки. Риэлтерские фирмы занимаются не только куплей-продажей, но и сделками аренды.
Агентство недвижимости может регистрировать и оформлять документы, проводить консультации, содействовать в получении кредитов и ипотеки, узаконивать различные изменения, а также организовывать и проводить комплекс рекламных мероприятий. Часто оно взаимодействует со страховыми компаниями, рекомендуя их для гарантии безопасности. Помимо риелторов в этих организациях работают маклеры и брокеры. Маклеры являются торговыми посредниками, брокеры так же выполняют посреднические функции.
Оценочные компании занимаются оценкой различных видов имущества. Они собирают информацию, проводят комплекс мероприятий и расчетов, взаимодействуют с клиентами, проводят консультации, а также разъясняют результаты проведенных мероприятий.
Оценка может проводиться для разных целей. Например, для оформления сделок у нотариуса, проведения судебных разбирательств. Полученные данные могут предоставляться в страховую или в банк. Риски оценочной компании связаны с неверными результатами, которые могут нанести урон заказчику.
Страховые фирмы занимаются распределением рисков. Они аккумулируют средства субъектов, желающих защитить свое имущество. В случае возникновения негативной ситуации, плательщик страховки сможет получить возмещение от страховой компании. Чтобы компания могла заниматься страхованием, она должна получить государственную лицензию. Крупнейшие в мире страховые компании занимаются в том числе инвестированием в различные проекты. Средства, которые они аккумулируют на счетах, они оборачивают при размещении на разных рынках. Желающие могут обратиться в страховую компанию напрямую, либо воспользоваться услугами посредников.
