Экономика недвижности – это совокупность общественных отношений по поводу создания недвижимого имущества и его последующей эксплуатации, а также его купли-продажи.
Понятие недвижимости
Одной из основ экономической жизнедеятельности общества всегда было недвижимое имущество (оно еще называется недвижимостью). К данной группе имущества традиционно относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания, сооружения, помещения, многолетние насаждения, леса, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Стоит отметить, что, согласно действующему законодательству, недвижимостью также признается предприятие, которое в целом рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Этот комплекс может состоять из таких видов имущества, как земельные участки, здания, сооружения, сырье, продукция, оборудование, инвентарь, обязательства, информация, нематериальные активы и иные исключительные права.
Характерной чертой недвижимости является ее прочная связь с землей, с земельными участками. То, что не соответствует данной характеристике, не относится к недвижимости (это, например, деньги и ценные бумаги) и признается движимым имуществом.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Таким образом, всю существующую недвижимость можно поделить на несколько типов:
- Земля (свободные земельные участки, природные комплексы);
- Жилье (элитное, типовое, городское, загородное);
- Нежилые помещения (офисные, складские, торговые, производственные).
Экономика недвижимости
Недвижимость является объектом сразу нескольких наук, нескольких сфер общественной жизни. В данной статье рассмотрим недвижимость как экономическую категорию. В соответствии с ней недвижимость представляет собой эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
Недвижимое имущество обладает рядом основных экономических элементов, а именно – стоимостью и ценой. Их возникновение первоначально связано с полезностью недвижимости и ее способностью удовлетворять различные потребности и интересы людей. Кроме того, владельцы недвижимости облагаются соответствующим налогом, поступления по которому формируют доходы бюджетов всех уровней государства и обеспечивают реализацию социальных программ.
Развитие национальной экономики взаимосвязано с развитием рынка недвижимости. Им называют механизм соединения экономических интересов и юридических прав касательно недвижимого имущества. Именно на рынке устанавливается цена на недвижимость.
В любом общественном устройстве центральное место занимает недвижимость, которая одновременно выполняет две важнейшие функции: функцию средства производства и функцию предмета личного потребления (для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.).
Земля как основной объект недвижимости имеет во всей системе предпринимательской деятельности людей уникальное значение. Она является основным и единственным фактором в любой области хозяйственной деятельности, которая прямо или косвенно принимает участие в производстве всех других товаров и благ.
Недвижимость как объект экономических интересов находится в центре внимания таких экономических явлений, как налогообложение, лицензирование, ипотечное кредитование, приватизация, национализация, страхование, ценообразование, инвестирование.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости представляет собой методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, а также процесс ее определения. Стоимость как характеристика не присуща недвижимости сама по себе. Она присваивается людьми в соответствии с наличием у недвижимого имущества:
- Покупательной способности (т.е. наличия людей, которые желают и готовы приобрести недвижимость);
- Полезности (т.е. способности удовлетворять потребности людей);
- Относительной дефицитности (т.е. ограниченности предложения недвижимости на рынке);
- Возможности быть отчужденным (т.е. переданным, переходить из рук продавца в руки покупателя).
В рыночных условиях выделяют сразу несколько видов стоимости недвижимости, которые обусловлены особенностями ее учета, методами оценки, предназначением и т.д. Так, стоимость имущества может быть рыночной, потребительской (в использовании), инвестиционной, страховой, замещенной, восстановительной, залоговой, ликвидационной, для налогообложения, утилизационной, действующего предприятия.
Вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью будет уменьшаться по мере приближения значения стоимости объекта, которое получается в процессе оценки, к истинному значению. В этой связи перед проведением оценки требуется осуществление системного анализа параметров и характеристик объекта недвижимости, а также факторов внешней среды.
Все методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в три подхода:
- Сравнительный (рыночный) подход – стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии со стоимостью аналогичного объекта (включает метод парных продаж, метод валового рентного мультипликатора);
- Доходный подход – стоимость объекта недвижимости равна стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости (включает метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков);
- Затратный подход – стоимость объекта недвижимости равна сумме затрат на строительство, износа и стоимости земельного участка (включает метод сравнительной единицы / удельной стоимости, поэлементный метод, сметный метод, индексный метод).
Выбор того или иного метода оценки объекта недвижимости зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.
