Ипотечная система
Ипотечная система – это услуги кредитования под залог недвижимости.
Обычно это направление банковской деятельности ассоциируется с приобретением жилья. Однако, ипотека может использоваться и для других целей. В зависимости от этого виды ипотечного кредитования классифицируют по объектам недвижимости, целям заемщика, характеристикам кредитора, способу рефинансирования. Объектами недвижимости помимо жилья могут выступать земельные участки, предприятия, промышленные сооружения и здания. Заемщики могут приобретать дачные дома и участки, крупные виды транспорта, например, морские суда.
Заемщик руководствуется личными целями в части кредита. Кредитором могут выступать как банковские, так и небанковские организации. Выдачей ипотечных кредитов занимаются различные учреждения. Они могут применять различные подходы в организации сделки.
Сумма кредита будет зависеть от размера дохода, срока, на который он берется и от стоимости закладываемой в залог недвижимости.
Если кредит предоставляется физическому лицу, то регулярный платеж по нему не должен превышать определенную долю дохода заемщика. Чтобы точно рассчитать такой доход, из него вычитаются обязательные налоги. Так же условия кредитования зависят от особенностей работы банка. Расчет характеристик кредита может предусматривать различные формы его погашения.
Основными формами погашения задолженности выступают:
- Выплаты с постоянной фиксированной ставкой.
- Выплаты с фиксированной ставкой и растущим платежом.
- Выплаты с переменной процентной ставкой.
В первом случае платежи проводятся равномерными частями на протяжении всего срока выплат. Если заемщик выбирает схему с увеличением размера платежа, то он получает возможность быстрее рассчитаться с кредитной организацией. Переменная ставка обычно корректируется в соответствии с изменениями рынка.
Ипотечная система России
Одним из звеньев финансового рынка России является система ипотечного кредитования. Наиболее часто она используется для покупки собственного жилья гражданами страны. Обычно это физические лица, приобретающие имущество для собственного пользования. Для гарантии возврата средств заемщики могут использовать новое жилье, либо уже имеющуюся в собственности квартиру.
Ипотека является публичным залогом. Регистрация сделки подразумевает официальное оформление всех необходимых документов в органах власти. При этом любое лицо, так или иначе относящееся к сделке может сделать запрос в ответственные органы с целью получения информации по квартире. Выписка будет содержать следующие данные:
- Информация о том, заложено ли имущество.
- Информация о наличии обременений.
Сегодня на рынке ипотечного кредитования России действует около 100 банков. Если сравнивать систему ипотеки в России с европейской, то на первый взгляд жилье там стоит дороже. Но эта информация касается номинальной стоимости жилья. Основным минусом российской системы является высокая процентная ставка по кредиту, что заставляет заемщика существенно переплачивать. В Европе процентный ставки редко превышают 5%. Есть страны, где процент ниже нуля. Лидирующей страной является Испания. В Италии существует особенность. Наиболее активно выдаются кредиты на жилье в северных регионах страны.
Российский рынок ипотечного кредитования подвержен влиянию экономической нестабильности. Банкам приходится держать высокие процентные ставки, чтобы хоть как-то обезопасить себя от риска невозврата средства. Это делает кредиты невыгодными для большинства жителей страны. Еще одной проблемой является сложность процедуры, требующей подтверждения различных аспектов деятельности. Сами граждане не могут быть полностью уверены в своей платежеспособности в долгосрочной перспективе. Все эти проблемы делают рынок ипотечного кредитования в России негибким.
Анализ проблем развития ипотечной системы в России
Российская ипотечная система сталкивается с общеэкономическими проблемами. Ипотека является долгосрочным кредитным продуктом, который растягивается на десятилетия. Банки вкладывают свои средства, поэтому нуждаются в экономической стабильности, что для российской действительности не характерно. Доходы страны и каждого гражданина в целом подвержены внешним и внутренним факторам влияния, что сказывается на доверии к системе в целом.
С одной стороны банки не могут быть уверены в возможности сохранить свою стабильность в будущем, с другой стороны граждане не уверены в своей платежеспособности на годы вперед.
Еще одной проблемой развития этого направления является уровень инфляции. Несмотря на то, что ее удалось взять под относительный контроль, уровень цен остается намного выше, чем в развитых странах.
В нынешних условиях банкам выгоднее работать с краткосрочными продуктами. Так они могут обезопасить себя от существенных потерь. Одним из методов борьбы с данными проблемами может стать государственное финансирование или субсидирование банковских структур, например, секьюритизация ипотечных портфелей. Это позволит банкам получить поддержку и обеспечить стабильность в долгосрочном периоде.
Еще одна проблема ипотечного кредитования связана с монополизацией рынка. Первичное жилье реализуется на непрозрачном рынке. Строительством занимается относительно узкий круг компаний, отсутствие конкуренции ведет к поддержанию высокого уровня цен на квадратный метр, что делает его недоступным для большинства покупателей. Выходом может стать антимонопольная политика в области долевого строительства.
Коммерческие банки выбирают более надежные пути вложения средств, чем ипотека. Они зачастую прибегают к вложениям на иностранных площадках, поэтому складывается парадоксальная ситуация. Ипотека является невыгодной ни для банков, ни для потребителей. Кроме того, смежные услуги развиваются быстрее и способны приносить более выгодные доходы. Российский рынок ипотечного кредитования сталкивается со слишком широким перечнем проблем, поэтому он не способен выполнять свою основную задачу.
