Ипотечное жилищное кредитование в РФ и пути его совершенствования

Текущее состояние рынка ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это вид кредитной операции, представляющей собой выдачу средств кредитной организацией на покупку недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование характеризуется длительностью долговых обязательств и нахождением приобретенной недвижимости в залоге у кредитной организации до полного погашения ипотеки. До этого момента собственник не имеет возможности полноценно распоряжаться своим жильем, т.е. совершать сделки купли-продажи, дарения, а также перепланировки.

Данные за 2021 год показывают два противоположных тренда на рынке ИК. Прежде всего, количество выданных ИК на первичном рынке сократилось на 2%, что можно объяснить рядом факторов:

1. На первичном рынке недвижимости наблюдаются сдерживающие факторы, такие как высокие цены на жилье и недостаток предложений на рынке.
2. Ситуация с пандемией и социально-экономическим кризисом означает, что многие люди не готовы принимать на себя дополнительные финансовые обязательства.

Однако есть и другая сторона медали. Количество выданных ИК на вторичном рынке выросло на 9%, что можно объяснить изменением потребительских предпочтений. Многие покупатели, ищут более доступные варианты жилья на вторичном рынке вместо покупки нового жилья на первичном рынке. Также низкие процентные ставки на ипотеку и стимулирующие меры со стороны государства способствуют увеличению числа кредитов на вторичном рынке.

Что касается 2022 года, то тут ситуация характеризуется сокращением ипотечного кредитования в целом. Наблюдается переход в сторону преобладания выдачи ИК на первичном рынке. При этом количество выданных кредитов сократилось на 16 %.

Причины изменений в количестве выданных ИК на разных типах рынков могут быть связаны с различием в предложении и спросе на жилую недвижимость на каждом рынке. Также важен общий фон экономической ситуации в стране и государственные стимулы для покупки жилья на первичном или вторичном рынке.

На сегодняшний день ипотечный рынок продолжает демонстрировать рекордные показатели. Несмотря на его небольшой спад в 2022 году, на первую половину 2023 года приходится рост выдачи ИК, при этом ИП достигает 10 % ВВП. Однако, несмотря на достигнутые результаты, потенциал роста ИП по-прежнему остается высоким.

Важной тенденцией является увеличение доли ИК на готовые дома в общей выдаче. Если в 2022 году доля ИК на готовые дома составляла 60%, то в первом квартале 2023 года уже 70 %. Это связано, в частности, с нехваткой новостроек на рынке и повышением цен на них.

В последние годы темпы роста доли ипотеки стали замедляться, а выдача ИК без государственной поддержки сократилась, в то время как с господдержкой значительно выросла. Макроэкономическая динамика, геополитические факторы сыграли здесь ведущую роль.

Рисунок 1. Основные показатели рынка ипотечного кредитования РФ. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Таким образом, активное развитие рынка ИК в России может наблюдаться в ближайшие годы, за счет увеличения доли ИК в общей задолженности населения. В то же время, достижение уровня развития развитых стран потребует времени и согласованной работы банков и государственных структур.

Риски развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

Анализ рисков, связанных с ипотечным жилищным кредитованием (ИЖК) в РФ, показывает, что существует ряд проблем, которые затрудняют развитие этого вида кредитования. Вот некоторые из них:

1. Риски кредитора: ИК связано с высокими рисками для кредитора, так как все заложенное имущество может быть утеряно из-за неисполнения заемщиком своих обязательств. Существует риск неплатежей, изменения рыночной стоимости заложенного имущества, а также риски, связанные с правовым статусом заложенной недвижимости.
2. Низкая квалификация потенциальных заемщиков: многие потенциальные заемщики не имеют достаточной квалификации или стабильного дохода для получения ИК. Это может приводить к неплатежам и потере имущества кредитором.
3. Низкая доступность ИК: высокие процентные ставки на ИК и большое количество документов, необходимых для получения ИК, отпугивают потенциальных заемщиков.
4. Несколько сложная процедура получения ИК: процедура получения ИК в РФ является некоторым образом сложной и длительной. Заемщик должен предоставить большое количество документов, иногда непонятных и сложных. Кроме того, сам процесс непрозрачен, что в свою очередь должно обострять доверие со стороны возможных заемщиков.
5. Отсутствие гарантий со стороны государства: на сегодняшний день государство не предоставляет заемщикам гарантии на возврат ИК.
6. Недостаточно развитый рынок недвижимости: недостаточное количество жилья в стране и большие разбросы цен на недвижимость в разных регионах создают проблемы для заемщиков и кредиторов.

Следовательно, ИЖК в РФ сталкивается с рисками, связанными как с потенциальными заемщиками, так и с кредиторами, а также с рисками, связанными с недостаточно развитым рынком недвижимости и проблемами в системе законодательства. Тем не менее, эти проблемы могут быть разрешены через улучшение системы ИК, развитие инфраструктуры, повышение квалификации потенциальных заемщиков и повышение стандартов правового статуса заложенной недвижимости.

Возможные риски, связанные с изменением экономической ситуации в стране, могут повлиять на ИЖК в РФ следующим образом:

1. Рост процентных ставок: в случае роста процентных ставок на рынке кредитование может стать менее доступным, что может негативно сказаться на спросе на ИК.
2. Резкое снижение цен на недвижимость: в случае резкого снижения цен на недвижимость в стране, это может привести к тому, что кредиторы не смогут вернуть всю сумму выданного ИК заложенным имуществом, что увеличит риск для кредитора и может привести к сокращению объемов ИК.
3. Увеличение безработицы: в случае роста безработицы и ухудшения экономической ситуации люди могут столкнуться с трудностями в погашении долгов по ипотечным кредитам, что повысит риски для кредиторов.
4. Инфляция: в случае роста инфляции процентные ставки могут увеличиться, что также может негативно повлиять на ИК.
5. Отсутствие страхования от неплатежей заемщиков: на сегодняшний день в РФ государство не предоставляет заемщикам гарантии на возврат ипотечного кредита. Это означает, что в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по ИК, кредитору придется самостоятельно решать эту проблему.
   Следовательно, изменение экономической ситуации в стране может повлиять на рынок ИК и создать ряд рисков для кредиторов и заемщиков. Однако правильное планирование и прогнозирование экономических изменений, а также улучшение системы ИЖК и страхования от неплатежей заемщиков, могут помочь уменьшить влияние этих рисков на рынок ИК.